Rent-to-rent

Alquilar un piso ajeno y realquilarlo por habitaciones. Tres de las cuatro pagan la renta y los gastos, la cuarta es el margen, y sin el permiso escrito del propietario no es un negocio: es una causa de desahucio.

Cuánto cuesta: 5.000€
Cuánto te queda: 260€/mes
Tu tiempo: Supervisar

Lo que importa

Sin consentimiento escrito no hay negocio, hay causa de desahucio
Se empieza con unos 5.000 €, porque no hay que comprar el inmueble
No hace falta titulación, ni licencia de actividad, ni obra
El compromiso no son los 5.000 € de entrada, son 11.400 € de renta al año
El impago del inquilino lo adelanta el operador

¿Cuánto ganaría con el rent-to-rent en ?

Rolty

El análisis completo.

Rolty Score5,3Aprobado

Lo esencial

Qué es

Alquilar un piso ajeno para realquilarlo

El operador firma el alquiler de un piso completo, lo amuebla y lo realquila habitación por habitación. No compra nada: el negocio es el hueco entre lo que paga al propietario y lo que cobra a los inquilinos.

Cuánto cuesta

5.000 €

Fianza, garantía adicional, el primer mes por adelantado y amueblar cuatro habitaciones. La entrada es baja porque no se compra el inmueble, solo se alquila.

Cuánto te deja

260 € /mes

Por piso y antes del IRPF, con las cuatro habitaciones al precio medio nacional y contando una vacante razonable. Después de Hacienda quedan unos 185 €, porque el subarriendo tributa al tipo marginal y sin la reducción del 50 %.

Cuánto tiempo

8 h /semana

Visitas, cobros individuales, entradas y salidas cada tres o seis meses, averías y convivencia. Con cinco pisos son casi treinta horas: el trabajo se multiplica, el margen por piso no.

El peligro nº1

Sin el permiso escrito no hay negocio, hay desahucio

El artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige consentimiento escrito y previo del propietario para subarrendar, y solo de forma parcial. Sin ese papel el contrato se resuelve, y los tribunales lo han aplicado con desalojo y condena en costas. Es la primera pregunta del modelo y se responde antes de mirar ningún número.

Ideal para ti si…

✓Ya tienes un propietario dispuesto a firmarte por escrito que puedes realquilar.
✓Quieres empezar con menos de 5.000 € y asumes que el negocio es gestionar personas, no inmuebles.
✓Vas a montar varios pisos: con uno solo esto es una paga, no un sueldo.

No es para ti si…

✕Buscas una inversión que no dé trabajo: aquí hay visitas, cobros y convivencia todas las semanas.
✕No podrías pagar tres meses de renta seguidos con las habitaciones vacías.
✕Quieres un activo que se revalorice o que puedas vender: aquí solo hay un contrato.
✕Pensabas empezar sin decírselo al propietario.

Casos reales, buenos y malos

🔴 Caso malo

Realquilar habitaciones sin permiso le costó el piso y las costas

La Audiencia Provincial de Madrid confirmó en febrero de 2026 la extinción del contrato de una inquilina de renta antigua que realquilaba las habitaciones. Los ocupantes pagaban entre 500 y 550 € por habitación directamente a la arrendataria, y el tribunal dio por probado que el piso no era su residencia sino alojamiento para terceros a cambio de dinero. Resultado: extinción, desalojo y costas. El marco es el mismo que gobierna todo el modelo, el artículo 8.2 de la ley de arrendamientos, y la lectura también: sin consentimiento escrito, esto no es un negocio, es una causa de desahucio.

Infobae, sobre sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid

🟢 Caso bueno

Una operadora de Bilbao con 75 habitaciones realquiladas

Alquila pisos de tres habitaciones por unos 950 € en barrios trabajadores y sin ascensor, invierte unos 3.000 € en amueblar cada uno, cobra unos 400 € por habitación y declara ganar unos 410 € por piso al mes, recuperando lo puesto en seis meses. La aritmética solo cuadra si el salón se convierte en una cuarta habitación: con tres a 400 € y una renta de 950, el margen bruto son 250 € antes de suministros. El reportaje tampoco dice si tiene el consentimiento escrito de los veinticinco propietarios, que es el dato del que depende todo lo demás.

El Español, testimonio publicado con cifras

🔴 Caso malo

Da igual lo que se cobre: el subarriendo sin papel se resuelve

La Audiencia Provincial de Las Palmas confirmó en noviembre de 2024 la resolución de un contrato por subarriendo sin consentimiento escrito, y lo hizo con un razonamiento que conviene leer antes de montar nada: es irrelevante que exista o no renta o contraprestación. Basta con ceder el uso a un tercero sin el permiso previo por escrito. El desahucio, además, afecta a todos los ocupantes, incluidos los que pagaban puntualmente y no tenían nada que ver con el conflicto.

Togas.biz, sobre sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas

La cuenta simplificada

UN PISO DE CUATRO HABITACIONES REALQUILADO
— la cuenta del mes —

4 habitaciones a 425 €, un 92 % ocupadas1.560 €

Renta al propietario, llenas o vacías−950 €

Luz, agua, wifi y anuncios−250 €

Reposición de muebles y averías−60 €

Gestoría y seguro−40 €

TE QUEDAN260 €

Lo que pusiste5.000 €

Tres de las cuatro habitaciones pagan la renta y los gastos. La cuarta es tu margen, y si se queda vacía un mes, ese mes trabajaste gratis

*** GRACIAS POR SU VISITA ***

La nota, criterio a criterio

Rolty Score

5,3

Aprobado

6 criterios · pesos publicados

Rentabilidad5,5

Demanda5,2

Sencillez8,5

Solidez2,4

Facilidad de entrada7,0

Potencial3,5

Los números, con fuente

Hallazgo Rolty 1

Tres de cada cuatro habitaciones solo pagan la renta

Con la renta al propietario y los gastos corrientes en unos 1.300 € al mes y la habitación media nacional en 425 €, hacen falta tres habitaciones alquiladas para no perder dinero. Todo el margen del negocio vive en la cuarta.

Hallazgo Rolty 2

La oferta de habitaciones crece un 12 % y el precio un 1 %

Ese es el dato que decide el futuro del modelo. Entre abril y junio de 2026 la demanda subió un 12 % interanual, pero la oferta subió otro 12 % y el precio se quedó en un 1 %. El negocio es un hueco entre dos precios, y ese hueco se está estrechando por los dos lados.

Hallazgo Rolty 3

El riesgo no es la okupación, es el impago

En 2025 se practicaron 18.317 desahucios por impago de alquiler, el 71,7 % de todos los lanzamientos, frente a 1.845 procedimientos por ocupación ilegal. Aquí ese impago tiene una vuelta de tuerca: el que deja de cobrar sigue teniendo que pagar la renta del piso entero.

Formatotoca para cambiar

Inversión inicial

5.000€

Fianza, garantía adicional, el primer mes por adelantado y amueblar cuatro habitaciones.

Te queda al mes (neto)

260€/mes

Antes de tu IRPF, que aquí es el marginal: después de Hacienda quedan unos 185 €.

Recuperas lo invertido en

19meses

Año y medio para recuperar la fianza y los muebles, siempre que el contrato dure tanto.

Facturación mensual

1.600€/mes

Cuatro habitaciones entre 400 y 450 € con una vacante razonable a lo largo del año.

Margen

17%

De cada 100 € que cobras se quedan unos 17, y de esos se lleva un tercio Hacienda.

Gastos fijos

1.300€/mes

La renta al propietario es el 73 % del gasto y se paga con el piso lleno o vacío.

Punto de equilibrio

3habitaciones

Con tres de las cuatro habitaciones alquiladas pagas la renta y los gastos; la cuarta es el margen.

Tu tiempo

Supervisar

Visitas, cobros uno a uno, entradas y salidas cada tres o seis meses y las averías.

Personal

0 empleados en un piso; con cinco o más entra alguien para limpieza y visitas

Hasta cinco pisos se llevan solo; a partir de ahí hay que contratar, y la nómina se come el margen de dos pisos.

El local

Un piso ajeno de 80 m² con tres o cuatro habitaciones, alquilado con contrato que autorice el subarriendo por escrito

No hay local comercial ni obra: el activo es un contrato firmado por otro.

Estacionalidad

Curso académico: septiembre y enero llenan las habitaciones, y de junio a agosto se vacían

El verano es el mes en que se paga la renta con la mitad de las habitaciones vacías.

Licencias

Sin licencia de actividad. Consentimiento escrito y previo del propietario (art. 8.2 LAU), subarriendo solo parcial y precio topado al de la renta. En Cataluña, la suma de las habitaciones no puede superar el alquiler del piso desde el 1 de enero de 2026

Lo único que hace falta es un papel, y es el papel que casi nadie consigue.

* Todos los números son medias. Tu ciudad concreta es territorio del Estudio Rolty.

El veredicto de Rolty, por tamaño de ciudad

¿Dónde funciona?

Gran ciudad✓⚠ depende de la ciudad, y en la más cara no sale

Hay inquilinos de sobra y las habitaciones son las más caras de España, pero el piso completo también: en Madrid, la capital con el alquiler más caro, el hueco entre las dos cifras se ha cerrado casi del todo. Aquí el negocio no lo hace el mercado, lo hace conseguir el piso por debajo del índice.

Habitación: 550 € en Madrid y 600 € en Barcelona
Piso de 80 m² al índice: 1.864 € en Madrid y 1.616 € en Barcelona

Ciudad media✓✓ hueco ancho y renta asumible

La habitación se paga casi como en la gran ciudad y el piso completo cuesta bastante menos, así que queda un diferencial ancho sin comprometerse con el alquiler de una capital cara. Y hay demanda estable de estudiantes y de trabajadores desplazados para llenar cuatro habitaciones.

Habitación: 450 € en Bilbao y en Málaga
Piso de 80 m² al índice: 1.256 € en Bilbao y 1.320 € en Málaga

Ciudad pequeña⚠ el número saldría, el inquilino no aparece

Sobre el papel la cuenta funciona porque el piso completo es barato, pero el problema aquí no es el margen, es llenar cuatro habitaciones todo el año en un mercado donde la mitad de la oferta nacional está en cuatro ciudades. Un piso a medio ocupar en ciudad pequeña pierde dinero todos los meses.

Habitación: 250 € en Jaén y 270 € en Ciudad Real
Piso de 80 m² al índice: 664 € en Jaén, una de las capitales más baratas

En municipios de menos de 20.000 habitantes no prometemos números. Cuánto deja en tu ciudad exacta lo responde Mi estudio.

La brecha del vendedor

Lo que se anuncia que deja un piso al mes

La promesa«entre 300 y 1.500 € al mes por propiedad»

Lo documentado260 € con el precio medio nacional de la habitación

Lo que queda después de Hacienda

La promesa«1.600 - 950 - 250 = 400 €/mes», y ahí acaba la cuenta

Lo documentado185 € al tipo marginal y sin reducción del 50 %

Las dos cuentas publicadas del modelo terminan en la misma línea: el margen bruto. Ninguna resta el impuesto, y aquí Hacienda coloca el ingreso en la casilla peor del alquiler: rendimiento del capital mobiliario, al tipo marginal y expresamente fuera de la reducción del 50 % que sí tiene el alquiler de vivienda. Y hay un detalle que dice más que las cifras: el autor de una de esas dos cuentas escribe en el mismo artículo que no tiene ni un solo piso en rent to rent.

El criterio de Rolty

Lo mejor y lo peor

+Se empieza con unos 5.000 €, porque no hay que comprar el inmueble.

+No hace falta titulación, ni licencia de actividad, ni obra.

+La demanda de habitación existe y crece: un 12 % interanual en el segundo trimestre de 2026.

+El margen aparece desde el primer mes con las habitaciones llenas, sin años de amortización.

+Se puede probar con un solo piso antes de comprometerse con una cartera.

−Tres de las cuatro habitaciones solo pagan la renta y los gastos.

−La renta al propietario se paga aunque no haya nadie dentro.

−Sin consentimiento escrito, el contrato se resuelve con desalojo y costas.

−El impago del inquilino lo adelanta el operador, y un desahucio son meses.

−Hacienda trata el subarriendo al tipo marginal y sin la reducción del 50 %.

Red flags específicos

1 · Sin consentimiento escrito no hay negocio, hay causa de desahucio.

El artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige permiso escrito y previo del propietario, y solo para subarrendar de forma parcial. Las audiencias provinciales han confirmado la extinción del contrato, el desalojo y las costas aunque el subarriendo llevara años funcionando, y sin que importe cuánto se cobrara. El papel es el negocio.

2 · El compromiso no son los 5.000 € de entrada, son 11.400 € de renta al año.

La renta al propietario se paga el día 1 estén las cuatro habitaciones llenas o vacías. El dinero que de verdad se pone en riesgo al firmar es la renta de todo el contrato, no lo que cuesta amueblar; por eso las cuentas que dividen el beneficio entre la inversión inicial dan porcentajes espectaculares que no significan nada.

3 · El impago del inquilino lo adelanta el operador.

Quien deja de cobrar una habitación sigue debiendo la renta entera. En 2025 hubo 18.317 desahucios por impago de alquiler frente a 1.845 procedimientos por ocupación ilegal, así que el riesgo real está medido y es el de siempre. Un desahucio son de tres a nueve meses y entre 1.200 y 2.800 € de costes directos.

4 · Hacienda coloca el subarriendo en la casilla peor.

Tributa como rendimiento del capital mobiliario en la base general, al tipo marginal, y el manual del IRPF excluye expresamente el subarriendo de la reducción del 50 %. Encima, al estar exento de IVA, tampoco se deduce el IVA soportado. De 260 € de margen quedan unos 185 €.

5 · La regulación va justo contra el hueco del que vive el modelo.

Cataluña ya impide desde el 1 de enero de 2026 que la suma de las rentas de las habitaciones supere el precio de alquiler del piso completo, que es literalmente la fórmula del negocio, y presume que todo contrato es de vivienda habitual salvo que se acredite la causa de la temporalidad. En el Congreso hay una proposición de ley con el mismo tope en tramitación desde 2024.

El análisis de Rolty

La primera pregunta de este modelo no es cuánto deja, es si se puede hacer. La ley permite subarrendar una vivienda alquilada, pero solo de forma parcial, solo con consentimiento escrito y previo del propietario y con el precio del subarriendo topado al de la renta que se paga. Realquilar un piso entero con margen no cabe en un contrato de vivienda: la vía es un arrendamiento para uso distinto de vivienda que autorice expresamente el subarriendo. Sin ese papel no hay negocio, hay una causa de resolución que los tribunales han aplicado con desalojo y costas. Con el papel en la mano, la cuenta es estrecha. Cuatro habitaciones al precio medio nacional dan unos 1.560 € al mes contando una vacante razonable; la renta y los gastos corrientes se llevan 1.300 y quedan 260 € antes del IRPF, que aquí es el marginal y sin la reducción del 50 % del alquiler de vivienda. Dicho de otro modo: tres habitaciones pagan la renta y la cuarta es el margen entero. Una vacante de un mes se lleva ese mes. Eso convierte la escala en obligatoria: con un piso esto es una paga, y para que sea un sueldo hacen falta cinco o diez, que ya no es una inversión sino un trabajo de gestión. Y todo depende de una sola variable, el hueco entre lo que se paga y lo que se cobra, que es justo lo que la regulación está estrechando.

Rolty · criterio editorial · metodología del score

Lo que nadie te cuenta

El papel, antes que el pisoEs el único requisito del modelo, y es el que casi nadie consigue.+

Consentimiento escrito y previo del propietario: el artículo 8.2 de la ley de arrendamientos no admite el permiso verbal ni el tácito.
Solo subarriendo parcial: realquilar el piso entero con margen no cabe en un contrato de vivienda.
El precio del subarriendo no puede superar el de la renta que se paga en ese contrato de vivienda.
La vía para el modelo completo es un contrato para uso distinto de vivienda con cláusula expresa que autorice ceder o subarrendar. Ahí manda lo pactado, no el tope legal.
El derecho del inquilino se extingue cuando se extingue el tuyo: si el propietario no renueva, caen los cuatro contratos de golpe.

La cuenta realTres habitaciones pagan la renta. Solo la cuarta es tuya.+

La renta vence el día 1 con el piso lleno o vacío: es un coste fijo, no una comisión.
El punto de equilibrio son tres de cuatro habitaciones, así que la ocupación no es un porcentaje abstracto, es el negocio entero.
El compromiso real al firmar no son los 5.000 € de entrada, son los 11.400 € de renta del año.
Amueblar cuatro habitaciones cuesta entre 800 y 1.800 € y no se recupera si el contrato acaba antes de tiempo.

Hacienda, la partida que nadie restaEl IRPF lo trata peor que al alquiler de vivienda.+

El subarriendo se declara como rendimiento del capital mobiliario en la base general, es decir al tipo marginal.
El manual del IRPF excluye expresamente el subarriendo de la reducción del 50 % del arrendamiento de vivienda.
El subarriendo de vivienda está exento de IVA, y por eso tampoco se deduce el IVA que repercuta el propietario.
Cuando se ordenan medios propios y se gestiona a escala, la actividad puede pasar a tratarse como actividad económica, con otras reglas.

El día a día es gestión de personasCuatro contratos, cuatro cobros y una convivencia que no se hace sola.+

Rotación de tres a seis meses por habitación: hasta dieciséis entradas y salidas al año en un solo piso.
Cobros individuales y depósitos individuales, con el riesgo repartido entre cuatro personas que no se conocen.
La convivencia es tu trabajo: limpieza de zonas comunes, ruidos y averías llegan al operador, no al propietario.
El impago se adelanta: en 2025 hubo 18.317 desahucios por impago de alquiler, y el procedimiento son de tres a nueve meses y de 1.200 a 2.800 € de costes directos.
El seguro de impago cuesta entre el 3 % y el 6 % de la renta anual, y no está confirmado que las aseguradoras lo suscriban sobre contratos por habitaciones.

Dónde la ley ya ha cambiadoEl tope que mata el modelo ya está en vigor en una comunidad.+

Cataluña, desde el 1 de enero de 2026: la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar el precio de alquiler del piso completo.
En esa misma norma, todo contrato se presume de vivienda habitual salvo que se acredite documentalmente la causa de la temporalidad.
En el Congreso hay desde 2024 una proposición de ley con el mismo tope y un máximo de doce meses para los contratos de temporada, todavía en tramitación.
No hay norma estatal en vigor: el decreto de alquiler de marzo de 2026 fue derogado por el Congreso en abril.

Impuestos y cuota de autónomoLo que se llevan la Seguridad Social y Hacienda antes de que el beneficio sea tuyo.+

La cuota de autónomo va por tramos, de 199 a 588 € al mes según los rendimientos que declares. Cuanto mejor te va, más pagas.
El primer año pagas 80 € al mes. Es la cuota reducida por alta inicial, durante 12 meses, prorrogable otros 12 si tus rendimientos netos quedan por debajo del salario mínimo. Cuidado con hacer la cuenta del negocio con esa cifra: el mes 13 se multiplica.
Hacienda cobra a cuenta cada trimestre, no al final. En estimación directa se ingresa el 20 % del beneficio acumulado en enero, abril, julio y octubre, y la declaración de junio ajusta la diferencia. El año que peor se lleva es el segundo: se junta el ajuste del primero con los pagos del corriente.
El IVA no es tuyo, solo pasa por tu cuenta. Lo cobras al cliente y lo liquidas cada trimestre restando el que pagas a proveedores. El error clásico es gastarse la caja de un buen trimestre y encontrarse la liquidación en la puerta.
Ojo con el "te queda al mes" de esta ficha: es lo que deja el negocio antes de tu impuesto personal. Lo que acabe en tu cuenta es siempre menos.

Si decides dar el paso

¿Qué vía va contigo?

	Subarrendar con permiso	Gestionar a comisión	Comprar el piso
Lo que pones	5.000 € por piso	Casi nada	El precio del piso más impuestos
Quién paga los meses vacíos	Tú	El propietario	Tú, pero es tu piso
Lo que deja al mes	260 € por piso	Un porcentaje de lo cobrado	El alquiler entero menos gastos
Permiso que hace falta	Consentimiento escrito del propietario	Solo un contrato de servicios	Ninguno
Si el propietario no renueva	Se acaba el negocio	Se pierde un cliente	No aplica
Qué queda al final	Nada que vender	Una cartera de clientes	Un inmueble

El Estudio Rolty

¿Me funcionará a mí, en mi ubicación, este negocio?

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Modelos parecidos

Administración de fincas7,6 Coliving5,6 Piso turístico5,6

Preguntas frecuentes

¿Es legal el rent to rent en España?+

Sí, con condiciones estrictas. El artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite subarrendar una vivienda alquilada, pero solo de forma parcial, solo con el consentimiento escrito y previo del propietario, y con el precio del subarriendo topado al de la renta que se paga. Alquilar un piso entero y realquilarlo entero con margen no cabe en un contrato de vivienda: para eso la vía es un arrendamiento para uso distinto de vivienda con una cláusula que autorice expresamente el subarriendo. Sin ese consentimiento escrito, subarrendar es causa de resolución del contrato.

¿Hace falta el permiso del propietario por escrito?+

Sí, y previo. La ley no admite el consentimiento tácito ni el verbal, y los tribunales han confirmado la extinción del contrato y el desalojo aunque el subarriendo llevara años funcionando. Es el primer papel que se negocia, antes de firmar el alquiler y antes de amueblar nada.

¿Cuánto cuesta empezar en rent to rent?+

Entre 3.000 y 7.000 € por piso. El desglose habitual son la fianza legal de un mes, la garantía adicional que pida el propietario, el primer mes de renta por adelantado, entre 800 y 1.800 € de amueblar cuatro habitaciones y unos cientos de euros de pintura, menaje y anuncios. Lo que no aparece en ese desglose es el compromiso real: la renta del año entero, que son unos 11.400 € que se deben aunque el piso esté vacío.

¿Cuánto deja un piso en rent to rent al mes?+

Unos 260 € antes del IRPF con cuatro habitaciones al precio medio nacional de 425 € y una vacante razonable. La cuenta es 1.560 € de ingresos menos 950 € de renta al propietario y unos 350 € de suministros, anuncios, reposición y gestoría. Después de Hacienda quedan unos 185 €, porque el subarriendo tributa al tipo marginal y sin la reducción del 50 % que sí tiene el alquiler de vivienda.

¿Cuántas habitaciones hacen falta para que salga la cuenta?+

Tres de cada cuatro. Con la renta y los gastos corrientes en unos 1.300 € al mes y la habitación a 425 €, hacen falta tres habitaciones alquiladas solo para no perder dinero. La cuarta es el margen entero, y por eso una vacante de un mes se lleva prácticamente el beneficio de ese mes.

¿Qué pasa si un inquilino no paga?+

Lo adelanta el operador, que sigue debiendo la renta completa al propietario. Es el riesgo dominante del modelo y no es teórico: en 2025 se practicaron 18.317 desahucios por impago de alquiler frente a 1.845 procedimientos por ocupación ilegal. Un desahucio por impago tarda de tres a nueve meses según haya oposición, y los costes directos de abogado, procurador y burofax van de 1.200 a 2.800 €.

¿Cómo tributa el rent to rent?+

Peor que el alquiler normal. El subarrendador declara rendimiento del capital mobiliario en la base general, es decir al tipo marginal, y queda expresamente fuera de la reducción del 50 % que la ley del IRPF reserva al arrendamiento de vivienda. Además el subarriendo de vivienda está exento de IVA, así que tampoco se puede deducir el IVA de las facturas. Solo cuando se ordenan medios propios la actividad pasa a tratarse como económica.

¿Es rentable el rent-to-rent?+

En nuestro análisis saca un 4,5 sobre 10 (Suspenso). Deja 260 € al mes. Por piso y antes del IRPF, con las cuatro habitaciones al precio medio nacional y contando una vacante razonable. Después de Hacienda quedan unos 185 €, porque el subarriendo tributa al tipo marginal y sin la reducción del 50 %.

¿Cuánto tarda el rent-to-rent en ser rentable?+

Año y medio para recuperar la fianza y los muebles, siempre que el contrato dure tanto. Antes de eso está el umbral del mes a mes: con tres de las cuatro habitaciones alquiladas pagas la renta y los gastos; la cuarta es el margen.

¿Cuánto ganaría con el rent-to-rent en ?

Esta ficha no es una opinión: está fabricada.

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