La herramienta de Rolty
Rolty ScoreEl piso, sus impuestos y la obra que lo convierte. La compra es casi todo: la reforma son entre 70.000 y 85.000 €.
Cinco habitaciones a 780 € con un 92,8 % de ocupación. Es lo que pagan los inquilinos, con el IVA dentro.
Antes de tu IRPF, que aquí no tiene la reducción del 50 % del alquiler de vivienda. Con gestora al 18-22 % quedan unos 1.570 €, y el mismo piso alquilado entero dejaría 1.159 €.
De cada 100 € que cobras se quedan 63, porque el piso ya está pagado y no aparece en esta cuenta. El margen es alto y la rentabilidad, baja: ahí está la trampa del modelo.
Los servicios incluidos son la mitad de la cuenta. Son justo lo que permite cobrar la prima y lo que te obliga a estar encima.
Con una sola habitación ocupada ya pagas lo que el piso cuesta tener. El problema de este negocio nunca fue llegar a cero: fue que llegar ahí costó 372.000 €.
Trece años y medio, y eso contando el precio del piso. Si el piso ya era tuyo, la reforma se recupera en unos 34 meses.
Ocho entradas y ocho salidas al año, las fianzas, las averías, la limpieza de las zonas comunes y las actividades que se prometieron.
El trabajo de recepción lo haces tú. Delegarlo entero cuesta entre el 18 % y el 22 % de lo que facturas.
La obra cara es sumar baños y separar las habitaciones sin dejar la casa sin salón: sin zona común no hay producto.
Una habitación vacía en julio no se recupera en octubre: cada mes vacío es un mes perdido.
Aquí lo que se aprueba no es tu negocio, es tu edificio. Y esa respuesta se pide antes de comprar nada.
Madrid, Barcelona y València reúnen 72 de los 82 alojamientos censados. Es donde vive el inquilino que paga la prima y también donde la norma aprieta: Madrid exige edificio exclusivo y Barcelona suma superficies mínimas, cédula de habitabilidad y tope de renta por zona tensionada.
En las cuatro ciudades medias del censo aparecen seis alojamientos en total, y en una de ellas ninguno. La prima solo se cobra donde la habitación convencional ya es cara, y en una ciudad media no lo es.
En las cuatro ciudades pequeñas del censo aparece un solo alojamiento. Ahí el censo barre casi toda la oferta, así que la ausencia sí es un dato: el modelo no ha llegado y no hay mercado de habitaciones caro que sostenga el sobreprecio.
Ni un solo alojamiento cerrado en los 82 censados. Se lee con reserva: el parque español es reciente y todavía no ha tenido tiempo de cerrar.
La habitación media española de coliving. La convencional está en 425 €, así que el sobreprecio es del 84 % y es lo que tiene que pagar los servicios, la gestión y los meses vacíos.
El Estudio Rolty
Comparar deja un ganador; falta bajarlo a tu ciudad. El estudio responde con datos de tu caso: cuánto facturan los que ya lo hacen, tus números año a año y un veredicto claro.
