Agencia inmobiliaria

Vender y alquilar viviendas de otros a cambio de un porcentaje. Se abre con 30.000 € y sin título en casi toda España; el problema no es entrar, es que el agente medio cierra 3,4 ventas al año y la oficina necesita 5,5 solo para pagarse.

Cuánto cuesta: 30.000€
Cuánto te queda: 2.700€/mes
Cuántos hay: 450
Tu tiempo: Jornada completa

Lo que importa

Cero ingreso fijo, y el honorario llega al final
Se abre con 30.000 € con oficina y con 17.500 € sin ella, sin título ni colegiación en la mayor parte de España
Honorario alto por operación: 8.640 € de media al 4 % sobre la vivienda media, y 14.700 € en una gran ciudad
En cuatro comunidades hay que poner 60.000 € de garantía antes de vender nada
Es sujeto obligado ante el SEPBLAC desde el primer día

4,7 ★89.158 reseñas

Lo que más se elogia es la profesionalidad. La primera queja, el trato cuando algo falla.

¿Cuánto ganaría con una agencia inmobiliaria en ?

Rolty

El análisis completo.

Rolty Score5,6Aprobado

Lo esencial

Qué es

Vender pisos de otros a cambio de un porcentaje

Captar viviendas, publicarlas, enseñarlas y cerrar la venta o el alquiler. Se cobra al firmar: entre el 3 % y el 5 % del precio en una venta, y una mensualidad en un alquiler, que desde 2023 paga siempre el propietario.

Cuánto cuesta

30.000 €

Una oficina pequeña a pie de calle, con el CRM, la web, la licencia y seis meses de colchón para vender sin cobrar. Sin oficina, trabajando desde casa y el coche, baja a 17.500 €.

Cuánto te deja

2.736 € /mes

Antes del IRPF, con dos personas cerrando 6,8 ventas al año, que es la media del sector, y dos alquileres al mes. Sin oficina y trabajando solo, 1.758 €.

Cuánto tiempo

50 h /semana

Captar por la mañana, enseñar por la tarde y el sábado, que es cuando el cliente puede. El único estudio publicado mide 85 horas de trabajo por cada venta cerrada.

El peligro nº1

El agente medio cierra 3,4 ventas al año

Es la única cifra del sector con método visible: las ventas intermediadas de un año divididas entre los agentes que había. Sale una venta cada tres meses y medio por persona, unos 29.400 € de honorarios al año al precio de 2025, y la oficina pequeña necesita 5,5 ventas al año solo para pagar sus gastos. Con el honorario medio de 8.640 € el negocio cuadra a partir de dos personas vendiendo la media; con una sola, la oficina come lo que entra. Y todo llega al final: no hay ingreso hasta que se firma.

Ideal para ti si…

✓Ya llevas años vendiendo pisos para otro y tienes cartera de propietarios que te llamarían a ti.
✓Puedes aguantar seis meses sin cobrar: el primer honorario llega cuando se firma la primera venta.
✓Te gusta la calle y el teléfono más que el despacho: el trabajo es captar viviendas, no esperarlas.

No es para ti si…

✕Necesitas un ingreso fijo desde el primer mes: aquí no existe, ni en el mes bueno ni en el malo.
✕Vas a empezar en Cataluña, la Comunidad Valenciana, Baleares o Andalucía sin contar con la caución de 60.000 € y el seguro de 600.000 € que exige el registro.
✕Buscas un negocio que se venda: de 410 negocios en traspaso en las ciudades barridas, 5 son agencias.

La voz del cliente

4,72

en Google · 450 locales · 89.158 reseñas · 12 ciudades

5★91 %

4★1,4 %

3★0,2 %

2★0,4 %

1★6,6 %

Ojo: esto mide la satisfacción del cliente que compra, no la rentabilidad del dueño. Muestra leída: 2.281 textos de 42 agencias, con 152 negativos y el 90 % de las reseñas del último año, sobre un censo de 464 agencias en 12 ciudades. Mide la satisfacción de quien compra, vende o alquila, no la rentabilidad de la agencia, y está inflada por costumbre del sector: la reseña se pide al cerrar cada operación, y varias quejas cuentan que se la pidieron antes de entregar las llaves. Las negativas hablan sobre todo de alquileres (fianzas retenidas, honorarios cobrados al inquilino) y de no poder hablar con nadie.El 25 % de las quejas es no conseguir hablar con nadie

Casos reales, buenos y malos

🟢🔴 El caso completo

85 horas de trabajo y 10,6 meses por cada vivienda vendida

El único estudio publicado sobre cuánto cuesta cerrar una venta en España lo hicieron una agencia y una tasadora en 2015: de 300.000 transacciones anuales, 189.000 pasaban por agencia, repartidas entre unos 70.000 agentes, es decir, menos de tres ventas por agente y año. Cada venta exigía 85 horas de trabajo y la vivienda tardaba 10,6 meses en venderse. El mercado se ha acelerado desde entonces (hoy una vivienda se vende en semanas), pero la productividad por agente que miden las fuentes posteriores sigue en 3,4.

API Cataluña, sobre el estudio de Monapart y Tinsa

🟢🔴 El caso completo

15.185 inmobiliarias nuevas en nueve meses

Entre enero y septiembre de 2025 se constituyeron 15.185 sociedades inmobiliarias en España, un 68 % más que en el mismo periodo de 2019, según el INE. Es la otra cara del año récord de compraventas: cada máximo del mercado trae una oleada de agencias nuevas que compiten por las mismas viviendas, y las cuentas depositadas del sector muestran 7.116 sociedades del CNAE creadas y 508 cerradas en doce meses. La barrera de entrada baja es también la barrera de entrada de todos los demás.

OKDiario, con datos del INE

🔴 Caso malo

Madrid anuncia el registro obligatorio de agentes

El 29 de junio de 2026 el Gobierno regional anunció que llevará a la Asamblea la obligatoriedad de su registro de agentes inmobiliarios, hasta ahora voluntario, con 200 horas de formación o cuatro años de experiencia como requisito. Andalucía lo había hecho ley seis meses antes (Ley 5/2025, en vigor desde el 24 de enero de 2026, con garantía financiera y seguro de responsabilidad civil) y Cataluña, la Comunidad Valenciana y Baleares ya lo tenían. La liberalización de 2000 sigue vigente en el papel; en la práctica, ejercer sin registro deja de ser posible en las comunidades donde más se vende.

idealista/news

🔴 Caso malo

La comisión no existe hasta que se firma

Una oficina franquiciada de una gran red en Arroyomolinos (Madrid) reclamó 17.000 € de arras más su comisión a una pareja a la que había propuesto comprar con financiación al 100 % de la financiera del grupo. Las condiciones se endurecieron, los compradores financiaron con otra entidad y cerraron directamente con el vendedor. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de la agencia: «el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente». Todas las horas de captación, visitas y gestión de esa venta se cobraron a cero.

Audiencia Provincial de Madrid, sentencia 116/2024, vía Iberley

🟢🔴 El caso completo

La CNMC multa con 1,25 millones el pacto de comisión mínima

En diciembre de 2021 la CNMC sancionó a siete empresas del sector (Idealista, Remax, Look & Find, Anaconda, Inmovilla, Witei y la MLS) por acordar una comisión mínima obligatoria para usar el sistema de intercambio de inmuebles y por compartir información sobre comisiones. Idealista pagó 730.000 € y Remax 375.720 €. La lección para quien abre una agencia es doble: el 3-5 % «estándar» no está protegido por nadie, competir en precio es legal, y las redes sin oficina ya lo hacen.

CNMC, expediente sancionador de intermediación inmobiliaria

La cuenta simplificada

AGENCIA PEQUEÑA A PIE DE CALLE (2 PERSONAS)
— la cuenta del mes —

6,8 ventas al año entre dos, a 8.640 € de honorario4.896 €

2 alquileres al mes a una mensualidad de 900 €1.800 €

Alquiler y suministros del local−900 €

Un comercial a media jornada, con su Seguridad Social−1.600 €

Portales inmobiliarios−350 €

Marketing y captación−500 €

CRM, web y teléfono−100 €

Cuota de autónomo−430 €

Seguro de responsabilidad civil y caución−40 €

Gestoría−40 €

TE QUEDAN2.736 €

Lo que pusiste30.000 €

Con 5,5 ventas al año la oficina se paga sola. La media del sector son 3,4 por persona: por eso esto se monta entre dos o no se monta

*** GRACIAS POR SU VISITA ***

La nota, criterio a criterio

Rolty Score

5,6

Aprobado

6 criterios · pesos publicados

Rentabilidad6,0

Demanda5,9

Sencillez6,2

Solidez5,4

Facilidad de entrada8,0

Potencial2,5

Los números, con fuente

Hallazgo Rolty 1

En las grandes ciudades vender un piso es cosa de agencias

Solo el 5 % de los anuncios de venta de Barcelona, el 7 % de Granada y el 8 % de València son de particular; en las doce ciudades barridas, el 19 %. En las pequeñas la cosa cambia: el 32 % en Ponferrada y Talavera. Donde el precio es alto, el propietario delega; donde es bajo, lo intenta solo.

Hallazgo Rolty 2

La nota de Google es de 4,72 y no dice nada del negocio

Sobre 89.158 reseñas en 464 agencias, casi la mitad tienen un 4,8 o más y 50 tienen un 5,0 redondo. El sector pide la reseña al cerrar cada operación y varias de las quejas lo cuentan literalmente. Solo el 7 % de los textos son negativos, y los que lo son hablan de no conseguir hablar con nadie (25 %) y del trato (29 %).

Hallazgo Rolty 3

El honorario depende de la ciudad, los gastos no

Al 4 % sobre la vivienda mediana anunciada en venta, una operación deja 14.700 € en una gran ciudad, 9.140 € en una media y 6.600 € en una pequeña. Los 3.960 € de gastos de la oficina pequeña son casi los mismos en las tres: en la ciudad pequeña hacen falta siete ventas al año para cubrirlos, en la grande, tres.

Hallazgo Rolty 4

No hay mercado de salida

De 410 negocios en traspaso anunciados en las doce ciudades y cuatro provincias turísticas, 5 son agencias inmobiliarias. Lo que se vende en este negocio es la cartera de propietarios y la relación con ellos, y eso se va con la persona.

Formatotoca para cambiar

Inversión inicial

30.000€

Una oficina de 30-50 m² con seis meses de colchón dentro. Casi la mitad de la cifra es ese colchón: se compra tiempo para vender sin cobrar.

Te queda al mes (neto)

2.700€/mes

Antes del IRPF y a ritmo de régimen. Los seis primeros meses no hay esto: hay colchón.

Recuperas lo invertido en

18meses

Once meses a régimen; hasta dos años contando el arranque sin ventas, que es lo que publican las guías del sector.

Facturación mensual

6.700€/mes

Dos personas cerrando 6,8 ventas al año a 8.640 € y dos alquileres al mes a 900 €. Es una media anual: hay meses a cero y meses con dos firmas.

Margen

41%

De cada 100 € de honorarios se quedan 41, porque no hay producto que comprar antes: el gasto es la gente, el local y los portales.

Gastos fijos

4.000€/mes

El comercial y el local son dos tercios de la cuenta. Los portales son la tercera partida, y la única que puede duplicarse sin avisar.

Punto de equilibrio

6ventas/año

Con 5,5 ventas al año la oficina paga sus gastos sin contar alquileres; lo que pase de ahí, para quien la monta. La media del sector son 3,4 por persona.

Tu tiempo

Jornada completa

Captar por la mañana y enseñar cuando el cliente puede: tardes y sábados. No hay estadística de horas; la jornada la marcan las visitas.

Personal

1 persona sin oficina; 2 personas (titular y un comercial a media jornada o a comisión) en la oficina pequeña; 94,4 % de las empresas del sector tienen dos asalariados o menos

Es un sector de dos personas por oficina. El comercial suele ir a comisión, entre el 40 % y el 60 % del honorario de sus ventas.

El local

Oficina de 30 a 50 m² a pie de calle con escaparate, o ninguna: desde casa con web, CRM y coche

El escaparate sirve para que el propietario entre a pie. En una ciudad pequeña, donde el propietario vende más por su cuenta, pesa menos que el teléfono.

Estacionalidad

De ciclo más que de mes: 705.357 compraventas en 2025, máximo desde 2008, y cinco meses seguidos de caída interanual hasta mayo de 2026

No hay temporada alta: hay años buenos y años malos, y el negocio no tiene ingreso fijo con el que aguantar los malos.

Licencias

Licencia de apertura del local; sin título ni colegiación por ley estatal (RDL 4/2000); registro autonómico obligatorio con caución de 60.000 € y RC de 600.000 € en Cataluña, Comunidad Valenciana, Baleares y Andalucía; sujeto obligado de la Ley 10/2010 de blanqueo

Abrir es fácil; ejercer en cuatro comunidades exige registrarse y poner garantía antes de la primera venta.

Datos propios de Rolty

Señal de traspasos

5 agencias inmobiliarias entre 410 negocios en traspaso anunciados en las 12 ciudades y 4 provincias turísticas

Casi nadie compra una agencia montada: la cartera se va con quien la hizo.

Ticket observado

230.500€

La vivienda mediana anunciada en venta en las doce ciudades barridas. Al 4 % son 9.200 € de honorario; la cuenta usa 8.640 €, que sale del precio medio registrado de toda España, porque las capitales pesan más en la muestra.

* Todos los números son medias. Tu ciudad concreta es territorio del Estudio Rolty.

El veredicto de Rolty, por tamaño de ciudad

¿Dónde funciona?

Gran ciudad✓ el honorario es el doble, la competencia también

Sobre una vivienda mediana anunciada en 367.500 €, cada venta deja 14.700 € al 4 %, y la venta es de agencias: solo el 15 % de los anuncios son de particular (Barcelona, 5 %). La contrapartida es que ahí compiten todas las redes y todas las agencias, el local cuesta más y en Barcelona y València hay que pasar por el registro autonómico con caución. Se compite con todos, pero cada operación vale por dos.

Honorario al 4 % sobre la vivienda mediana en venta: 14.700 €
Anuncios de venta de particular: 15 %

Ciudad media✓✓ donde cuadra la cuenta de esta ficha

La vivienda mediana en venta ronda los 228.500 € y el honorario al 4 % son 9.140 €, la cifra sobre la que está hecha la cuenta. El particular tampoco vende solo aquí (15 % de los anuncios) y el local se paga con menos ventas. Es también donde la patronal de las redes dice que van el 65 % de sus aperturas nuevas: la competencia con marca está llegando.

Honorario al 4 % sobre la vivienda mediana en venta: 9.140 €
Anuncios de venta de particular: 15 %

Ciudad pequeña⚠ el honorario no paga la oficina

Con la vivienda mediana en 165.000 € cada venta deja 6.600 €, y la oficina pequeña necesita siete al año solo para cubrir gastos, no 5,5. Encima el propietario delega menos: el 27,5 % de los anuncios de venta son de particular, y en Ponferrada y Talavera, el 32 %. Aquí el formato sin oficina y una cartera de alquileres pesan más que el escaparate.

Honorario al 4 % sobre la vivienda mediana en venta: 6.600 €
Anuncios de venta de particular: 27,5 %

En municipios de menos de 20.000 habitantes no prometemos números. Cuánto deja en tu ciudad exacta lo responde Mi estudio.

El criterio de Rolty

Lo mejor y lo peor

+Se abre con 30.000 € con oficina y con 17.500 € sin ella, sin título ni colegiación en la mayor parte de España.

+Honorario alto por operación: 8.640 € de media al 4 % sobre la vivienda media, y 14.700 € en una gran ciudad.

+En las grandes ciudades el propietario delega: solo el 5-8 % de los anuncios de venta de Barcelona, Granada y València son de particular.

+Sin stock, sin maquinaria y sin obra: los gastos fijos de la oficina pequeña son 3.960 € al mes y el margen sobre lo facturado ronda el 41 %.

+El mercado viene de máximos: 705.357 compraventas en 2025, la cifra más alta desde 2008.

−El agente medio cierra 3,4 ventas al año, y la oficina pequeña necesita 5,5 solo para pagarse.

−Cero ingreso fijo: se cobra al firmar, y antes hay semanas de captar, publicar y enseñar.

−En Cataluña, la Comunidad Valenciana, Baleares y Andalucía el registro exige 60.000 € de caución y 600.000 € de seguro.

−Sujeto obligado de la ley de blanqueo desde la primera operación, con manual, identificación y comunicaciones al SEPBLAC.

−Los portales fijan la tarifa por zona y volumen y no la publican: de 60 a 1.000 € al mes.

Red flags específicos

1 · Cero ingreso fijo, y el honorario llega al final.

Se cobra al firmar, y antes de firmar hay que captar la vivienda, publicarla, enseñarla y esperar: entre tres y nueve semanas de venta hoy, y 85 horas de trabajo por operación en el único estudio que lo midió. Ninguna fuente publica cuánto tarda una agencia nueva en cerrar su primera venta; todas recomiendan seis meses de gastos guardados. Con 3.960 € de gastos fijos al mes, seis meses en blanco son 24.000 €, y por eso el colchón no es opcional.

2 · En cuatro comunidades hay que poner 60.000 € de garantía antes de vender nada.

Cataluña, la Comunidad Valenciana, Baleares y, desde el 24 de enero de 2026, Andalucía exigen inscribirse en un registro de agentes con formación acreditada, una caución de 60.000 € por establecimiento y un seguro de responsabilidad civil de 600.000 € al año. Madrid anunció el 29 de junio de 2026 que llevará a la Asamblea el suyo. La garantía se cubre con aval o seguro de caución, pero es un requisito que por sí solo supera la inversión de esta ficha allí donde aplica, y que se verifica en fuente oficial antes de abrir.

3 · Es sujeto obligado ante el SEPBLAC desde el primer día.

La Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales incluye a quienes ejerzan profesionalmente la intermediación en la compraventa de inmuebles: manual de prevención, identificación del cliente y del titular real, comunicación de operaciones sospechosas y formación. No es papeleo de una vez: es una obligación permanente con régimen sancionador, y la agencia de una persona la tiene igual que la de cincuenta.

4 · Los portales no publican tarifa y la fijan por zona.

Los dos grandes portales venden por propuesta: el básico para profesionales arranca en unos 60 € al mes más IVA y con destacados pasa de 300 €, hasta 400-1.000 € según volumen y zona; el otro se mueve entre 200 y 500 € al mes para carteras pequeñas y entre 1.000 y 3.000 € en zonas de alta competencia. Es la tercera partida de gasto de la oficina pequeña y la única que puede duplicarse sin que la agencia haya cambiado nada.

5 · Es un negocio de ciclo: cuando el mercado se para, la agencia no factura.

2025 cerró con 705.357 compraventas, el máximo desde 2008, y en mayo de 2026 el INE contó 56.462, un 7,3 % menos que un año antes y el quinto mes seguido de caída. Un negocio sin ingreso fijo y con gastos fijos de 3.960 € al mes vive o muere con ese número, y la crisis anterior lo demostró: según el cálculo de un consultor del sector publicado en 2013, entre 2006 y 2012 cerró el 84 % de las agencias y el empleo del sector pasó de 147.000 a 42.000 personas.

El análisis de Rolty

La agencia inmobiliaria se abre con 30.000 € y sin título en casi toda España, y cada máximo del mercado trae una oleada de agencias nuevas. La demanda existe: en las grandes ciudades solo el 5-8 % de los anuncios de venta son de particular, y 2025 marcó el máximo de compraventas desde 2008. Pero el agente medio cierra 3,4 ventas al año. Es la única cifra del sector con método visible, y con un honorario de 8.640 € son 29.400 € de facturación por persona: la oficina pequeña, con 3.960 € de gastos, necesita 5,5 ventas al año solo para pagarse. De ahí la conclusión de la cuenta: esto se monta entre dos o no se monta. Con dos personas vendiendo la media y dos alquileres al mes quedan 2.736 € antes del IRPF, y la inversión vuelve en once meses una vez que hay ritmo. Las condiciones de ese ritmo son el resto de la ficha: el ingreso llega al firmar, los portales fijan su tarifa por zona, cuatro comunidades piden 60.000 € de garantía antes de la primera venta, y el mercado es de ciclo: cinco meses seguidos de caída hasta mayo de 2026, y en la crisis anterior cerró el 84 % de las agencias. La nota de Google, 4,72 sobre 89.158 reseñas, no mide nada de esto; mide la costumbre de pedir la reseña al entregar las llaves. Un negocio de calle y teléfono, con margen alto y sin activo detrás.

Rolty · criterio editorial · metodología del score

Lo que nadie te cuenta

Antes de abrirSin título por ley estatal, pero con registro, garantía y ley de blanqueo según dónde.+

Registro autonómico de agentes obligatorio en Cataluña, la Comunidad Valenciana, Baleares y Andalucía: formación acreditada, caución de 60.000 € por establecimiento (aval o seguro de caución) y seguro de responsabilidad civil de 600.000 € al año. Madrid, voluntario y camino de obligatorio. Se verifica en la web oficial de cada comunidad antes de abrir.
Prevención del blanqueo (Ley 10/2010): toda agencia que intermedie compraventas es sujeto obligado desde la primera operación: manual, identificación del cliente y del titular real, comunicación de operaciones sospechosas al SEPBLAC y formación del personal.
Licencia de apertura del local (500-1.500 € entre licencia y tasas) y alta en el IAE de la actividad.
Contrato de arras y hoja de encargo: el honorario se cobra al firmar y solo si se firma; conviene que el encargo del propietario, en exclusiva o no, esté por escrito antes de gastar en publicar.

Lo que cuesta cada mes y no sale en la fotoLos portales no publican tarifa: la fijan por zona y por volumen.+

El portal principal para profesionales arranca en unos 60 € al mes más IVA y pasa de 300 € con destacados, hasta 400-1.000 € según volumen y zona; el segundo se mueve entre 200 y 500 € para carteras pequeñas y entre 1.000 y 3.000 € en zonas de alta competencia. Ambos venden por propuesta.
CRM de 35 a 80 € al mes, web propia y fotografía: sin ellos la agencia solo existe dentro de los portales, que es donde el propietario no distingue una de otra.
Un comercial cuesta 1.600 € al mes a media jornada con Seguridad Social, o entre el 40 % y el 60 % del honorario de cada venta si va a comisión. A comisión no cuesta nada los meses sin ventas, y tampoco se queda.
Cuota de autónomo del titular, de 300 a 450 € según el rendimiento, y gestoría.

El día a díaEl trabajo es captar viviendas; venderlas es lo que pasa después.+

Captar es la mitad del oficio: llamar a particulares que anuncian solos, buzonear, visitar comunidades. Sin cartera de viviendas no hay nada que enseñar, y en las ciudades pequeñas el propietario vende más por su cuenta (27,5 % de los anuncios frente al 15 % en las grandes).
Las visitas se hacen cuando el cliente puede: tardes y sábados. El único estudio publicado mide 85 horas de trabajo por venta cerrada.
El 25 % de las quejas de los clientes es no conseguir hablar con nadie: citas que se cancelan, teléfonos que no se cogen, un bot de mensajería. En un negocio donde el propietario elige agencia por confianza, es la queja que más cuesta.
Alquileres: el honorario es una mensualidad y desde la Ley 12/2023 lo paga siempre el propietario. Cobrárselo al inquilino es ilegal y aparece en las reseñas negativas.
Hipoteca y notaría: la agencia acompaña hasta la firma, y cuando el comprador no consigue financiación la operación cae con las horas ya trabajadas.

Cuando el mercado se da la vueltaSin ingreso fijo, el ciclo no se aguanta: se sufre.+

2025 fue el máximo desde 2008 (705.357 compraventas) y mayo de 2026, el quinto mes seguido de caída (56.462, un 7,3 % menos). El 52 % de los compradores intentó rebajar el precio en 2025 y hoy el tiempo de venta va de tres a nueve semanas.
La crisis anterior se llevó el 84 % de las agencias: entre 2006 y 2012, según el cálculo de un consultor del sector publicado en 2013, con el empleo del sector de 147.000 a 42.000 personas. Casi la mitad de las oficinas cerró solo entre 2007 y 2008.
Lo que no hay que hacer con el colchón: gastarlo en portales y publicidad el primer mes. Está para los seis meses entre la apertura y la primera firma.
El honorario y la conclusión de la cuenta: con 8.640 € por venta, la oficina pequeña necesita 5,5 al año y el agente medio cierra 3,4. Por eso se monta entre dos: una persona sola vendiendo la media no paga un local.

Impuestos y cuota de autónomoLo que se llevan la Seguridad Social y Hacienda antes de que el beneficio sea tuyo.+

La cuota de autónomo va por tramos, de 199 a 588 € al mes según los rendimientos que declares. Cuanto mejor te va, más pagas.
El primer año pagas 80 € al mes. Es la cuota reducida por alta inicial, durante 12 meses, prorrogable otros 12 si tus rendimientos netos quedan por debajo del salario mínimo. Cuidado con hacer la cuenta del negocio con esa cifra: el mes 13 se multiplica.
Hacienda cobra a cuenta cada trimestre, no al final. En estimación directa se ingresa el 20 % del beneficio acumulado en enero, abril, julio y octubre, y la declaración de junio ajusta la diferencia. El año que peor se lleva es el segundo: se junta el ajuste del primero con los pagos del corriente.
El IVA no es tuyo, solo pasa por tu cuenta. Lo cobras al cliente y lo liquidas cada trimestre restando el que pagas a proveedores. El error clásico es gastarse la caja de un buen trimestre y encontrarse la liquidación en la puerta.
Si lo montas como sociedad, el beneficio tributa por el impuesto sobre sociedades: 15 % los dos primeros ejercicios con beneficio y 25 % después. Además cotizas como autónomo societario y lo que te pagues a ti mismo tributa aparte en tu IRPF.
Ojo con el "te queda al mes" de esta ficha: es lo que deja el negocio antes de tu impuesto personal. Lo que acabe en tu cuenta es siempre menos.

Si decides dar el paso

¿Qué vía va contigo?

	Oficina a pie de calle	Sin oficina	Con una enseña	Comprarla montada
Inversión típica	22.000-38.000 € con seis meses de colchón	13.000-22.000 €, casi todo colchón	De 6.000 a 180.000 € según la red, más el royalty	Sin mercado: 5 anuncios entre 410
Gastos al mes	3.960 € con un comercial	1.590 € trabajando solo	Los de la oficina más la cuota de marca (de 250 a 1.552 €)	Los del local que se compra
Ventas al año para cubrir gastos	5,5	2,2	7,7 con la red más extendida	Depende de la cartera que quede
Para quién	Quien ya tiene cartera y un segundo comercial	Quien empieza y quiere probar sin local	Quien prefiere método y marca a cambio de margen	Casi nadie: se compra un rótulo, no una clientela

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta montar o abrir una agencia inmobiliaria?+

Unos 30.000 € con una oficina pequeña a pie de calle, de 30 a 50 m²: entre 3.000 y 6.000 € de fianza y primeros alquileres, 2.000-5.000 € de reforma, 2.500-4.000 € de mobiliario y equipos, 2.000-3.000 € de CRM, web y alta en los portales, 500-1.500 € de licencia de apertura, el seguro de responsabilidad civil y caución, y un colchón de 10.000 a 15.000 € para los seis primeros meses. Sin oficina, trabajando desde casa con web, CRM y marketing digital, la cifra baja a 13.000-22.000 €, casi todo colchón. En Cataluña, la Comunidad Valenciana, Baleares y Andalucía hay que sumar la garantía de 60.000 € que exige el registro de agentes, que suele cubrirse con un aval o un seguro de caución.

¿Es rentable una agencia inmobiliaria?+

Depende de cuántas ventas cierre cada persona, y la media del sector es baja: 3,4 al año por agente. Con dos personas vendiendo esa media a un honorario de 8.640 € y dos alquileres al mes, una oficina pequeña factura 6.696 € y deja 2.736 € antes del IRPF. La oficina cubre sus 3.960 € de gastos con 5,5 ventas al año, así que con una sola persona vendiendo la media no sale; con dos, sale; con tres, empieza a ser negocio. Todo el ingreso es variable y llega al firmar, por eso el colchón de seis meses forma parte de la inversión.

¿Cuánto gana una agencia inmobiliaria por vender un piso?+

Entre el 3 % y el 5 % del precio de venta más IVA, y hasta el 6-7 % en zonas de lujo o de costa. Sobre la vivienda media que se inscribió en España en 2025, de 214.581 €, el honorario al 4 % son unos 8.600 €. En una gran ciudad, donde la vivienda mediana anunciada en venta ronda los 367.500 €, la misma venta deja 14.700 €; en una ciudad pequeña, con 165.000 € de mediana, 6.600 €. En un alquiler el honorario es una mensualidad, y desde la Ley 12/2023 lo paga siempre el propietario.

¿Cuánto tarda una agencia inmobiliaria en ser rentable?+

La inversión de 30.000 € se recupera en unos once meses una vez que la agencia vende a ritmo, pero antes hay que llegar a ese ritmo: captar viviendas, publicarlas y cerrar la primera venta, y una vivienda tarda hoy entre tres y nueve semanas en venderse desde que se publica. Ninguna fuente publica el tiempo medio hasta la primera operación; todas las guías del sector recomiendan seis meses de gastos guardados, y eso es la mejor medida de lo que tarda.

¿Hace falta título para abrir una inmobiliaria?+

Por ley estatal no: el Real Decreto-ley 4/2000 liberalizó la actividad y no hace falta título ni colegiación. Pero cuatro comunidades exigen inscribirse en su registro de agentes antes de ejercer, con formación acreditada, una garantía de 60.000 € por establecimiento y un seguro de responsabilidad civil de 600.000 € al año: Cataluña, la Comunidad Valenciana, Baleares y, desde el 24 de enero de 2026, Andalucía. Madrid tiene un registro voluntario y ha anunciado que lo hará obligatorio. En toda España, además, la agencia que intermedia compraventas es sujeto obligado de la ley de prevención del blanqueo de capitales.

¿Se puede montar una inmobiliaria sin oficina?+

Sí, y es la vía barata: 13.000-22.000 €, casi todo colchón, con web, CRM, alta en los portales y el coche. Los gastos fijos bajan a 1.590 € al mes y una sola persona vendiendo la media del sector, 3,4 ventas al año, más un alquiler al mes, se queda con 1.758 € antes del IRPF. Lo que se pierde es el escaparate: el propietario que entra a pie por la calle y ve el rótulo. Y en las comunidades con registro obligatorio la caución no desaparece por no tener local.

¿Cuántos pisos vende un agente inmobiliario al año?+

3,4 de media en España, según el único cálculo publicado con método: las ventas intermediadas de un año entre los 115.000 agentes que había. Las grandes redes declaran entre 1,8 y 5,3 según la marca. El «seis pisos al año» que circula en foros no tiene fuente. Con 85 horas de trabajo por venta, que es lo que midió el único estudio del sector, 3,4 ventas son 290 horas al año cerrando y el resto del tiempo captando.

¿Cuánto ganaría con una agencia inmobiliaria en ?

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