Piso turístico

Desde el 3 de abril de 2025 el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal exige tres quintos de propietarios y de cuotas para aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico en el edificio, y la misma mayoría para volver atrás. Quien compra en un bloque que ya lo prohibió compra un piso sin este negocio, y quien empieza sin acuerdo expreso empieza sin título. La alternativa que las comunidades usan cuando no reúnen los votos es el recargo de hasta el 20 % en la cuota.

Barcelona extingue sus 10.101 licencias en noviembre de 2028 sin indemnización, amparada en un decreto que las hizo temporales a cinco años; Madrid prohíbe desde 2025 los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales; Málaga no admite altas hasta agosto de 2028; Palma se declaró zona única sin excepciones; València limita al 2 % de las viviendas por barrio y Sevilla al 10 %. El mecanismo es siempre el mismo: la licencia es de la vivienda, tiene fecha y la fecha la pone el pleno.

El INE publica dos ocupaciones de apartamentos turísticos y no significan lo mismo. La de plazas (39,6 % de media de los últimos doce meses) reparte plazas ocupadas entre plazas ofertadas: un piso de cuatro plazas alquilado a dos personas cuenta como medio lleno aunque no le quede una noche libre. La de apartamentos (60,9 %) cuenta noches alquiladas, que es lo que factura. Quien hace su plan con la primera se queda corto en un tercio, y quien la usa para acusar a los portales de inflar está midiendo mal: el 83 % que publica el portal es de Madrid, y el INE da un 72,1 % por apartamento en Madrid.

Una de las dos grandes plataformas pasa a cobrar el 15,5 % solo al anfitrión sobre noche, limpieza y extras, en lugar del 3 % anterior, y como el alquiler vacacional sin servicios hoteleros está exento de IVA, ese IVA no se deduce: el coste real es del 18,8 %. Para mantener el neto hay que subir el precio un 18-19 %, en un mercado donde el 57 % de los anuncios ni siquiera cambia el precio entre un puente y julio.

En Ibiza, 275.001 € y precinto por comercializar una vivienda como alojamiento turístico sin título habilitante, calificado como infracción muy grave; antes, 177.526 € por otra vivienda usada sin autorización en el verano de 2025. Baleares aprobó en julio de 2026 sanciones de hasta 5.000 € al día. Y una de las plataformas fue sancionada con 64 millones por 65.122 anuncios sin licencia o con número falso: esa oferta está siendo retirada.

En los foros españoles se planifica en voz alta cómo echar al piso turístico del bloque: palillos en las cerraduras, martillazos a los cofres de llaves, buzones arrancados. El rechazo del entorno en este modelo no es contexto: es coste operativo, y aparece antes de la primera reseña.