Nuda propiedad

Se compra una vivienda con descuento y quien la vende se queda viviendo en ella. No hay renta ninguna: el dinero vuelve de una vez, y a los 65 del usufructuario la espera media son 21,8 años.

Cuánto cuesta: 205.000€
Cuánto te queda: 0 € al mes
Tu tiempo: Supervisar

Lo que importa

El impuesto se paga dos veces, y la segunda sobre el precio futuro
No hay operativa: ni licencia, ni empleados, ni clientes, ni inquilinos
Se compra por debajo del valor: entre un 22 % y un 36 % menos a los 65 años
Cuanto más mayor es el usufructuario, peor sale la cuenta
Si la operación ha llegado a un portal, alguien la ha dejado pasar antes

¿Cuánto ganaría con la nuda propiedad en ?

Rolty

El análisis completo.

Rolty Score4,2Suspenso

Lo esencial

Qué es

Comprar una casa que no se puede usar

Se compra la nuda propiedad de una vivienda y quien vende conserva el usufructo vitalicio, así que sigue viviendo en ella. El comprador aparece como dueño en el Registro desde el primer día, pero no puede entrar, ni alquilarla, ni venderla libre hasta que el usufructo se extingue.

Cuánto cuesta

205.000 €

Es el caso de referencia de esta ficha: una vivienda de 90 m² a precio medio nacional y un usufructuario de 65 años. La nuda propiedad se paga entre el 64,5 % y el 77,6 % del valor según la ciudad, y encima van el impuesto de transmisiones y la notaría.

Cuánto te deja

0 € al mes

No hay renta, no hay inquilino y no hay factura. Todo el retorno llega de una vez al final: en el caso de referencia son unos 53.000 € en 21,8 años si la vivienda no sube de precio, es decir un 1,1 % anual.

Cuánto tiempo

0 h /semana

No hay operativa que atender. El tiempo de este modelo no se mide en horas a la semana sino en años de espera: 21,8 de media con un usufructuario de 65 años, según las tablas de mortalidad del INE.

El peligro nº1

El plazo no lo decide quien compra

El retorno depende de cuántos años viva el usufructuario, y eso no se planifica ni se cubre. Las tablas del INE dan 19,9 años más a un hombre de 65 y 23,6 a una mujer, pero son medias y la mitad de las personas las superan. Cada año de más rebaja la rentabilidad de una operación que ya nace en el 1,1 % anual, y el capital sigue parado sin producir nada mientras tanto.

Ideal para ti si…

✓Hay un capital que no se va a necesitar en veinte años y no hace falta que rente nada por el camino.
✓El objetivo es dejar patrimonio, no cobrar ingresos.
✓Interesa un piso concreto en una zona donde comprarlo libre queda fuera de alcance.

No es para ti si…

✕Se necesita que la inversión pague algo cada mes: aquí no entra un euro hasta el final.
✕Se quiere poder salir: la nuda propiedad se revende, pero en toda España se firmaron 1.798 operaciones en 2025.
✕Se compara con un fondo indexado: para igualar ese 8 % la vivienda tendría que subir un 6,9 % cada año durante veintidós.
✕Se cuenta con hipoteca: los bancos no suelen financiar una nuda propiedad con el usufructuario dentro.
✕Incomoda la naturaleza de la operación: el plazo lo fija el fallecimiento de una persona, y eso no se puede maquillar.

Casos reales, buenos y malos

🟢 Caso bueno

Un jubilado con ahorros que compró tres, y ya ha cobrado una

Isidro tiene 73 años y empezó a comprar nudas propiedades a los 66. Lleva tres viviendas, pagadas entre 60.000 y 80.000 € cada una, todas de usufructuarios de entre 80 y 90 años. Uno ha fallecido y con los otros dos mantiene buena relación. Su forma de decir lo que esta ficha llama riesgo de longevidad es la del comprador real: reconoce que es la gran incertidumbre detrás de todo esto, y que aun así uno no piensa mucho en cuándo dejarán de vivir los usufructuarios. El caso enseña además el perfil real del comprador español, que no es un fondo sino alguien de unos cincuenta años en adelante con capital parado.

El Español, sobre el auge de la nuda propiedad en las capitales

🟢🔴 El caso completo

160.000 € por 99 m² en Madrid: la otra mitad de la operación

Angelines vendió hace nueve años la nuda propiedad de su piso de 99 m² en Madrid por 160.000 €, unos 1.616 € el metro cuadrado, y sigue viviendo en él. Lo cuenta sin dramatismo: tuvo que vender por un problema de dinero, no tiene familia y dejar de ser propietaria le daba igual. Conviene mirar la cifra por metro cuadrado y compararla con lo que cuesta hoy una vivienda usada en Madrid: ese hueco es exactamente el retorno del comprador, y el precio de ese hueco es que la casa tiene dueña de hecho durante todos esos años.

El Español, sobre el auge de la nuda propiedad en las capitales

🔴 Caso malo

Una compra de 2015 que acabó en el Tribunal Superior de Justicia

Una escritura de agosto de 2015 por 32.904,78 € sobre la nuda propiedad de media vivienda de una anciana terminó denunciada por estafa por las hijas de la vendedora. El pago declarado eran 30.500 € entregados en efectivo entre 2013 y 2015 más un cheque por la misma cantidad que nunca se cobró. Hubo absolución en febrero de 2025 y el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana la confirmó por la imposibilidad de acreditar de manera concluyente la existencia de un engaño, con el notario declarando que verificó la capacidad de la vendedora. La lección para el comprador es de método: transferencia bancaria y precio en escritura, nunca efectivo.

Infobae, sobre la sentencia del TSJ de la Comunidad Valenciana

La cuenta simplificada

UNA OPERACIÓN CON UN USUFRUCTUARIO DE 65 AÑOS
— la cuenta del mes —

La vivienda, al extinguirse el usufructo263.000 €

Nuda propiedad de una vivienda de 90 m² (76 % de su valor)−186.800 €

Impuesto de transmisiones al comprar−16.000 €

Notaría, registro y gestoría−2.200 €

Segunda liquidación del impuesto al final−5.100 €

TE QUEDAN52.900 €

Lo que pusiste205.000 €

52.900 € repartidos en 21,8 años de espera, y solo si la vivienda no baja: un 1,1 % anual con el dinero parado todo ese tiempo

*** GRACIAS POR SU VISITA ***

La nota, criterio a criterio

Rolty Score

4,2

Suspenso

6 criterios · pesos publicados

Rentabilidad1,0

Demanda3,9

Sencillez9,0

Solidez6,9

Facilidad de entrada4,0

Potencial2,5

Los números, con fuente

Hallazgo Rolty 1

Pagar el 70 % y esperar 21,8 años sale al 1,1 % anual

La operación de referencia cuesta 205.000 € con impuestos y notaría, y entrega una vivienda de 263.000 € menos los 5.100 € del impuesto que se vuelve a liquidar al final. Son unos 53.000 € de ganancia repartidos en 21,8 años. El descuento de la compra suena a mucho hasta que se divide entre los años que hay que esperar.

Hallazgo Rolty 2

La vivienda tiene que subir un 2,3 % al año solo para empatar con el bono

Toda la rentabilidad de este modelo es la revalorización del inmueble. Con el bono del Estado a diez años en el 3,4 %, la operación de referencia necesita que el piso suba un 2,3 % cada año durante veintidós para igualarlo, y un 6,9 % anual para igualar el 8 % de un fondo indexado. La subida de la vivienda de los dos últimos años no se puede extrapolar a veintidós.

Hallazgo Rolty 3

Cuanto mayor es el usufructuario, menos descuento permite la ley

La regla fiscal valora el usufructo restando la edad a 89, pero con un suelo del 10 %. A partir de los 79 años ese suelo manda: la nuda propiedad no baja del 90 % del valor por mucho que la espera sea corta. Por eso la variante de 85 años, con menos de ocho años de espera, se queda en un 0,2 % anual si el piso no sube de precio.

Formatotoca para cambiar

Inversión inicial

205.000€

El precio de la nuda propiedad más los impuestos y la notaría. Es dinero al contado: los bancos no suelen hipotecar una nuda propiedad con el usufructuario dentro.

Te queda al mes (neto)

0 € al mes

El retorno llega entero al final: unos 53.000 € en 21,8 años en el caso de referencia, si la vivienda no sube de precio.

Recuperas lo invertido en

21,8años

No se recupera antes de que se extinga el usufructo. A los 65 años el INE da 19,9 años más de esperanza de vida a un hombre y 23,6 a una mujer, y son medias: la mitad de las personas las superan.

Facturación mensual

0 € al mes mientras viva el usufructuario

No es una laguna de datos: es la definición del modelo. No hay renta, no hay inquilino y no hay factura que emitir.

Margen

No aplica: sin ingresos no hay margen mensual

Lo que mide este modelo es la rentabilidad anual de toda la operación, y en el caso de referencia sale al 1,1 % sin revalorización y al 4,1 % con una subida del 3 % anual.

Gastos fijos

Prácticamente nada al mes; las derramas extraordinarias, sin media publicada

El IBI, la comunidad ordinaria y las reparaciones corrientes son del usufructuario. Al comprador solo le llegan las derramas extraordinarias, y nadie publica cuánto suman de media.

Punto de equilibrio

2,3 % de subida anual de la vivienda

Es lo que tiene que subir la vivienda cada año para que la operación empate con el bono del Estado. Por debajo de esa subida, este modelo rinde menos que la deuda pública.

Tu tiempo

Ninguna: no hay actividad que atender

No hay clientes, ni proveedores, ni inquilinos. Lo único que aparece son las derramas extraordinarias y el trato con el usufructuario.

Personal

0 empleados

No es una actividad económica: es la compra de un derecho real sobre una vivienda.

El local

Una vivienda entera que no se puede ocupar, alquilar ni vender libre hasta que se extinga el usufructo

El comprador figura como titular en el Registro desde el primer día, y aun así no tiene la llave.

Estacionalidad

Ninguna: no hay ingresos que puedan variar de un mes a otro

Lo que varía en este modelo no es el calendario, es el plazo, y no depende de la temporada.

Licencias

Ninguna licencia de actividad. Escritura pública ante notario, inscripción en el Registro de la Propiedad y liquidación del impuesto de transmisiones sobre el valor fiscal de la nuda propiedad; al extinguirse el usufructo, una segunda liquidación en el plazo de seis meses

No se abre un negocio, se compra un derecho. Todo el papeleo es notarial, registral y fiscal.

Datos propios de Rolty

Señal de traspasos

1.798 operaciones de nuda propiedad en toda España en 2025

Es el 0,25 % de las compraventas de vivienda del año, y es a la vez el mercado donde se compra y el mercado donde habría que revender si hiciera falta salir antes de tiempo. El reparto por comunidades lo encabezan la Comunitat Valenciana con 433 operaciones y Andalucía con 340. Con ese volumen, salir depende de encontrar a alguien dispuesto a esperar lo que quedaba.

* Todos los números son medias. Tu ciudad concreta es territorio del Estudio Rolty.

El veredicto de Rolty, por tamaño de ciudad

¿Dónde funciona?

Gran ciudad✓ menos descuento y más revalorización

En gran ciudad el vendedor acepta menos rebaja porque su casa vale mucho y tiene demanda de sobra. A cambio, es donde la revalorización, que es lo único que paga este modelo, tiene más recorrido histórico.

Descuento a los 65 años: 22,4 % en Madrid y 22,8 % en Barcelona

Ciudad media✓⚠ sin descuento medido

No hay medición pública del descuento por edad en esta franja: el informe de tasación cubre dos grandes capitales y una ciudad pequeña, y nada intermedio. La cuenta se hace con la regla fiscal, que es una valoración legal y no un precio pactado.

Ciudad pequeña⚠ más descuento sobre el precio más plano

En ciudad pequeña el vendedor acepta la rebaja más grande medida, más de un tercio del valor. El problema es que este modelo cobra en revalorización, y es justo lo que menos ofrece un mercado pequeño.

Descuento a los 65 años: 35,5 % en Zamora
Precio de la nuda propiedad: 60.600 € sobre una vivienda de 94.000 €

En municipios de menos de 20.000 habitantes no prometemos números. Cuánto deja en tu ciudad exacta lo responde Mi estudio.

La brecha del vendedor

El descuento sobre el valor de mercado

La promesa«puede oscilar entre un 30 % y un 50 % del valor de mercado»

Lo documentado22,4 % a 35,5 % según la tasadora, con la ciudad decidiendo

Un intermediario internacional que difunde este producto publica dos frases que conviene leer juntas. La primera: el descuento «puede oscilar entre un 30 % y un 50 % del valor de mercado». La segunda: «sin gastos de mantenimiento», lo que «incrementa la rentabilidad neta de la inversión». La primera choca con la medición por edad y ciudad de una sociedad de tasación, que a los 65 años sitúa el descuento entre el 22,4 % de Madrid y el 35,5 % de Zamora. La segunda choca con el artículo 501 del Código Civil, que pone las reparaciones extraordinarias a cargo del propietario, que aquí es el comprador. Ninguna de las dos es falsa del todo, y las dos empujan en la misma dirección.

El criterio de Rolty

Lo mejor y lo peor

+No hay operativa: ni licencia, ni empleados, ni clientes, ni inquilinos.

+Se compra por debajo del valor: entre un 22 % y un 36 % menos a los 65 años.

+El IBI, la comunidad ordinaria y las reparaciones corrientes son del usufructuario por Código Civil.

+No hay imputación de renta en el IRPF del comprador mientras dure el usufructo.

+El activo es una vivienda, y la nuda propiedad se puede vender o dejar en herencia antes de que el usufructo se extinga.

−Cero ingresos durante 21,8 años de media: el capital queda parado.

−Sin revalorización la operación de referencia renta un 1,1 % anual, por debajo del bono del Estado.

−Para igualar a un fondo indexado la vivienda tendría que subir un 6,9 % cada año.

−El plazo depende de cuánto viva una persona y no se puede prever ni cubrir.

−Al extinguirse el usufructo hay que volver a liquidar el impuesto, y sobre el valor de ese momento.

Red flags específicos

1 · El impuesto se paga dos veces, y la segunda sobre el precio futuro.

El artículo 42.2 del Reglamento del impuesto de transmisiones dice que, al extinguirse el usufructo, se exige al nudo propietario la liquidación del porcentaje por el que no pagó al comprar, aplicado «sobre el valor que tuvieren los bienes en el momento de la consolidación del dominio y por el tipo de gravamen que estuviese vigente en este momento». Es decir: cuanto más se revalorice la vivienda, más impuesto hay que pagar al final. El plazo son seis meses desde el fallecimiento.

2 · Cuanto más mayor es el usufructuario, peor sale la cuenta.

Parece lo contrario, porque la espera es más corta. Pero la regla que valora el usufructo tiene un suelo del 10 %, así que a partir de los 79 años la nuda propiedad cuesta el 90 % del valor por muy corto que sea el plazo. Con siete años de espera y un 90 % pagado, la operación se queda en un 0,2 % anual si el piso no sube de precio. El descuento y la espera se anulan entre sí.

3 · Si la operación ha llegado a un portal, alguien la ha dejado pasar antes.

Es la advertencia que hacía un experto inmobiliario en una emisora nacional en agosto de 2026: «si ha llegado a portales inmobiliarios, significa que un inversor profesional no la quiere». Los riesgos que enumeraba son los del modelo: esperas de diez o veinte años en las que la vivienda se deteriora y obliga a una reforma que se come el margen, y el riesgo de que familiares del fallecido sigan viviendo en la casa cuando el usufructo ya se ha extinguido.

4 · La operación la revisan los herederos, no el vendedor.

Quien firma la venta no será quien discuta la operación años después. Hay una causa penal por estafa llevada hasta el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana por la venta de la nuda propiedad de media vivienda de una anciana, denunciada por sus hijas. Terminó en absolución, y el detalle que la sostuvo es el que importa: el pago se había hecho en efectivo y no pudo acreditarse de forma concluyente. Transferencia y escritura, siempre.

El análisis de Rolty

La nuda propiedad se vende como un descuento y en realidad es un aplazamiento. La cuenta cabe en tres líneas: una vivienda de 90 m² a precio medio nacional vale 263.000 €, su nuda propiedad con un usufructuario de 65 años cuesta 205.000 € con impuestos y notaría, y al extinguirse el usufructo hay que liquidar otros 5.100 €. Quedan unos 53.000 € repartidos en los 21,8 años que el INE da de esperanza de vida a esa edad. Eso es un 1,1 % anual, con el capital inmovilizado y sin cobrar nada por el camino. El bono del Estado pagó un 3,4 % en 2026 sin esperar a nadie. Así que este modelo no cobra por el descuento: cobra por la revalorización de la vivienda, y hace falta un 2,3 % anual solo para empatar con el bono y un 6,9 % para igualar a un fondo indexado. Hay una trampa de intuición que conviene deshacer: comprar a alguien muy mayor no arregla la cuenta. La regla que valora el usufructo tiene un suelo del 10 %, de modo que a partir de los 79 años se paga el 90 % del valor, y con esa entrada la espera corta ya no compensa. Queda un producto para un perfil muy concreto, el de quien quiere aparcar patrimonio veinte años sin necesitar un euro. Para el resto, la respuesta honesta es que esto no es para ellos.

Rolty · criterio editorial · metodología del score

Lo que nadie te cuenta

Antes de firmarNo se compra una casa: se compra el derecho a tenerla algún día.+

La edad del usufructuario es la variable que decide todo, y hay que verificarla en el documento de identidad, no de oído: fija el precio fiscal, el impuesto y el plazo.
El precio se pacta libremente, pero el impuesto no: se liquida sobre el valor de referencia del inmueble, así que pagar por debajo de ese valor no baja la factura fiscal.
Escritura pública y Registro de la Propiedad siempre, con la reserva de usufructo inscrita: es lo que protege al comprador frente a terceros.
El pago, por transferencia y con el precio en escritura. La causa penal que llegó al Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana se sostuvo sobre un pago en efectivo que no pudo acreditarse.
Comprobar cargas, derramas aprobadas y estado real de la vivienda antes de firmar: el deterioro de veinte años lo paga quien entra al final.

Quién paga qué mientras dure el usufructoEl Código Civil lo reparte, y no es a partes iguales.+

El artículo 504 pone las cargas y contribuciones anuales a cargo del usufructuario mientras dure el usufructo: ahí está el IBI, del que además es sujeto pasivo ante Hacienda.
El artículo 500 le carga las reparaciones ordinarias, las que exigen los deterioros del uso natural de la casa.
El artículo 501 deja las reparaciones extraordinarias de cuenta del propietario, es decir del comprador, que solo está obligado a hacerlas cuando se le avisa de que son urgentes.
El artículo 505 pone a cargo del propietario las contribuciones que graven directamente el capital.
En la práctica de una comunidad de vecinos: las cuotas ordinarias son del usufructuario y las derramas extraordinarias del comprador, y esa factura no tiene media publicada.

Los impuestos que sí paga el compradorEl impuesto de transmisiones se paga dos veces en la misma vivienda.+

Al comprar: impuesto de transmisiones sobre el valor fiscal de la nuda propiedad, que se calcula restando la edad del usufructuario a 89, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 % para el usufructo.
Al extinguirse el usufructo: segunda liquidación por el porcentaje que no se pagó, aplicada al valor que tenga la vivienda entonces y al tipo vigente en ese momento, con plazo de seis meses desde el fallecimiento.
Durante la espera no hay imputación de renta inmobiliaria en el IRPF del comprador: esa renta la declara el usufructuario, igual que si fuera el propietario.
No hay IVA ni cuota de autónomo: comprar una nuda propiedad no es una actividad económica, es la adquisición de un derecho real.
El impuesto municipal de plusvalía lo paga el vendedor al transmitir, y la consolidación posterior por fallecimiento se viene considerando un supuesto de no sujeción.

Lo que puede torcerseTodos los riesgos de este modelo empujan en la misma dirección: alargar la espera.+

La longevidad. Las cifras del INE son medias nacionales y la mitad de las personas las superan. No existe cobertura de mercado para ese riesgo.
El usufructuario puede irse y alquilar la vivienda. El artículo 480 del Código Civil se lo permite expresamente, y el contrato se resuelve solo cuando el usufructo se extingue.
El deterioro. Veinte años de uso dejan una vivienda que casi siempre hay que reformar antes de venderla, y esa reforma sale del margen de la operación.
Los familiares que se quedan. Que la vivienda esté libre el día que se extingue el usufructo es una expectativa, no una garantía.
La salida anticipada. La nuda propiedad se puede revender, pero el mercado entero movió 1.798 operaciones en 2025, y quien compra sabe que compra una espera.

Impuestos y cuota de autónomoLo que se llevan la Seguridad Social y Hacienda antes de que el beneficio sea tuyo.+

La cuota de autónomo va por tramos, de 199 a 588 € al mes según los rendimientos que declares. Cuanto mejor te va, más pagas.
El primer año pagas 80 € al mes. Es la cuota reducida por alta inicial, durante 12 meses, prorrogable otros 12 si tus rendimientos netos quedan por debajo del salario mínimo. Cuidado con hacer la cuenta del negocio con esa cifra: el mes 13 se multiplica.
Hacienda cobra a cuenta cada trimestre, no al final. En estimación directa se ingresa el 20 % del beneficio acumulado en enero, abril, julio y octubre, y la declaración de junio ajusta la diferencia. El año que peor se lleva es el segundo: se junta el ajuste del primero con los pagos del corriente.
El IVA no es tuyo, solo pasa por tu cuenta. Lo cobras al cliente y lo liquidas cada trimestre restando el que pagas a proveedores. El error clásico es gastarse la caja de un buen trimestre y encontrarse la liquidación en la puerta.
Si lo montas como sociedad, el beneficio tributa por el impuesto sobre sociedades: 15 % los dos primeros ejercicios con beneficio y 25 % después. Además cotizas como autónomo societario y lo que te pagues a ti mismo tributa aparte en tu IRPF.
Ojo con el "te queda al mes" de esta ficha: es lo que deja el negocio antes de tu impuesto personal. Lo que acabe en tu cuenta es siempre menos.

Si decides dar el paso

¿Qué vía va contigo?

	Directamente a un particular	Con inmobiliaria especializada	Pagando una renta mensual
Lo que se pone al principio	205.000 € en el caso de referencia	Lo mismo más la comisión de intermediación	Un desembolso inicial menor y una renta cada mes
Lo que entra por el camino	Nada	Nada	Nada, y además sale dinero cada mes
Cuándo vuelve el dinero	Al extinguirse el usufructo: 21,8 años de media a los 65	El mismo plazo	El mismo plazo, con el coste creciendo cuanto más se alargue
Lo que frena	Encontrar la operación y comprobarla sin ayuda	La comisión, y que lo que llega a un portal abierto suele haber pasado antes por otras manos	El riesgo fiscal de que la renta se considere una donación encubierta

El Estudio Rolty

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Alquiler por habitaciones5,6 Piso turístico5,6 Comprar, reformar y vender (house flipping)5,0

Preguntas frecuentes

¿Qué es exactamente la nuda propiedad?+

Es la propiedad de una vivienda sin el derecho a usarla. El comprador adquiere la nuda propiedad y el vendedor se reserva el usufructo vitalicio, así que sigue viviendo en la casa mientras viva. El comprador consta como titular en el Registro de la Propiedad desde el primer día, pero no puede ocuparla, alquilarla ni venderla libre. El artículo 513 del Código Civil dice cuándo se extingue el usufructo, y el primer supuesto que enumera es la muerte del usufructuario.

¿Cuánto cuesta comprar la nuda propiedad de una vivienda?+

En el caso de referencia de esta ficha, 205.000 €. Se parte de una vivienda de 90 m² a precio medio nacional, unos 263.000 €, con un usufructuario de 65 años: la nuda propiedad se paga entre el 64,5 % y el 77,6 % del valor según la ciudad, unos 169.700 a 204.200 €, más 16.000 € de impuesto de transmisiones y 2.200 € de notaría, registro y gestoría. El ticket real depende por completo de lo que valga el piso: hay operaciones publicadas de 60.000 a 80.000 € en viviendas modestas y de 998.000 € en un piso grande de gran ciudad.

¿Es rentable invertir en nuda propiedad?+

Con los números de esta ficha, poco. La operación de referencia cuesta 205.000 € y devuelve una vivienda de 263.000 € en 21,8 años, menos los 5.100 € del impuesto que se vuelve a liquidar al final: unos 53.000 € de ganancia, que son un 1,1 % anual. Toda la rentabilidad de este modelo depende de que la vivienda se revalorice. Con una subida del 3 % anual la operación sale al 4,1 %; hace falta un 2,3 % anual solo para empatar con el bono del Estado y un 6,9 % para igualar a un fondo indexado al 8 %.

¿Quién paga el IBI, la comunidad y las derramas?+

El Código Civil lo reparte con claridad. El artículo 504 pone las cargas y contribuciones anuales a cargo del usufructuario mientras dure el usufructo, y ahí entra el IBI, que además es de él como sujeto pasivo. El artículo 500 le carga también las reparaciones ordinarias, las que exige el uso natural de la casa. El artículo 501 dice que las reparaciones extraordinarias son de cuenta del propietario, y el 505 pone a su cargo las contribuciones que graven directamente el capital. En la práctica: la comunidad ordinaria y los recibos corrientes son del usufructuario, y las derramas extraordinarias del comprador.

¿Qué pasa si el usufructuario se va a una residencia o quiere alquilar la casa?+

Puede alquilarla y quedarse con la renta. El artículo 480 del Código Civil permite al usufructuario aprovechar la cosa por sí mismo, arrendarla a otro e incluso vender su derecho de usufructo, y añade que todos los contratos que celebre se resuelven al terminar el usufructo. Es decir: si se muda a una residencia, la vivienda puede acabar alquilada a un tercero durante años sin que el comprador vea un euro ni pueda entrar. Lo que sí sigue debiendo el usufructuario es conservarla y hacer las reparaciones ordinarias.

¿Qué impuestos se pagan al comprar y al consolidar el pleno dominio?+

Dos veces el mismo. Al comprar se liquida el impuesto de transmisiones sobre el valor fiscal de la nuda propiedad, que se calcula restando la edad del usufructuario a 89 con un mínimo del 10 %: a los 65 años el usufructo vale un 24 % y la nuda propiedad un 76 %. Y al extinguirse el usufructo, el artículo 42.2 del Reglamento del impuesto obliga a liquidar el porcentaje que no se pagó entonces, aplicado al valor que tenga la vivienda en ese momento y al tipo vigente entonces, con un plazo de seis meses desde el fallecimiento. Mientras dure el usufructo no hay imputación de renta en el IRPF del comprador: la declara el usufructuario.

¿Cuánto tarda en recuperarse la inversión?+

Lo que viva el usufructuario, y eso no se sabe. Las tablas de mortalidad del INE de 2024 dan a los 65 años 19,9 años más de esperanza de vida a un hombre y 23,6 a una mujer, 12,5 y 15,1 a los 75, y 6,5 y 7,8 a los 85. Son medias nacionales, así que la mitad de las personas las superan. Hasta ese día no entra dinero por ningún lado, y el capital no se puede recuperar salvo revendiendo la nuda propiedad en un mercado que movió 1.798 operaciones en toda España en 2025.

¿Cuánto ganaría con la nuda propiedad en ?

Esta ficha no es una opinión: está fabricada.

15 fuentes verificadas y etiquetadas · cada dato lleva fuente y fecha registradas, y la nota es auditable contra la metodología pública.