Rent-to-rent

El artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige permiso escrito y previo del propietario, y solo para subarrendar de forma parcial. Las audiencias provinciales han confirmado la extinción del contrato, el desalojo y las costas aunque el subarriendo llevara años funcionando, y sin que importe cuánto se cobrara. El papel es el negocio.

La renta al propietario se paga el día 1 estén las cuatro habitaciones llenas o vacías. El dinero que de verdad se pone en riesgo al firmar es la renta de todo el contrato, no lo que cuesta amueblar; por eso las cuentas que dividen el beneficio entre la inversión inicial dan porcentajes espectaculares que no significan nada.

Quien deja de cobrar una habitación sigue debiendo la renta entera. En 2025 hubo 18.317 desahucios por impago de alquiler frente a 1.845 procedimientos por ocupación ilegal, así que el riesgo real está medido y es el de siempre. Un desahucio son de tres a nueve meses y entre 1.200 y 2.800 € de costes directos.

Tributa como rendimiento del capital mobiliario en la base general, al tipo marginal, y el manual del IRPF excluye expresamente el subarriendo de la reducción del 50 %. Encima, al estar exento de IVA, tampoco se deduce el IVA soportado. De 260 € de margen quedan unos 185 €.

Cataluña ya impide desde el 1 de enero de 2026 que la suma de las rentas de las habitaciones supere el precio de alquiler del piso completo, que es literalmente la fórmula del negocio, y presume que todo contrato es de vivienda habitual salvo que se acredite la causa de la temporalidad. En el Congreso hay una proposición de ley con el mismo tope en tramitación desde 2024.