Gestión de pisos turísticos

Cobrar un 20 % por operar los pisos turísticos de otros. Con doce en cartera quedan 3.100 € al mes y un margen del 65 %, pero al llegar a treinta hay que contratar y el neto solo sube a 4.000 €.

Cuánto cuesta: 8.000€
Cuánto te queda: 3.100€/mes
Cuántos hay: 192
Tu tiempo: Jornada completa

Lo que importa

La cartera no es tuya y se firma sin permanencia
Se monta por menos de 12.000 €, sin local, sin obra y sin comprar nada que se deprecie
Con dos pisos en cartera ya se cubren los gastos que se pagan todos los meses
Cuando cierran el piso de un propietario, pierdes la comisión sin haber hecho nada mal
Anunciar el piso como si lo llevara un particular es una infracción de consumo

4,5 ★34.201 reseñas

Lo que más se elogia es la limpieza del alojamiento. La primera queja, la comunicación y la falta de respuesta.

¿Cuánto ganaría con un gestión de pisos turísticos en ?

Rolty

El análisis completo.

Rolty Score5,7Aprobado

Lo esencial

Qué es

Operar los pisos de otros

La empresa que anuncia, pone precio, entrega llaves, coordina limpiezas y atiende al huésped en viviendas turísticas ajenas, a cambio de un porcentaje de lo que entra. El piso no es tuyo: el negocio es la operación.

Cuánto cuesta

8.000 €

Alta, software de reservas, web y fotos, cerraduras, ropa de cama y un colchón para los primeros meses. No hay local ni obra: se abre por menos de lo que cuesta amueblar un solo piso.

Cuánto te deja

3.100 € /mes

Antes de tu IRPF, con doce pisos en cartera al 20 % de comisión. Con treinta pisos y dos personas contratadas sube a 4.000 €: la nómina se lleva casi toda la subida.

Cuánto tiempo

50 h /semana

Con doce pisos entran unos cuarenta y seis huéspedes al mes, cada uno con su limpieza que coordinar y su avería a deshora, y el teléfono de incidencias no se apaga por la noche.

El peligro nº1

Tu cartera depende de licencias que no son tuyas

El parque de viviendas turísticas cayó de 381.837 a 341.001 en un año, una gran ciudad extingue sus 10.101 licencias en noviembre de 2028 y varias capitales ya no admiten altas nuevas o las limitan por barrio. Cuando a un propietario le cierran el piso, la gestora pierde esa comisión sin haber hecho nada mal. Y el resto de la cartera se firma sin permanencia.

Ideal para ti si…

✓Vives en una ciudad con turismo todo el año y tienes trato con propietarios que ya tienen el piso con licencia.
✓Contestas rápido y resuelves a deshora: eso es literalmente el producto que vendes.
✓Quieres montar algo por menos de 12.000 €, sin local ni obra, y con el dinero recuperado en menos de un año.

No es para ti si…

✕Buscas ingresos pasivos: la atención al huésped es obligación de quien figura como explotador, y no tiene horario.
✕Quieres construir algo que vender después: aquí no hay local, ni maquinaria, ni contratos con permanencia.
✕No te compensa depender de decisiones ajenas: cuando el ayuntamiento cierra el piso de un propietario, la comisión se va con él.

La voz del cliente

4,55

en Google · 192 locales · 34.201 reseñas · 12 ciudades

5★78 %

4★7,4 %

3★2,1 %

2★1,6 %

1★12 %

Ojo: esto mide la satisfacción del cliente que compra, no la rentabilidad del dueño. Quien paga la comisión es el propietario, y su voz no está en los mapas. De los 1.965 textos leídos, solo seis los escribe un propietario sobre la gestión de su piso. Muestra de 2.364 reseñas descargadas en 42 de las 192 gestoras censadas, con el 64 % del último año; los porcentajes de temas se calculan sobre 288 textos de una y dos estrellas y 1.645 de cuatro y cinco. La depuración por nombre no separa del todo la gestora del alojamiento que se anuncia como apartamentos turísticos, y las dos fichas mayores del censo concentran el 20 % de las reseñas.La comunicación explica el 29 % de las quejas y solo el 15 % de los elogios

Casos reales, buenos y malos

🔴 Caso malo

Consumo abre expedientes a grandes gestoras por hacerse pasar por particulares

El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 incoó en febrero de 2025 expedientes sancionadores a grandes gestoras de viviendas turísticas en varias comunidades autónomas, tras una investigación abierta en diciembre de 2024. El motivo: ofrecer «información falsa o información que, aun siendo veraz, por su contenido o presentación induzca o pueda inducir a error», en concreto anunciar que quien gestiona un alojamiento turístico es una persona particular cuando en realidad se trata de una empresa. La conducta se tipifica como infracción grave, con multas de hasta 100.000 € que pueden elevarse hasta entre cuatro y seis veces el beneficio ilícito obtenido.

La Moncloa, nota del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030

🔴 Caso malo

Diez mil licencias que se extinguen a la vez, y la gestora no es la infractora

El Ayuntamiento de Barcelona anunció en junio de 2024 que no renovará ninguna de las 10.101 licencias de vivienda de uso turístico de la ciudad, amparándose en el decreto catalán que las hizo temporales a cinco años: caducan en noviembre de 2028. El alcalde, Jaume Collboni, lo resumió así: «Hemos decidido ir a fondo para que se conviertan en viviendas residenciales». Para una gestora es el riesgo del modelo en su forma más pura: pierde de golpe todos los pisos que gestione en esa ciudad sin haber incumplido nada, y sin indemnización, porque la licencia es del propietario y del inmueble.

elDiario.es y nota del Ayuntamiento de Barcelona

🟢 Caso bueno

«De una vivienda que factura 24.000 euros al año, gano unos 6.000 euros»

Juan Góngora, gestor de alquiler vacacional en Zaragoza con hasta doce inmuebles y una comisión del 25 %, publica sus números en El Español en marzo de 2026: de un piso que factura 24.000 € al año se queda unos 6.000, y con diez viviendas «serían unos 60.000 euros al año». Recalca dos cosas que la ficha recoge: que «hay que quitarle gastos», y que sin automatizar el calendario llegan las sobrerreservas. Es el único testimonio español localizado que publica a la vez comisión, facturación por piso y tamaño de cartera.

El Español (edición de Aragón)

🟢🔴 El caso completo

Veinticuatro pisos repartidos por España y 600.000 € de facturación

Santiago, de 26 años, cuenta en El Español en noviembre de 2025 que su empresa, Rentitup, gestiona 24 pisos repartidos por más de veinticinco puntos de España y espera cerrar el año con 32. Declara una facturación cercana a los 600.000 € anuales y un beneficio en torno a los 180.000, con «un margen en beneficio de la empresa con un 20 % por alojamiento». Dos avisos de lectura: la cartera es mixta, con pisos propios y pisos gestionados, y esa facturación no es solo comisión, así que no se puede comparar con la cuenta de esta ficha. Sirve para lo que sirve: enseñar qué tamaño alcanza el modelo cuando funciona.

El Español

🟢🔴 El caso completo

El parque se encoge y los propietarios empiezan a vender

El INE contó 341.001 viviendas turísticas en mayo de 2026 frente a 381.837 un año antes, y el Banco de España pasó de 400.000 a 355.000 entre 2024 y 2025. Fotocasa Research mide que los vendedores que ponen a la venta un piso vacacional pasan del 1,8 % en 2024 al 3,1 % en 2026. Su directora de estudios, María Matos, lo resume: «El alquiler vacacional está perdiendo parte del atractivo que tuvo durante los últimos años». Para una gestora la lectura tiene dos caras: hay menos pisos que captar, y a la vez los que quedan necesitan más ayuda para cumplir.

Xataka, con datos del INE, el Banco de España y Fotocasa Research

La cuenta simplificada

GESTORA DE 12 PISOS EN CIUDAD MEDIA
— la cuenta del mes —

12 pisos que facturan 2.000 € al mes, al 20 %4.800 €

Cuota de autónomo y gestoría−550 €

Software de reservas, precios y check-in−110 €

Coche, gasolina y aparcamiento−280 €

Seguro, teléfono y suministros−110 €

Fotografía, anuncios y captación de propietarios−180 €

Ropa de cama, amenities y reposición−260 €

Averías y arreglos que no pasas al propietario−210 €

TE QUEDAN3.100 €

Lo que pusiste8.000 €

Doce pisos ajenos para llevarte 3.100 €. Cada uno de esos pisos vale un cuarto de millón y ninguno es tuyo: aquí se cobra por operarlos

*** GRACIAS POR SU VISITA ***

La nota, criterio a criterio

Rolty Score

5,7

Aprobado

6 criterios · pesos publicados

Rentabilidad8,0

Demanda4,6

Sencillez5,1

Solidez6,1

Facilidad de entrada7,5

Potencial2,5

Los números, con fuente

Hallazgo Rolty 1

La reseña la escribe el huésped, no quien paga la comisión

De los 1.965 textos leídos en las gestoras censadas, solo seis los escribe un propietario hablando de la gestión de su piso. El cliente que paga este servicio no deja rastro público, así que la reputación se construye con quien duerme, no con quien contrata.

Hallazgo Rolty 2

La comunicación explica el 29 % de las quejas y el 15 % de los elogios

Es la asimetría del modelo: contestar rápido no llena de estrellas, pero no contestar hunde la reseña. Detrás van la limpieza con el 27 % de las quejas, el dinero con el 25 % y el estado del piso con el 18 %.

Hallazgo Rolty 3

Pasar de doce a treinta pisos sube el sueldo de 3.100 a 4.000 €

Pasar de doce pisos a treinta multiplica la facturación por dos y medio, pero obliga a contratar dos personas de operaciones y el margen cae del 65 % al 33 %. El techo de este negocio no es la demanda, son las entradas que caben en un mes.

Hallazgo Rolty 4

El mercado sobre el que se cobra se encogió un 11 % en un año

El parque de viviendas turísticas pasó de 381.837 a 341.001 entre mayo de 2025 y mayo de 2026. Una gestora no pierde clientes por hacerlo mal: los pierde porque a sus propietarios les cierran el piso.

Formatotoca para cambiar

Inversión inicial

8.000€

Alta, software, web y fotos, cerraduras, ropa de cama y colchón. Ni local ni obra.

Te queda al mes (neto)

3.100€/mes

Antes de tu IRPF, y sin nadie en nómina: aquí el margen y tu sueldo son la misma cosa.

Recuperas lo invertido en

6meses

Menos de un año, y no es mérito del negocio: es que se pone muy poco dinero. Lo que de verdad tarda no es recuperar la inversión, es llenar la cartera.

Facturación mensual

4.800€/mes

De nueve a quince pisos que facturan unos 2.000 € cada uno, al 20 % de comisión.

Margen

65%

De cada 100 € de comisión se quedan 65, porque la limpieza la paga el huésped y no hay local.

Gastos fijos

1.700€/mes

Cuota de autónomo, gestoría, software, coche y reposición. No hay alquiler que pagar.

Punto de equilibrio

2pisos gestionados

Con dos pisos en cartera pagas los 690 € que se pagan igual haya trabajo o no; a partir de ahí cada piso aporta unos 400 € brutos al mes.

Tu tiempo

Jornada completa

Unos cuarenta y seis huéspedes al mes con doce pisos, más las limpiezas que coordinar, las averías y un teléfono de incidencias que no se apaga.

Personal

0 empleados: el titular, con limpieza y lavandería subcontratadas y facturadas aparte al huésped o al propietario

Nadie en nómina. Lo que se subcontrata no es tu coste, y por eso el margen es tan alto.

El local

Ninguno obligatorio: se opera desde casa o desde una oficina pequeña. Sí hace falta un trastero o almacén para ropa de cama, amenities y juegos de llaves

El único metro cuadrado que necesitas es para guardar sábanas.

Estacionalidad

Marcada: la ocupación por apartamento va del 54,9 % de abril al 74,6 % de agosto, y la comisión sigue esa curva sin que los gastos fijos bajen

En agosto cobras un tercio más que en primavera, y en invierno la cuota de autónomo se paga igual.

Licencias

Declaración responsable como empresa explotadora en el registro turístico de la comunidad autónoma, con título jurídico habilitante de cada vivienda (contrato de explotación, cesión o comodato) y su periodo de vigencia; teléfono de atención veinticuatro horas; alta de autónomo o sociedad; seguro de responsabilidad civil; comunicación de viajeros a la Policía en cada entrada

El papel que te para no es el tuyo: es el título que te tiene que dar cada propietario para poder explotar su piso.

Datos propios de Rolty

Tasa de cierre observada

Una sola gestora cerrada en las 192 censadas en doce ciudades. Cuenta poco a favor: una empresa sin escaparate desaparece de los mapas sin dejar el cartel de cerrado.

Señal de traspasos

Sin mercado documentado: no se ha localizado en prensa ningún concurso de acreedores ni cierre de una gestora española, y tampoco un traspaso de cartera con precio publicado

Ni se compran ni se venden: lo único traspasable son contratos que el propietario puede romper cuando quiera.

Valor de liquidación

Prácticamente nada: no hay local, ni maquinaria, ni existencias. Lo único con valor es la cartera de contratos, y los contratos del sector se firman sin permanencia

Si cierras, no vendes nada. Es el reverso de haber puesto tan poco dinero para abrir.

Ticket observado

21%

Es lo que cobra la gestora sobre los ingresos del piso. La moda del mercado está en el 18-20 %, y la horquilla no compara paquetes iguales: el 12 % no incluye limpieza ni mantenimiento y el 30 % lo incluye todo.

* Todos los números son medias. Tu ciudad concreta es territorio del Estudio Rolty.

El veredicto de Rolty, por tamaño de ciudad

¿Dónde funciona?

Gran ciudad✓⚠ cada piso deja casi un 50 % más, y la puerta se está cerrando

Es donde cada piso gestionado deja más comisión, entre 32.000 y 48.000 € al año de ingreso bruto en el centro de la gran ciudad según la cartera publicada por un operador. También es donde el negocio tiene fecha, porque una gran ciudad extingue sus 10.101 licencias en noviembre de 2028 y varias capitales han suspendido las altas nuevas o las limitan por barrio. Se entra con la cartera que ya existe, no con la que se pueda dar de alta.

Ingreso bruto por piso: 3.300 €/mes
Tu comisión al 20 %: 660 €/mes

Ciudad media✓✓ donde la cuenta cuadra y todavía se dan altas

Capitales con turismo propio, ingreso bruto por piso de 22.000 a 32.000 € al año y altas todavía abiertas por declaración responsable en casi toda España. Es el tamaño de ciudad para el que está hecha la cuenta de esta ficha, que trabaja con 24.000 € por piso, el extremo bajo de esa horquilla, porque es lo que declara un gestor en prensa y lo que sale de la ocupación del INE. Aquí vive además el testimonio publicado con números reales: un gestor con hasta doce inmuebles y una comisión del 25 %.

Ingreso bruto por piso: 2.250 €/mes
Tu comisión al 20 %: 450 €/mes

Ciudad pequeña⚠ solo donde hay un motivo para ir

El precio por piso aguanta en una ciudad patrimonio, con ingresos brutos de 20.000 a 30.000 € al año, pero el problema aquí no es el precio, es el número de pisos con licencia que se pueden llegar a firmar. En la ciudad pequeña del censo sin atractivo turístico apenas aparecen cinco gestoras, y en ese tamaño de ciudad el censo barre casi todo lo que hay. Sin volumen de cartera no hay sueldo, por buena que sea la comisión.

Ingreso bruto por piso: 2.100 €/mes
Tu comisión al 20 %: 420 €/mes

En municipios de menos de 20.000 habitantes no prometemos números. Cuánto deja en tu ciudad exacta lo responde Mi estudio.

El criterio de Rolty

Lo mejor y lo peor

+Se monta por menos de 12.000 €, sin local, sin obra y sin comprar nada que se deprecie.

+Con dos pisos en cartera ya se cubren los gastos que se pagan todos los meses.

+En solitario el margen ronda el 65 %: lo que se vende son horas, no producto.

+La limpieza se factura aparte, así que el coste grande de la operación no pasa por tu cuenta.

+Cuanto más se complica la normativa del alquiler vacacional, más necesita el propietario a alguien que responda por él.

−Los contratos del sector se firman sin permanencia: un propietario se lleva su piso cuando quiere.

−El mercado sobre el que cobras se encogió de 381.837 a 341.001 viviendas en un año.

−Donde más factura cada piso ya no se dan altas nuevas o se limitan por barrio.

−Pasar de doce a treinta pisos solo sube el neto de 3.100 a 4.000 €.

−La comunicación explica el 29 % de las quejas de los huéspedes y solo el 15 % de los elogios.

Red flags específicos

1 · La cartera no es tuya y se firma sin permanencia.

Las tarifas publicadas del sector presumen de ello: sin permanencia es un argumento de venta al propietario. Significa que cualquier cliente puede irse el mes que viene con su piso, sus reseñas y su calendario, y que la única barrera de salida que existe es que le contestes el teléfono. Es el motivo por el que este negocio no tiene nada que vender cuando se cierra.

2 · Cuando cierran el piso de un propietario, pierdes la comisión sin haber hecho nada mal.

El parque de viviendas turísticas cayó de 381.837 a 341.001 en un año. Una gran ciudad extingue sus 10.101 licencias en noviembre de 2028, otras capitales han suspendido las altas nuevas o las limitan por barrio, y desde abril de 2025 una comunidad de propietarios puede prohibir la actividad con tres quintos de los votos. Ninguna de esas decisiones te avisa, y todas te quitan cartera.

3 · Anunciar el piso como si lo llevara un particular es una infracción de consumo.

En febrero de 2025 el ministerio competente abrió expedientes sancionadores a grandes gestoras de viviendas turísticas por indicar en los anuncios que el alojamiento lo gestiona una persona particular cuando en realidad hay una empresa detrás. Se tipifica como infracción grave, con multas de hasta 100.000 € que pueden elevarse a entre cuatro y seis veces el beneficio ilícito obtenido. El truco de parecer un anfitrión particular para vender mejor tiene un precio tasado.

4 · Al firmar como explotador respondes tú de un piso que no es tuyo.

Quien figura como titular de la explotación en la declaración responsable responde ante la administración y ante el huésped por la prestación del servicio, y la normativa autonómica le obliga a facilitar un teléfono de atención durante las veinticuatro horas. Si el propietario no arregla la caldera, la reclamación y la sanción llegan a la gestora, no a él.

5 · Crecer contratando parte el margen por la mitad.

En solitario, con doce pisos, el margen ronda el 65 %. Con treinta pisos y dos personas de operaciones cae al 33 %, y el neto solo pasa de 3.100 a 4.000 € al mes. Entre esos dos puntos hay un tramo intermedio en el que la cartera ya no cabe en una persona y todavía no paga a dos, y ese tramo hay que cruzarlo con el margen en contra.

El análisis de Rolty

Este negocio no es el piso turístico: es cobrar por operar el de otros. La inversión es baja, no hay local ni obra, y con doce pisos al 20 % de comisión quedan unos 3.100 € al mes sobre una facturación de 4.800. Ese margen del 65 % es alto porque lo que se vende son horas. El problema aparece al crecer. Pasar de doce pisos a treinta obliga a contratar, y el neto sube solo de 3.100 a 4.000 €: la nómina se lleva casi toda la subida y el margen cae al 33 %. El techo no es la demanda, son las entradas que caben en un mes. Con doce pisos ya entran unos cuarenta y seis huéspedes, cada uno con su limpieza que coordinar y su avería a deshora, y el teléfono de incidencias es obligación de quien figura como explotador. Las reseñas lo confirman: la comunicación explica el 29 % de las quejas y solo el 15 % de los elogios. Contestar es el producto. Lo segundo que hay que mirar es de quién depende la cartera. El parque de viviendas turísticas cayó de 381.837 a 341.001 en un año y donde más se factura por piso ya no se dan altas nuevas. Cuando a un propietario le cierran el piso, la gestora pierde esa comisión sin haber hecho nada mal, y el resto de contratos se firma sin permanencia. Se monta barato, se cobra bien por hora trabajada y no queda nada que vender.

Rolty · criterio editorial · metodología del score

Lo que nadie te cuenta

Antes del primer pisoEl papel que te para no es el tuyo, es el que te tiene que firmar cada propietario.+

Inscripción como empresa explotadora en el registro turístico de la comunidad autónoma: la exige la norma cuando los servicios inherentes al hospedaje los presta alguien distinto del propietario. Es autonómica y se comprueba comunidad por comunidad.
Título jurídico habilitante de cada vivienda, con su periodo de vigencia: contrato de explotación, cesión o comodato. Sin ese papel, esa vivienda no puede entrar en tu cartera.
Los servicios inherentes al hospedaje son la entrega de llaves, la recepción, la atención durante la estancia, el mantenimiento de los enseres, la limpieza de entrada y salida y la facturación. Prestar cualquiera de ellos ya te convierte en explotador.
Teléfono de atención veinticuatro horas para resolver de forma inmediata las incidencias de la vivienda: es requisito de la normativa turística, no una promesa comercial.
Seguro de responsabilidad civil y comunicación de viajeros a la Policía o la Guardia Civil en cada entrada, a través de la plataforma estatal de hospedajes.
Alta de autónomo o sociedad: la cuota del tramo general que corresponde a un neto de 3.100 € es de 452,94 € al mes, y la gestoría de un autónomo del sector ronda los 35 € más IVA.

El contrato con el propietarioEl porcentaje no dice nada si no se compara el paquete que hay debajo.+

La comisión de mercado va del 12 % al 30 %, con la moda en el 18-20 %. El extremo bajo no incluye limpieza ni mantenimiento y suele llevar una tarifa de alta; el extremo alto lo incluye todo.
La limpieza se factura aparte en casi todas las tarifas publicadas, al huésped o al propietario. Es la decisión que mueve el margen de lleno: quien la asume y la remarca gana más y se come el riesgo del descuadre.
Sin permanencia es el argumento con el que el sector vende al propietario, y es también tu mayor debilidad: cualquier cliente puede irse el mes que viene.
Tu comisión factura con IVA del 21 %, aunque el alquiler vacacional sin servicios de hotel que la genera esté exento. Es un servicio, no un arrendamiento.
Canal directo frente a plataforma: algunas tarifas bajan la comisión a la mitad cuando la reserva entra por la web propia del alojamiento. Montar canal directo es de las pocas palancas de margen que no dependen del propietario.

El día a día que nadie enseñaCon doce pisos entran unos cuarenta y seis huéspedes al mes.+

Cuarenta y seis entradas al mes: salen de 18,3 noches vendidas por piso (grado de ocupación por apartamentos del INE, 60,9 % de media anual) divididas entre 4,8 noches de estancia media. Cada una lleva su limpieza que coordinar, su juego de llaves y su mensaje a deshora.
Contestar es el producto: la comunicación y la falta de respuesta explican el 29 % de las reseñas de una y dos estrellas y solo el 15 % de las buenas.
La limpieza es la segunda queja con el 27 %, y la subcontratas: dependes de un proveedor al que no ves trabajar y que decide tu reputación.
El dinero enfada al huésped en el 25 % de las malas reseñas: fianzas, cobros extra y devoluciones que tardan. Es la parte que sí controlas por completo.
La estacionalidad no perdona: agosto ocupa el 74,6 % de las noches y abril el 54,9 %, pero la cuota de autónomo, el software y el seguro se pagan los doce meses.

Lo que te puede quitar la carteraLos tres riesgos del modelo llegan de fuera y ninguno avisa.+

El ayuntamiento: una gran ciudad extingue sus 10.101 licencias en noviembre de 2028, y varias capitales han suspendido las altas nuevas o las limitan por barrio. Los pisos que gestionas en esas ciudades tienen fecha.
La comunidad de vecinos: desde abril de 2025 puede prohibir el alquiler turístico en el edificio con tres quintos de los propietarios y de las cuotas, y revertirlo exige la misma mayoría.
La plataforma: desde el 13 de octubre de 2026 una de las dos grandes cobra el 15,5 % solo al anfitrión, un 18,8 % real con el IVA que no se deduce. Al propietario le queda menos, y la primera comisión que va a mirar con lupa es la tuya.
El propio propietario: sin permanencia, el cliente satisfecho es el único cliente que se queda. Por eso en este negocio el informe mensual y la puntualidad del pago valen tanto como la ocupación.

Impuestos y cuota de autónomoLo que se llevan la Seguridad Social y Hacienda antes de que el beneficio sea tuyo.+

La cuota de autónomo va por tramos, de 199 a 588 € al mes según los rendimientos que declares. Cuanto mejor te va, más pagas.
El primer año pagas 80 € al mes. Es la cuota reducida por alta inicial, durante 12 meses, prorrogable otros 12 si tus rendimientos netos quedan por debajo del salario mínimo. Cuidado con hacer la cuenta del negocio con esa cifra: el mes 13 se multiplica.
Hacienda cobra a cuenta cada trimestre, no al final. En estimación directa se ingresa el 20 % del beneficio acumulado en enero, abril, julio y octubre, y la declaración de junio ajusta la diferencia. El año que peor se lleva es el segundo: se junta el ajuste del primero con los pagos del corriente.
El IVA no es tuyo, solo pasa por tu cuenta. Lo cobras al cliente y lo liquidas cada trimestre restando el que pagas a proveedores. El error clásico es gastarse la caja de un buen trimestre y encontrarse la liquidación en la puerta.
Si lo montas como sociedad, el beneficio tributa por el impuesto sobre sociedades: 15 % los dos primeros ejercicios con beneficio y 25 % después. Además cotizas como autónomo societario y lo que te pagues a ti mismo tributa aparte en tu IRPF.
Ojo con el "te queda al mes" de esta ficha: es lo que deja el negocio antes de tu impuesto personal. Lo que acabe en tu cuenta es siempre menos.

Si decides dar el paso

¿Qué vía va contigo?

	Gestión integral	Solo anuncio y precios	Edificios completos
Comisión típica	18-25 % de los ingresos	Desde el 12 %, sin limpieza ni mantenimiento	8-14 % por unidad
Qué operas tú	Todo: precios, entradas, limpieza, averías y huésped	El anuncio, el calendario y el precio	Todo, pero con las viviendas en el mismo edificio
Cuántos pisos caben en una persona	Unos doce	Bastantes más, porque no coordinas limpiezas	Los que tenga el edificio, con un solo desplazamiento
El problema	El techo de horas llega antes que el de demanda	Cobras la mitad y el propietario ve menos valor en ti	Depende de un solo cliente: si se va, se va la cartera entera

El Estudio Rolty

¿Me funcionará a mí, en mi ubicación, este negocio?

¿Encaja contigo? →

Comparar este modelo con otros →Hacer el test: ¿qué monto yo? →

Modelos parecidos

Administración de fincas7,6 Casa rural4,6 Agencia inmobiliaria5,6 Piso turístico5,6

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta montar o abrir una empresa de gestión de pisos turísticos?+

Entre 4.000 y 12.000 €, porque no hay local ni obra. El desglose típico son 300-1.000 € de alta de autónomo o sociedad y de inscripción como empresa explotadora, 300-800 € de software de reservas y precios del primer semestre, 600-2.000 € de marca, web y fotografía de los primeros pisos, 300-1.200 € de cerraduras inteligentes y cajas de llaves, 400-1.500 € de ropa de cama, amenities y kit de bienvenida, 300-1.000 € de seguro de responsabilidad civil y asesoría del primer año, y un colchón de 1.800-4.500 € para los meses en los que la cartera todavía no está llena.

¿Cuánto gana un gestor de pisos turísticos?+

Con doce pisos en cartera al 20 % de comisión, unos 3.100 € al mes antes de IRPF sobre una facturación de 4.800 €. La cuenta sale de que cada piso gestionado factura unos 2.000 € al mes, que es lo que declara un gestor español publicado en prensa y lo que sale también de multiplicar 18 noches vendidas por 110 €. Con treinta pisos y dos personas de operaciones contratadas la facturación sube a 12.000 €, pero el neto se queda en 4.000 € porque la nómina se lleva casi toda la subida.

¿Cuánto cobra una gestora de apartamentos turísticos al propietario?+

Entre el 12 % y el 30 % de los ingresos, con la moda del mercado en el 18-20 %, según las tarifas publicadas de seis operadores españoles. La horquilla no compara paquetes iguales: la comisión más baja no incluye limpieza ni mantenimiento y lleva una tarifa de alta, y la más alta lo incluye todo. La limpieza suele facturarse aparte, al huésped o al propietario, así que casi nunca es un coste de la gestora.

¿Cuántos pisos hacen falta para vivir de esto?+

Dos pisos cubren los gastos que se pagan todos los meses, unos 690 € entre cuota de autónomo, gestoría, seguro, teléfono y software. A partir de ahí cada piso aporta unos 400 € brutos al mes. Para sacar un sueldo de 3.100 € hacen falta doce, y ese es más o menos el techo de una persona sola: con doce pisos entran ya unos cuarenta y seis huéspedes al mes.

¿Qué licencia hace falta para gestionar los pisos turísticos de otros?+

Cuando los servicios inherentes al hospedaje los presta alguien distinto del propietario, esa persona o empresa tiene que figurar como empresa explotadora en el registro turístico de su comunidad autónoma. Se inscribe con declaración responsable y hay que aportar de cada vivienda un título jurídico que habilite la explotación, con su periodo de vigencia. Los servicios inherentes son la entrega de llaves, la recepción, la atención durante la estancia, el mantenimiento de los enseres, la limpieza de entrada y salida y la facturación. Se añaden el alta de autónomo o sociedad, el seguro de responsabilidad civil y la comunicación de viajeros a la Policía en cada entrada.

¿Qué diferencia hay entre gestionar pisos turísticos y tener uno propio?+

El dinero que se pone y el riesgo que se corre. Con un piso propio hay que comprarlo o tenerlo, unos 266.000 € en una ciudad media, y el negocio deja unos 845 € al mes; aquí se ponen 8.000 € y con doce pisos ajenos quedan 3.100 €, pero no hay ladrillo detrás. El propietario asume la licencia, la comunidad de vecinos y la revalorización del inmueble; la gestora asume la operación y cobra por ella. Cuando el negocio se acaba, el propietario se queda con un piso y la gestora con nada.

¿De qué se quejan los huéspedes?+

De que no les contestan. La comunicación y la falta de respuesta aparecen en el 29 % de las reseñas de una y dos estrellas y solo en el 15 % de las buenas. Detrás van la limpieza con el 27 %, el dinero (fianzas, cobros y devoluciones) con el 25 %, el estado del piso y las averías con el 18 % y el acceso y el check-in con el 12 %. Conviene leerlo al revés: lo que salva una estancia mal empezada es contestar, y eso no cuesta dinero, cuesta estar.

¿Es rentable un gestión de pisos turísticos?+

En nuestro análisis saca un 5,2 sobre 10 (Aprobado). Deja 3.100 € al mes. Antes de tu IRPF, con doce pisos en cartera al 20 % de comisión. Con treinta pisos y dos personas contratadas sube a 4.000 €: la nómina se lleva casi toda la subida.

¿Cuánto tarda un gestión de pisos turísticos en ser rentable?+

Menos de un año, y no es mérito del negocio: es que se pone muy poco dinero. Lo que de verdad tarda no es recuperar la inversión, es llenar la cartera. Antes de eso está el umbral del mes a mes: con dos pisos en cartera pagas los 690 € que se pagan igual haya trabajo o no; a partir de ahí cada piso aporta unos 400 € brutos al mes.

¿Cuánto ganaría con un gestión de pisos turísticos en ?

Esta ficha no es una opinión: está fabricada.

20 fuentes verificadas y etiquetadas · cada dato lleva fuente y fecha registradas, y la nota es auditable contra la metodología pública.