Administración de fincas

Llevar las cuentas, las juntas y los morosos de comunidades de propietarios por una cuota al mes por vecino. Ingresos recurrentes y cartera vendible, con un honorario que lleva veinte años parado y un cliente que solo escribe para quejarse.

Rolty Score

5,9

Aprobado

5 criterios · pesos publicados

Rentabilidad6,0

Demanda7,0

Sencillez4,0

Solidez6,5

Facilidad de entrada5,5

Primera parte · Lo esencial

Decide en 2 minutos si esto va contigo.

Qué es

Llevar comunidades de vecinos por una cuota al mes

Contabilidad, presupuestos, juntas, proveedores, incidencias y morosos de cada comunidad de propietarios, a cambio de una cuota mensual que se calcula por vecino. El cliente es la comunidad; el que llama es cada vecino.

Cuánto cuesta

11.800 €

Para empezar en solitario desde un despacho compartido: equipo, web, software, colegiación, seguros y seis meses de gastos. Con oficina propia y un administrativo, 43.000 €.

Cuánto te deja

3.612 € /mes

Antes de tu IRPF, con 25 comunidades a 190 € cada una. Con 60 comunidades y un administrativo sube a 6.546 €, pero a 25 no se llega el primer año.

Cuánto tiempo

45 h /semana

Una junta ordinaria por comunidad al año, casi siempre por la tarde-noche, más las extraordinarias, las derramas y un teléfono que no distingue horarios.

El peligro nº1El honorario lleva veinte años parado y el trabajo noLos propios operadores escriben que el precio medio por vivienda es hoy el mismo que en 2005, 3 € al mes, y que cobrar por debajo de esa cifra es señal de servicio mínimo. Mientras tanto, el 38,4 % de las comunidades tiene al menos un moroso, reclamar una deuda exige desde 2025 intentar una mediación antes del monitorio y las cuotas prescriben a los cinco años. Cada ley nueva añade trabajo a una cuota que no sube.

Portada del modelo Administración de fincas

Ideal para ti si…

✓Tienes un título que te permite colegiarte y te gusta llevar cuentas al céntimo.
✓Aguantas bien una sala llena de vecinos enfadados un martes a las ocho de la tarde.
✓Prefieres un ingreso que entra cada mes a uno grande de vez en cuando.

No es para ti si…

✕Quieres facturar el primer año: cada comunidad se gana en una junta, y las juntas son una vez al año.
✕No soportas que te llamen a las siete de la tarde por un tapón en la tubería.
✕Buscas un negocio que se venda solo: aquí el 26 % de las quejas son por no coger el teléfono.

★

La voz del cliente

4,08

en Google · 366 locales · 17.439 reseñas · 12 ciudades

5★75 %

4★2,3 %

3★0,7 %

2★0,9 %

1★21 %

Ojo: esto mide la satisfacción del cliente que compra, no la rentabilidad del dueño. Muestra leída: 1.954 textos de 42 despachos, con 446 negativos y el 56 % de las reseñas del último año, sobre un censo de 383 despachos en 12 ciudades. Quien reseña es el vecino, no la comunidad que contrata y paga, así que la voz mide el trato al propietario individual. Y en un sector donde casi nadie reseña, la muestra se carga hacia el enfado: el 20,8 % de los textos es de una estrella y solo el 0,9 % de dos.El 26 % de las quejas son por el teléfono o el correo sin contestar

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Casos reales, buenos y malos

🔴 Caso malo

Diez años llevando una comunidad y 138.000 € que no estaban

La administradora de una comunidad de la calle Cardenal Cienfuegos de Oviedo, en el cargo desde marzo de 2012 hasta febrero de 2022, fue condenada en mayo de 2026 a dos años de prisión por apropiarse de 137.969,08 € entre 2017 y 2022. La comunidad lo descubrió con una auditoría al cesarla: transferencias desde la cuenta comunitaria a las suyas «sin motivo ni justificación» y sin factura detrás. Depositó 148.000 € antes del juicio, lo que le rebajó la pena. Es el patrón de todos los casos de este tipo: nadie mira las cuentas hasta que cambia el administrador.

Diario de Noticias

🔴 Caso malo

78.489 € de doce comunidades, y el seguro del colegio pagando el resto

La Audiencia Provincial de Valencia condenó en 2022 a dos años de prisión, suspendida, a un administrador de fincas por administración desleal continuada: entre 2015 y 2019 desvió 78.489 € de las cuentas de doce comunidades de Valencia, Alfafar y Paiporta «con la intención de lucrarse ilícitamente y perjudicando gravemente el patrimonio» de las comunidades. La aseguradora del colegio de administradores cubrió otras cantidades sustraídas. Es la razón por la que el seguro de caución vale más que cualquier folleto cuando un presidente decide a quién contratar.

elDiario.es

🟢🔴 El caso completo

Los fondos compran administradores de fincas: 10.000 comunidades en una operación

En mayo de 2026 Associa, el grupo estadounidense con más de 200 adquisiciones en su sector, compró la mayoría de Mediterráneo Global, una administradora alicantina con cerca de 10.000 comunidades que el fondo español Corpfin Capital había comprado tres años antes para «impulsar la consolidación de un sector altamente fragmentado». En paralelo, Portik (fusión de Inmho y Loja do Condominio, respaldada por Oxy Capital y comprada después por la sueca Odevo) facturó 106 millones en 2025 tras integrar más de cien despachos independientes en cinco años. Un directivo del sector en Estados Unidos citaba a administradores «recibiendo llamadas de compradores hasta tres veces por semana». Para quien tiene cartera es la salida; para quien empieza, la competencia.

SomosBiz

La cuenta simplificada

EN SOLITARIO CON 25 COMUNIDADES
— la cuenta del mes —

25 comunidades a 190 € al mes4750 €

Cuota de autónomo−479 €

Despacho compartido o coworking−250 €

Colegiación, seguro de RC y de caución−100 €

Desplazamientos a las juntas−100 €

Teléfono, web y mensajería−90 €

Gestoría−60 €

Software de gestión de comunidades−59 €

TE QUEDAN3612 €

Lo que pusiste11.800 €

Con seis comunidades cubres los gastos. El negocio no está en montarlo: está en las 25 juntas que hay que ganar para llegar aquí

*** GRACIAS POR SU VISITA ***

Segunda parte · El análisis

Ahora párate un segundo y entiende el modelo de verdad.

Los números, con fuente

Hallazgo Rolty 1

El despacho mediano tiene 20 reseñas y una nota de 4,08

Casi nadie reseña a su administrador, y quien lo hace suele venir enfadado: de los 366 despachos con nota, el 43 % está por debajo de 4. Los otros cinco servicios inmobiliarios medidos el mismo día puntúan entre 4,55 y 4,89.

Hallazgo Rolty 2

Uno de cada cinco textos es de una estrella, y casi ninguno de dos, tres o cuatro

El 20,8 % de las reseñas descargadas son de una estrella y el 75,4 % de cinco. No hay término medio porque el que escribe es el vecino, no la comunidad que contrata: o le han resuelto el problema o no le cogen el teléfono. El teléfono y el correo sin respuesta aparecen en el 26 % de las quejas.

Hallazgo Rolty 3

Los despachos grandes puntúan mejor, y la nota cae con el tamaño de la ciudad

Los despachos con 50 reseñas o más tienen un 4,15 de media y los pequeños un 3,88; el 10 % con más reseñas concentra el 55 % de todas. Por ciudad, 4,18 en las grandes, 4,08 en las medias y 3,69 en las pequeñas.

Hallazgo Rolty 4

Una cartera se vende por 10-15 mensualidades, y ya la compran fondos

Hay un mercado de salida publicado: entre 0,8 y 1,5 veces la facturación anual. En mayo de 2026 una administradora española con cerca de 10.000 comunidades pasó a manos de un grupo estadounidense, y un grupo ibérico ha integrado más de cien despachos en cinco años.

Formatotoca para cambiar

Inversión inicial

12.000€

Equipo, web, software, colegiación, seguros y despacho compartido suman 4.970 €; el resto es el colchón de seis meses.

Te queda al mes (neto)

3.600€/mes

Antes de tu IRPF y con 25 comunidades, que en solitario es el techo razonable: por encima, o entra alguien o el teléfono deja de cogerse.

Recuperas lo invertido en

3meses

En dinero se recupera en tres meses de régimen. El coste real es el tiempo hasta las 25 comunidades: dos o tres años de juntas.

Facturación mensual

4.800€/mes

25 comunidades de 35 vecinos a 5,5 € por vecino. Sin contar juntas extraordinarias ni certificados.

Margen

76%

De cada 100 € quedan 76, porque el producto es tu tiempo y el gasto grande es la cuota de autónomo.

Gastos fijos

1.100€/mes

La cuota de autónomo es casi la mitad; el resto es despacho compartido, seguros, gestoría, software y gasolina para las juntas.

Punto de equilibrio

6comunidades

Con seis comunidades de 35 vecinos ya pagas todo; lo que pase de ahí es tuyo.

Tu tiempo

45h/semana

La contabilidad y los proveedores en horario de oficina; las juntas, por la tarde-noche; las averías, cuando pasan.

Personal

0 empleados hasta unas 25 comunidades; un oficial administrativo a partir de ahí, y un segundo administrador cerca de las 70

El empleado entra con la cartera, nunca antes: con oficina y sueldo hacen falta 26 comunidades solo para cubrir gastos.

El local

Despacho compartido o domicilio al empezar; oficina de 40-60 m² con sala para recibir presidentes cuando hay empleado

El vecino no viene al despacho: vas tú a su junta. La oficina se paga por el empleado y por la imagen, no por el tráfico.

Estacionalidad

Baja en ingresos (la cuota entra cada mes) y alta en trabajo: las juntas ordinarias y las derramas de obras se concentran en pocos meses

El dinero es plano; las tardes no. Cuando toca temporada de juntas hay semanas de cuatro reuniones.

Licencias

Sin colegiación obligatoria ni título exigido por ley; denominación «administrador de fincas» reservada a los colegiados; seguro de RC y de caución exigidos por los colegios; en Andalucía, seguro de RC y formación continua por la Ley 5/2025

Puedes ejercer sin colegiarte, pero no llamarte administrador de fincas, y sin seguro de caución ningún presidente firma.

Datos propios de Rolty

Señal de traspasos

Las carteras se venden a 10-15 mensualidades de facturación (0,8-1,5 veces la anual); anuncio real de 46 comunidades en Madrid con 81.800 € de facturación

Hay quien compra lo que montas. El nombramiento no se traspasa, así que se paga por las comunidades que se quedan.

Ticket observado

190€/mes

Por comunidad de 35 vecinos a 5,5 € cada uno. El rango publicado va de 3 a 9 € por vecino: las pequeñas pagan más por vecino y las grandes menos. El único anuncio de venta observado sale a 148 € por comunidad.

* Todos los números son medias. Tu ciudad concreta es territorio del Estudio Rolty.

El veredicto de Rolty, por tamaño de ciudad

¿Dónde funciona?

Gran ciudad✓⚠ más comunidades, más competencia y los fondos comprando

Es donde hay más comunidades grandes y donde el honorario por vecino es más alto, de 5 a 9 €. También es donde el censo topa, donde los despachos grandes concentran las reseñas y donde los grupos con capital compran carteras. Se entra por relevo en juntas concretas, no por rótulo.

Honorario por vecino y mes: 7 €
Nota media de los despachos censados: 4,18

Ciudad media✓ el tamaño natural del despacho de barrio

Comunidades de 16 a 50 vecinos a 5-7 € por vecino, menos presión de los grupos grandes y una clientela que se gana por recomendación de presidente a presidente. Es donde el despacho en solitario llega antes a las 25 comunidades.

Nota media de los despachos censados: 4,08

Ciudad pequeña⚠ cuotas más bajas y menos comunidades que repartir

En las ciudades pequeñas y del interior el honorario publicado baja a 3-5 € por vecino, y las comunidades son más pequeñas, así que hacen falta más para la misma facturación. Es también donde peor puntúan los despachos censados, y donde más pesa la reputación local: en una ciudad pequeña una junta perdida se sabe en todas.

Nota media de los despachos censados: 3,69

En municipios de menos de 20.000 habitantes no prometemos números. Cuánto deja en tu ciudad exacta lo responde Mi estudio.

El criterio de Rolty

Lo mejor y lo peor

+Ingreso recurrente: la cuota entra cada mes y el cargo se renueva por inercia si nadie se queja.

+Se cubren gastos con seis comunidades en solitario: la estructura es mínima.

+Hay mercado de salida publicado: la cartera se vende a 10-15 mensualidades de facturación.

+Demanda que no depende del ciclo: 1,4 millones de comunidades que necesitan a alguien que lleve las cuentas.

+Poca inversión: 11.800 € para empezar, y casi la mitad es colchón.

−El honorario por vivienda no ha subido en veinte años, según los propios operadores.

−Cada comunidad se gana en su junta anual: la cartera tarda dos o tres años en dar para vivir.

−Juntas por la tarde-noche y un teléfono que no distingue horarios: el 26 % de las quejas son por no contestar.

−El 38,4 % de las comunidades tiene un moroso, y reclamar exige mediación previa desde 2025.

−El cliente puntúa 4,08 y solo escribe para quejarse: reputación difícil de construir y fácil de perder.

Red flags específicos

1 · El honorario lleva veinte años parado.

Los operadores que compran y venden carteras escriben que el precio por vivienda es hoy el mismo que en 2005, 3 € al mes, y un directorio del sector avisa de que por debajo de esa cifra es señal de servicio mínimo. Cada ley nueva (mediación previa desde 2025, prescripción a cinco años, recargos a los pisos turísticos) añade trabajo a una cuota que no sube. La única palanca es cobrar los extras: juntas extraordinarias, certificados y obras.

2 · La cartera se gana en una junta y se pierde en otra.

El cargo de administrador se nombra por un año, y el cambio se decide en la junta ordinaria. Captar una comunidad exige que un presidente te lleve a su junta y que la mayoría te vote; perderla solo exige que otro despacho haga lo mismo con un precio más bajo. Las quejas del propio sector hablan de despachos que «van a precio para captar».

3 · Cobrar a un moroso ya no es rellenar un monitorio.

Desde abril de 2025 la comunidad tiene que acreditar que intentó una mediación, conciliación u oferta vinculante antes de demandar, y el propio consejo general de colegios lo describe como «otro peaje procesal» que está retrasando las demandas. Y el Tribunal Supremo fijó en noviembre de 2025 que las cuotas prescriben a los cinco años: lo que no se reclamó a tiempo, se pierde. Con el 38,4 % de las comunidades con al menos un moroso y 1.065 € de deuda media, ese trabajo es estructural.

4 · La caja de la comunidad pasa por tus manos, y eso tiene juzgado.

Los casos documentados de administradores condenados por apropiación indebida se repiten cada año, con cifras de 78.000 a 175.000 € y penas de cárcel. Para quien empieza, la consecuencia es doble: cada presidente pregunta por el seguro de caución antes de firmar, y el 20 % de las quejas de los vecinos son por honorarios y transparencia de las cuentas. Cuentas separadas por comunidad y acceso de los vecinos a los movimientos no son un extra: son lo que te deja seguir.

5 · Los grandes están comprando a los pequeños.

Fondos españoles, estadounidenses y nórdicos han comprado administradoras con miles de comunidades en 2023-2026, y un grupo ibérico ha integrado más de cien despachos en cinco años. Los vecinos ya lo notan: entre las quejas leídas hay varias sobre despachos «que se quedan con el negocio de quien gestionaba nuestra comunidad» y pasan a llevar cincuenta más por administrador. Para el que empieza es competencia con software y comerciales; para el que ya tiene cartera, es el comprador.

El análisis de Rolty

La administración de fincas es un negocio de suscripción con un producto que no gusta a nadie. La parte buena es real: 1,4 millones de comunidades, una cuota que entra cada mes, seis comunidades para cubrir gastos en solitario y una cartera que, cuando existe, se vende a 10-15 mensualidades de facturación, y los fondos ya están dentro comprando. La parte mala también: el honorario por vivienda es el mismo que en 2005, 3 € al mes según quien compra y vende carteras, mientras cada ley nueva carga trabajo en el mismo precio. Y el cliente es incómodo por construcción. Quien contrata es la comunidad, pero quien llama es cada vecino, y ese vecino puntúa al sector con un 4,08, por debajo de los otros cinco servicios inmobiliarios medidos: uno de cada cinco textos es de una estrella y el 26 % de las quejas son por el teléfono sin coger. Con 25 comunidades en solitario quedan 3.612 € al mes; con 60 y un administrativo, 6.546 €. Ninguna de las dos cifras es el problema. El problema es que a 25 no se llega el primer año, porque cada comunidad se capta en una junta que se celebra una vez al año, y que la misma junta puede quitártela si alguien llega con un precio más bajo. Es un buen negocio para quien aguante tres años de juntas y sepa cobrar los extras.

Rolty · criterio editorial · metodología del score

Tercera parte · La realidad

Lo que nadie te cuenta.

Qué hace falta para empezarColegiarse no es obligatorio, pero sin colegio no hay nombre ni seguro de caución.+

No hay colegiación obligatoria ni título exigido por ley para administrar comunidades: ninguna norma estatal la impone, y la ley que debía fijar qué profesiones exigen colegiación, pendiente desde la Ley 25/2009, no ha llegado.
La denominación «administrador de fincas» está reservada a los colegiados (Tribunal Supremo, 8 de noviembre de 2016). Colegiarse exige título universitario o el título propio de tres años; en Madrid la cuota de alta son 719 € y la mensual 50,42 €.
Seguro de responsabilidad civil y de caución sobre los fondos de las comunidades: los colegios los exigen a sus miembros, y es lo primero que pregunta un presidente. En Andalucía la Ley 5/2025 de Vivienda exige el de RC y formación continua a quien administre de forma habitual y retribuida.
Software de gestión de comunidades desde el primer día (unos 59 € al mes el primer puesto, con curso inicial obligatorio): contabilidad separada por comunidad, recibos, actas y acceso de los vecinos a sus cuentas.
Alta en el IAE y IVA general del 21 % sobre los honorarios: la comunidad no lo deduce, así que el precio que compara el presidente es el precio con IVA.

Cómo se consigue una comunidadCada comunidad se gana en su junta ordinaria, una vez al año.+

El cargo de administrador se nombra por un año en la junta de propietarios. El cambio se decide en la ordinaria, cuando se aprueban las cuentas, así que la ventana de captación de cada comunidad se abre una vez al año.
El camino es el presidente: alguien tiene que llevarte a su junta con una propuesta y una referencia. Los despachos nuevos se llenan por recomendación de presidente a presidente y por administradores de fincas que se jubilan.
Hacen falta 15 o 20 comunidades para vivir de ello y 26 para sostener oficina y empleado. A razón de una ventana anual por comunidad, la cartera tarda dos o tres años.
La guerra de precios existe: un directorio del sector avisa de que por debajo de 3 € por vecino es servicio mínimo, y un operador de Madrid consideraba «impensable» cobrar más de 5. Entrar a precio llena antes y vacía antes.
Comprar cartera es la otra puerta: 10-15 mensualidades de facturación, con parte del precio aplazado y ligado a las comunidades que se quedan, porque cada junta tiene que aprobar al nuevo administrador.

El día a díaLa contabilidad se hace de día y las juntas de noche, y el teléfono no distingue.+

Contabilidad separada de cada comunidad: presupuesto anual, recibos, pagos a proveedores, cierre y presentación de cuentas en la junta ordinaria.
Las juntas son por la tarde-noche, que es cuando los vecinos pueden. Con 25 comunidades son 25 ordinarias al año más las extraordinarias por obras, derramas o conflictos, y en temporada hay semanas de cuatro.
Las incidencias no esperan: averías de ascensor, tuberías, filtraciones. En las quejas leídas, el 26 % nombran el teléfono o el correo sin contestar y el 17 % los plazos; el vecino espera respuesta el mismo día aunque el administrador lleve 40 comunidades más.
Los extras son el margen: junta extraordinaria (150-400 €), certificado de deudas para una venta (35-50 €), gestión de obras y subvenciones. El honorario base no sube; los extras sí se cobran.
El vecino no es el cliente, pero es quien reseña: quien contrata y paga es la comunidad; quien escribe la reseña es el propietario al que no le resolvieron la humedad. De ahí el 4,08 del sector.

Los morosos y las cuentasEl 38,4 % de las comunidades tiene un moroso, y cobrarle es tu trabajo.+

Morosidad estructural: 1.601 millones de euros de deuda con las comunidades, el 38,4 % con al menos un moroso y 1.065 € de deuda media por comunidad, según el estudio del consejo general de colegios (el último con fuente primaria localizada es sobre 2017; la cifra circula como 2024 sin ella).
Mediación antes del monitorio: desde el 3 de abril de 2025 (LO 1/2025) la comunidad tiene que acreditar que intentó una mediación, conciliación u oferta vinculante antes de demandar. El consejo general de colegios lo llama «otro peaje procesal» y reconoce que está retrasando las demandas.
Las cuotas prescriben a los cinco años (Tribunal Supremo, sentencia 1726/2025, de 26 de noviembre): lo que no se reclama a tiempo se pierde, y el responsable de reclamarlo a tiempo es el administrador.
El certificado de deudas que se emite en cada compraventa compromete al que firma: entre las quejas leídas hay compradores que heredaron deudas que el certificado no reflejaba.
Cuentas separadas por comunidad y acceso de los vecinos a los movimientos: los casos de apropiación indebida (78.000 a 175.000 € en las condenas documentadas) se descubren siempre igual, con una auditoría al cambiar de administrador. La transparencia de las cuentas es el 20 % de las quejas.

Impuestos y cuota de autónomoLo que se llevan la Seguridad Social y Hacienda antes de que el beneficio sea tuyo.+

La cuota de autónomo va por tramos, de 199 a 588 € al mes según los rendimientos que declares. Cuanto mejor te va, más pagas.
El primer año pagas 80 € al mes. Es la cuota reducida por alta inicial, durante 12 meses, prorrogable otros 12 si tus rendimientos netos quedan por debajo del salario mínimo. Cuidado con hacer la cuenta del negocio con esa cifra: el mes 13 se multiplica.
Hacienda cobra a cuenta cada trimestre, no al final. En estimación directa se ingresa el 20 % del beneficio acumulado en enero, abril, julio y octubre, y la declaración de junio ajusta la diferencia. El año que peor se lleva es el segundo: se junta el ajuste del primero con los pagos del corriente.
El IVA no es tuyo, solo pasa por tu cuenta. Lo cobras al cliente y lo liquidas cada trimestre restando el que pagas a proveedores. El error clásico es gastarse la caja de un buen trimestre y encontrarse la liquidación en la puerta.
Si lo montas como sociedad, el beneficio tributa por el impuesto sobre sociedades: 15 % los dos primeros ejercicios con beneficio y 25 % después. Además cotizas como autónomo societario y lo que te pagues a ti mismo tributa aparte en tu IRPF.
Ojo con el "te queda al mes" de esta ficha: es lo que deja el negocio antes de tu impuesto personal. Lo que acabe en tu cuenta es siempre menos.

Cuarta parte · La decisión

Si decides dar el paso.

¿Qué vía va contigo?

	Desde cero	Comprar cartera	Con una enseña	Dentro de otro despacho
Inversión típica	11.800 € en solitario, 43.000 € con oficina y empleado	10-15 mensualidades de facturación: unos 137.000 € por 60 comunidades	Desde 5.900 € (12.500 € de media) más royalty del 3 % y publicidad de hasta el 5 %	Software y seguros: la oficina y el equipo ya están
Cuándo cubres gastos	Con 6 comunidades en solitario, 26 con oficina y empleado	Desde el primer mes: la cartera ya factura	Igual que desde cero, con el royalty encima	Casi desde la primera comunidad
El problema de la vía	Dos o tres años de juntas hasta vivir de ello	Parte de las comunidades no vota al nuevo, y el precio lo sabe	Las comunidades no vienen con la marca	Las incidencias de 25 comunidades invaden el negocio principal
Para quién	Quien tiene un presidente que le abre la primera junta y puede esperar	Quien tiene capital y prefiere pagar el tiempo con dinero	Quien quiere método y respaldo jurídico desde el primer día	Gestorías, abogados y agencias con clientela propia

Ver las franquicias del modelo en el directorio →

El Estudio Rolty

¿Me funcionará a mí, en mi ubicación, este negocio?

Comparar este modelo con otros →Hacer el test: ¿qué monto yo? →Home staging5,7 Agencia inmobiliaria5,4

Esta ficha no es una opinión: está fabricada.

29 fuentes verificadas y etiquetadas · cada dato lleva fuente y fecha registradas, y la nota es auditable contra la metodología pública.

Preguntas frecuentes

¿Es rentable una administración de fincas?+

Sí, pero tarde. Una comunidad de 35 vecinos a 5,5 € paga unos 190 € al mes, y con 25 comunidades quedan 3.612 € al mes en solitario, antes del IRPF. El problema no es el margen sino el tiempo: cada comunidad se capta en su junta anual, normalmente cuando cambia de administrador, así que una cartera de 25 tarda dos o tres años en llenarse. Con 60 comunidades y un administrativo quedan 6.546 € al mes.

¿Cuánto cuesta montar o abrir una administración de fincas?+

Unos 11.800 € para empezar en solitario desde un despacho compartido: equipo informático, web, software de comunidades, la colegiación (719 € de alta en Madrid), los seguros de responsabilidad civil y caución del primer año y seis meses de gastos fijos. Con oficina propia a pie de calle y un oficial administrativo son unos 43.000 €, porque los seis meses de colchón pasan de 1.138 € a 4.854 € al mes.

¿Cuánto gana un administrador de fincas?+

Depende de cuántas comunidades lleve. Con 25 comunidades en solitario quedan 3.612 € al mes; con 60 comunidades, oficina y un administrativo, 6.546 €. Como empleado, las guías del sector publican entre 20.000 y 35.000 € brutos al año. La media del sector, según la base de un proveedor de software, son 69 comunidades por despacho.

¿Cuánto tarda una administración de fincas en ser rentable?+

En dinero, casi nada: con seis comunidades ya se cubren los 1.138 € de gastos fijos en solitario, y con 26 se cubren los 4.854 € de un despacho con empleado. En tiempo, dos o tres años: las comunidades cambian de administrador en la junta ordinaria, una vez al año, y hacen falta 15 o 20 para vivir de ello. Quien compra una cartera hecha, a 10-15 mensualidades de facturación, la recupera en unos dos años.

¿Hace falta ser administrador de fincas colegiado?+

Por ley, no: la colegiación no es obligatoria para administrar comunidades. Pero la denominación «administrador de fincas» está reservada a los colegiados desde una sentencia del Tribunal Supremo de 2016, colegiarse exige título universitario o el título propio de tres años, y los colegios aportan el seguro de caución sobre los fondos de las comunidades, que es lo que pregunta cualquier presidente antes de firmar. En Andalucía, además, la Ley 5/2025 exige seguro de responsabilidad civil y formación continua.

¿Cuánto cobra un administrador de fincas por comunidad?+

Entre 3 y 9 € por vecino y mes según la ciudad y el tamaño: las comunidades pequeñas pagan 7-9 € por vecino, las de 16 a 50 vecinos 5-7 € y las grandes 4-6 €. Una comunidad de 35 vecinos ronda los 190 € al mes; una de 80 viviendas, 180-380 €. Los extras van aparte: piscina, conserje o calefacción central suman entre 0,5 y 3 € por vecino, y una junta extraordinaria se cobra entre 150 y 400 €.

¿Cuánto vale una cartera de comunidades?+

Las referencias del sector son 10-15 mensualidades de facturación, o entre 0,8 y 1,5 veces la facturación anual, ajustadas por la morosidad y por cuántas comunidades se quedan tras el cambio, porque el nombramiento no se traspasa: cada junta tiene que aprobar al nuevo administrador. Un anuncio real de 2025 vendía 46 comunidades en Madrid con 81.800 € de facturación anual, unos 148 € al mes por comunidad.

El Estudio Rolty

¿Me funcionará a mí, en mi ubicación, este negocio?

Tu estudio se fabrica con

Tu municipioTu capitalTu situaciónModelo: Administración de fincas

15 páginas de información crítica para decidir si invertir.

Página del estudio de la competencia local

* Páginas de un estudio real: lavandería autoservicio en Valladolid.

Qué incluye

El roadmap completo: de la firma a la apertura

01El modelo y su encaje✓

%El encaje del proyecto✓

02La inversión desglosada✓

03Estudio de la competencia✓

04Los ingresos en 3 escenarios✓

05Gastos con el personal a coste completo✓

06Cuenta de resultados, años 1 a 3✓

07Las vías de financiación✓

08Subvenciones y ayudas✓

09La normativa del ayuntamiento✓

10El día a día al frente del negocio✓

11Los riesgos de la ubicación✓

12El veredicto✓

Lo que dicen quienes ya lo usaron

★★★★★

El estudio me ha parecido muy claro y útil. Nos ha permitido entender la realidad del modelo de negocio, más allá de las expectativas iniciales, y tomar una decisión con datos antes de invertir en un proyecto con poca rentabilidad y demasiado dependiente del autoempleo. Gracias a este análisis nos hemos ahorrado un buen problema. Sin duda, un servicio muy recomendable para entender tu nicho de mercado y valorar dar el paso.

alvaro L.✓ Cliente del Estudio

★★★★★

¡Increíble servicio en Rolty! Pedí un informe sobre el sector de los trasteros y el resultado es súper completo. Trae todos los datos que necesitas para decidir bien. El precio está más que justificado por la gran calidad de la información. ¡Lo recomiendo totalmente!

Miguel A.✓ Cliente del Estudio

★★★★★

Mi estudio salió No viable, y gracias a esto me he ahorrado muchos problemas, ya que pude leer cosas que no me había planteado. Ahora si puedo valorar otras opciones.

Laura G.✓ Cliente del Estudio

★★★★★

guau! no me esperaba para nada la cnatidad de información. Esto no te lo dice chatgpt :D Gracias, definitivamente vale la pena cada euro del estudio... por menos de 50 euros me he ahorrado MILES en decisiones que no tenía idea.

Borja P.✓ Cliente del Estudio

★★★★★

Quiero emprender pero no sabía todo lo que conllevaba... Me ha sorprendido la cantidad de información que se ofrece y gratis. He pedido un estudio personalizado para mi ciudad y es una cantidad de información espectacular. Ahora tengo claro cómo montar el negocio. Enhorabuena y gracias!!

Rodri M

★★★★★

alvaro L.✓ Cliente del Estudio

Cómo se elabora.

Registro Mercantil

INE

Banco de España

Gobierno de España

Agencia Tributaria

Seguridad Social

BOE · BORME

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SEPE

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Decenas de referencias cruzadas para un proyecto y una ciudad concretos, y cada dato con su fuente y su fecha. Esto no se le puede preguntar a una IA: la mitad de estos datos no está publicada en ninguna parte y hay que salir a buscarla.

El Estudio Rolty

El informe concluye con un veredicto.

Viable

Los números se sostienen y el informe muestra con qué margen y en qué escenarios.

Viable, con condiciones

El proyecto sale si cambia algo concreto: la zona, el formato o el alquiler máximo.

No viable

Los números no sostienen el proyecto. Saberlo antes de invertir es el mayor ahorro posible.

45,00 €22,50 €Hasta el 30 de septiembreImpuestos incluidos

1 informe completo y personalizado · el cuestionario del proyecto llega tras el pago · entrega en 3 días laborables como máximo.

Preguntas

La ficha es general: rangos del modelo, útiles para elegir qué montar. El estudio responde si el proyecto sale rentable en una ciudad y un caso concretos: la competencia real de la zona, el alquiler del mercado local, los números del proyecto y un veredicto.

Llega un cuestionario breve de preguntas cerradas sobre el proyecto, la situación personal y los números, incluida la que más pesa en el veredicto: cuánto necesita rendir el negocio al mes. Con esas respuestas se ajustan los escenarios.

La entrega es en 3 días laborables como máximo desde que llega el cuestionario.

Entonces el estudio ha cumplido su función: evitar una inversión que no se sostenía. Es el escenario en el que más dinero ahorra.

Con más de lo que suele pensarse. Como autónomo respondes de las deudas con todos tus bienes, presentes y futuros; y si estás casado en gananciales alcanzan al patrimonio común aunque montes una sociedad, porque el aval que pide el banco va a tu nombre igual. El estudio no calcula eso — lo suyo son los números del negocio en tu ciudad —, pero es la pregunta que conviene tener resuelta antes de comprometer la inversión.

Para la mayoría. En municipios muy pequeños o en modelos sin competencia localizable se avisa antes de empezar.