Alquiler por habitaciones

En 2025 se practicaron en España 25.540 lanzamientos: 18.317 por impago de alquiler, el 71,7 %, frente a 1.845 procedimientos por ocupación ilegal, que además cayeron un 20,1 %. El riesgo del que casi no se habla es diez veces el riesgo del que se habla todos los días, y confundirlos lleva a comprar la solución equivocada: una alarma no evita un impago. En este modelo tiene además una vuelta de tuerca, porque el moroso comparte cocina y baño con los otros tres durante los tres a nueve meses que dura el desahucio.

Al tipo medio de las hipotecas nuevas sobre vivienda de junio de 2026, el 2,96 %, y al plazo medio de 25 años, financiar el 70 % del piso mediano de una ciudad media son unos 837 € al mes de cuota. Las cuatro habitaciones a 330 € dejan 681 € tras gastos y vacante. Faltan unos 150 € cada mes, con las cuatro alquiladas. La cuenta de este modelo está hecha para el capital ya puesto: con deuda, el punto de equilibrio se va por encima de las cuatro habitaciones.

La renta de un piso entero equivale a 2,78 habitaciones de mediana en las doce ciudades medidas. Con tres habitaciones se ingresa lo mismo que alquilándolo entero y se pagan además los suministros de tres personas, unos 200 € al mes, con tres contratos, tres rotaciones al año y los conflictos de convivencia encima. Trocear un piso de tres dormitorios es trabajar mucho más para cobrar lo mismo.

La Ley 11/2025 de medidas en materia de vivienda y urbanismo, en vigor desde el 1 de enero de 2026, y su desarrollo en 2026 establecen que en zona de mercado residencial tensionado la suma de las rentas de los contratos de habitación vigentes a la vez no puede superar la renta máxima que correspondería al arrendamiento del piso completo según el índice de referencia. El objetivo declarado es justo impedir que trocear multiplique el ingreso. Las sanciones por exceso de renta van de 3.000 € a 900.000 € según la gravedad, y lo cobrado de más se devuelve. Donde esto aplica, el modelo pierde su única ventaja.

Las Audiencias Provinciales de Madrid y de Cantabria han resuelto que el arrendamiento de habitaciones queda fuera de esa ley y se rige por el Código Civil. A favor: no hay prórroga obligatoria de cinco años y el desahucio se tramita antes. En contra: no hay ninguna de las protecciones ni de las reglas por defecto de la ley de arrendamientos, así que todo lo que no esté escrito en el contrato no existe, y la rebaja del 50 % en el IRPF solo llega si la habitación es la vivienda habitual del inquilino y se puede demostrar.