¿Cuánto cuesta montar o abrir un coliving?+
En la versión que cabe en un piso, entre 362.000 y 382.000 €. El desglose es un piso de 90 m² a precio medio nacional por 263.000 €, unos 21.100 € de impuesto de transmisiones, 2.200 € de notaría, registro y gestoría, entre 70.000 y 85.000 € de reforma de acondicionamiento, de 1.500 a 3.000 € de altas de suministros, seguro y software, y un colchón de 4.000 a 8.000 €. El modelo de edificio, que es el que opera el sector en España, se compra en operaciones de 25 a 52 millones de euros.
¿Cuánto gana un coliving?+
Un piso de cinco habitaciones con servicios factura 3.620 € al mes con las habitaciones a 780 € y un 92,8 % de ocupación, y deja 2.295 € netos operándolo uno mismo. Los gastos fijos suman 1.325 €, contando el IVA que se ingresa a Hacienda, los suministros de los cinco, la limpieza de las zonas comunes, el IBI, el mantenimiento y la gestoría. Delegar la operación en una gestora cuesta entre el 18 % y el 22 % de lo que se cobra y baja el neto a unos 1.570 €.
¿Se puede montar un coliving en un piso normal?+
En Madrid, no con ese nombre. La ciudad clasifica el coliving como residencia compartida y exige edificio exclusivo, que no comparta espacio con viviendas ni con otros usos, con unidades desde 15 m² y zonas comunes desde 25 m² más 5 m² por cada unidad adicional. Un piso dentro de un bloque de vecinos es un alquiler por habitaciones con servicios, que es legal pero tributa distinto. Y dividir el piso con obra sin licencia se sanciona: en Barcelona hay una multa firme de 20.000 €.
¿El coliving paga IVA?+
Sí, al 10 %. La Dirección General de Tributos resolvió en la consulta vinculante V2607-22 que los servicios incluidos en la renta, luz, agua, calefacción, recepción, wifi, gimnasio y actividades, exceden la simple puesta a disposición de zonas comunes y son servicios propios de la industria hotelera, así que el arrendamiento pierde la exención. En la cuenta del mes ese IVA se lleva 155 € netos de los 3.620 € que pagan los inquilinos. Y por la misma razón se pierde la reducción del 50 % del IRPF del alquiler de vivienda.
¿Qué rentabilidad da un coliving?+
Sobre los 372.000 € de la versión de piso, los 2.295 € mensuales son un 7,4 % anual antes de impuestos y alrededor de un 5 % después del IRPF. La recuperación sale a trece años y medio. Es coherente con lo que reconoce el propio sector, que publicita un 8-11 % bruto y admite un 4-6 % neto real. Frente a un fondo indexado al 8-10 % la comparación no sale, y frente al mismo piso alquilado entero sí: 2.295 € contra 1.159 €.
¿De qué se quejan los inquilinos?+
De la fianza antes que de nada: aparece en el 35,5 % de las reseñas negativas y solo en el 2,1 % de las positivas. Detrás van la gestión y las respuestas con el 39,1 %, el contrato y las reclamaciones con el 26,8 %, la limpieza con el 16,7 % y las averías con el 10,1 %. Lo que más se elogia es la atención del equipo, un 20,2 %, y la ubicación, un 14,9 %. La comunidad, que es lo que justifica el sobreprecio, aparece en el 10,2 %.
¿Dónde funciona el coliving en España?+
En tres ciudades. De los 82 alojamientos censados en doce ciudades, 72 están en Madrid, Barcelona y València. En las cuatro ciudades medias del censo aparecen seis en total, y en tres de las cuatro ciudades pequeñas no aparece ninguno. El modelo necesita un mercado de habitaciones caro para poder cobrar la prima: la habitación media española está en 425 € y la de coliving en 780 €.
¿Es rentable un coliving?+
En nuestro análisis saca un 4,5 sobre 10 (Suspenso). Deja 2.295 € al mes. Antes de tu IRPF, con cinco habitaciones al 92,8 % de ocupación y operándolo tú. Delegarlo en una gestora cuesta entre el 18 % y el 22 % de lo que cobras y deja el neto en unos 1.570 €.
