Nuda propiedad

El artículo 42.2 del Reglamento del impuesto de transmisiones dice que, al extinguirse el usufructo, se exige al nudo propietario la liquidación del porcentaje por el que no pagó al comprar, aplicado «sobre el valor que tuvieren los bienes en el momento de la consolidación del dominio y por el tipo de gravamen que estuviese vigente en este momento». Es decir: cuanto más se revalorice la vivienda, más impuesto hay que pagar al final. El plazo son seis meses desde el fallecimiento.

Parece lo contrario, porque la espera es más corta. Pero la regla que valora el usufructo tiene un suelo del 10 %, así que a partir de los 79 años la nuda propiedad cuesta el 90 % del valor por muy corto que sea el plazo. Con siete años de espera y un 90 % pagado, la operación se queda en un 0,2 % anual si el piso no sube de precio. El descuento y la espera se anulan entre sí.

Es la advertencia que hacía un experto inmobiliario en una emisora nacional en agosto de 2026: «si ha llegado a portales inmobiliarios, significa que un inversor profesional no la quiere». Los riesgos que enumeraba son los del modelo: esperas de diez o veinte años en las que la vivienda se deteriora y obliga a una reforma que se come el margen, y el riesgo de que familiares del fallecido sigan viviendo en la casa cuando el usufructo ya se ha extinguido.

Quien firma la venta no será quien discuta la operación años después. Hay una causa penal por estafa llevada hasta el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana por la venta de la nuda propiedad de media vivienda de una anciana, denunciada por sus hijas. Terminó en absolución, y el detalle que la sostuvo es el que importa: el pago se había hecho en efectivo y no pudo acreditarse de forma concluyente. Transferencia y escritura, siempre.