La herramienta de Rolty
Rolty ScoreAmueblarlo entero, pintarlo, la cerradura, las fotos, el registro y un colchón. El piso ya es tuyo.
18 noches vendidas al mes a 110 €, un 60,9 % de ocupación. Es una media anual: agosto vende un tercio más que abril.
Antes de tu IRPF, que aquí no tiene la reducción del 50 % del alquiler de vivienda: a un tipo marginal del 30 % quedan 592 €, menos que los 642 € del mismo piso alquilado a largo plazo. Con gestora al 20 % más IVA quedan unos 370 €.
De cada 100 € que cobras se quedan 43. La plataforma y la limpieza se llevan 33 antes de que el huésped abra la puerta.
La comisión de la plataforma y la limpieza son más de la mitad de la cuenta; el resto lo pagarías igual con el piso vacío.
Con 4 noches vendidas al mes pagas los 205 € que no dependen de la ocupación: IBI, comunidad, seguro, software y gestoría. Lo que pase de ahí es tuyo.
Menos de dos años para recuperar la puesta a punto. Es rápido porque el piso no cuenta: ya era tuyo.
Los cinco cambios del mes, los mensajes a cualquier hora, las entradas y la avería del domingo. Delegarlo cuesta un 20 % más IVA de lo que cobras.
Nadie en nómina. La limpieza se paga por cambio o se hace en persona, y esa es la decisión que fija cuántas horas te lleva.
No es cualquier piso: en Madrid capital, València y Canarias el edificio y la planta deciden si se puede.
Agosto llena tres de cada cuatro noches y abril algo más de la mitad: hay temporada baja, pero el piso no se queda vacío en invierno.
El papel que de verdad te para no es el de turismo: es el acta de la comunidad y el pleno del ayuntamiento.
El precio por noche (141 € de entrada para un fin de semana de noviembre, frente a 102 € en ciudad media) y la ocupación están por encima de la media nacional: el INE mide un 72,1 % por apartamento en la Comunidad de Madrid y un 71,1 % en Baleares, once y diez puntos por encima de la media nacional. Y por eso mismo es donde ya no se entra: Barcelona no renovará ninguna licencia en noviembre de 2028, Madrid prohíbe los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales, Málaga suspende las altas hasta agosto de 2028, Palma es zona única sin excepciones y València limita al 2 % por barrio. Quien ya opera con licencia sigue; quien llega, no.
Capitales medias con turismo propio: 92 € la noche de mediana en el portal inmobiliario y 161 € en las plataformas para un fin de semana de noviembre, con altas todavía abiertas por declaración responsable. La ocupación por apartamento marca aquí las diferencias entre destinos: 78,5 % en Canarias, 57,6 % en Andalucía, 49,5 % en Cataluña y 45,1 % en la Comunitat Valenciana, frente al 60,9 % nacional. Es también donde la habitación privada pesa más (el 43 % de la oferta en el puente del Pilar), señal de que el particular compite aquí con una habitación, no con un piso. La cuenta de esta ficha está hecha para este tamaño de ciudad.
Funciona solo donde hay un motivo para ir: una ciudad patrimonio cobra 255 € la noche en noviembre y una industrial de la misma provincia, 118 €. Y la búsqueda se agota rápido: el 58 % de los resultados de las ciudades pequeñas están fuera del casco, en la comarca. La mediana de reseñas por anuncio para el fin de semana de julio es de 17 frente a 55 en gran ciudad: menos noches al año, aunque el alquiler tradicional también es más bajo.
Cada vez hay más pisos turísticos a la venta y menos gente que los busca como tales: el comprador de tu piso será alguien que quiere vivir en él.
Si el negocio no sale, lo que vendes es el piso, y el piso hoy se vende bien y rápido. Es lo que sostiene la solidez de este modelo pese a la licencia.
La noche de un piso entero para dos en una ciudad media. En gran ciudad la mediana bruta no sirve: el 45 % de la oferta a dos meses vista está a 1.000 € o más, así que se lee el p25: 141 €.
El Estudio Rolty
Comparar deja un ganador; falta bajarlo a tu ciudad. El estudio responde con datos de tu caso: cuánto facturan los que ya lo hacen, tus números año a año y un veredicto claro.
