Alquiler por habitaciones

Un piso entero pide lo que 2,8 habitaciones: con cuatro se factura un 40 % más, y ese 40 % se va casi entero en los suministros que aquí paga el casero y en la habitación que se queda vacía. Quedan 840 € al mes sobre 330.000 € inmovilizados.

Cuánto cuesta: 330.000€
Cuánto te queda: 840€/mes
Tu tiempo: Supervisar

Lo que importa

El que no paga es tu inquilino, no un okupa
El activo es un piso: si el negocio no sale, se alquila entero o se vende
Cuatro rentas en vez de una: un impago quita la cuarta parte de la caja, no toda
Con hipoteca, las cuatro habitaciones llenas no pagan la cuota
El troceo no gana nada hasta la cuarta habitación

¿Cuánto ganaría con el alquiler por habitaciones en ?

Rolty

El análisis completo.

Rolty Score5,6Aprobado

Lo esencial

Qué es

Tu piso, alquilado por cuartos

Una vivienda de tu propiedad con un contrato por habitación y las zonas comunes compartidas. Cobras cuatro rentas en vez de una, y pagas la luz, el agua, el gas y el internet de los cuatro.

Cuánto cuesta

330.000 €

El piso de cuatro dormitorios, el impuesto de transmisiones, la notaría y amueblar los cuartos. La horquilla va de 180.000 € en una ciudad pequeña a 480.000 € en una grande. Con el piso ya en propiedad, amueblar y equipar se queda entre 3.000 y 6.000 €.

Cuánto te deja

840 € /mes

Antes de tu IRPF, con las cuatro habitaciones alquiladas a 400 €. Sobre los 330.000 € inmovilizados es un 3,1 % al año, prácticamente la misma cifra que el Banco de España mide para el alquiler de vivienda sobre precios pagados y menos de lo que paga el bono del Estado a diez años.

Cuánto tiempo

4 inquilinos nuevos al año

Ninguna fuente española publica horas de gestión de un piso por habitaciones, así que aquí se mide el trabajo, no el reloj: cada habitación se renueva más o menos una vez al año, y eso son cuatro búsquedas, cuatro contratos, cuatro entradas y cuatro fianzas, más los suministros y los roces de convivencia. Delegarlo cuesta entre el 18 % y el 22 % de lo que entra.

El peligro nº1

El que no paga no es un okupa: es tu inquilino

En 2025 los juzgados practicaron 18.317 desahucios por impago de alquiler, el 71,7 % de todos los lanzamientos, frente a 1.845 procedimientos por ocupación ilegal. El riesgo real es diez veces el que se teme. Y aquí tiene una vuelta de tuerca: el que deja de pagar sigue durmiendo en la habitación de al lado de los otros tres mientras dura el proceso, que va de tres a nueve meses y cuesta entre 9.200 y 11.200 € en un caso tipo. La puerta blindada no protege de esto.

Ideal para ti si…

✓Ya tienes el piso, sin hipoteca encima, en una ciudad con universidad o con un hospital grande.
✓Tiene cuatro dormitorios o más: por debajo de eso, alquilarlo entero deja casi lo mismo con la cuarta parte del trabajo.
✓Prefieres cobrar de cuatro personas que de una: si uno deja de pagar, siguen entrando tres rentas.

No es para ti si…

✕Vas a comprar el piso con hipoteca para esto: al tipo y el plazo medios, las cuatro habitaciones llenas no llegan a pagar la cuota.
✕Buscas una renta sin trabajo: son cuatro contratos y cuatro entradas al año, y los suministros van a tu cargo.
✕El piso está en zona tensionada de Cataluña: la suma de las habitaciones no puede pasar de lo que pediría el piso entero, así que trocear no multiplica nada.
✕Comparas con un fondo indexado: aquí el flujo es del 3,1 % anual y el resto lo tiene que poner la revalorización del ladrillo.

Casos reales, buenos y malos

🔴 Caso malo

Cataluña topa la suma de las habitaciones al precio del piso entero

La Ley 11/2025 de medidas en materia de vivienda y urbanismo, publicada el 31 de diciembre de 2025 y en vigor desde el 1 de enero de 2026, y su desarrollo en 2026 establecen que en zona de mercado residencial tensionado la suma de las rentas de los contratos de habitación vigentes a la vez no puede superar la renta máxima que correspondería al arrendamiento del piso completo según el sistema de referencia de precios. La finalidad declarada es impedir que se dupliquen o tripliquen los ingresos permitidos firmando varios contratos sobre la misma vivienda. Las sanciones por exceso de renta van de 3.000 € a 900.000 € según la gravedad y lo cobrado de más se devuelve. Donde esto aplica, trocear deja de multiplicar la renta y solo multiplica la gestión.

Grup Solfinc, análisis de la Ley 11/2025 de Cataluña

🟢🔴 El caso completo

Los tribunales confirman que alquilar una habitación no es la ley de arrendamientos

La Audiencia Provincial de Madrid ha reiterado que el arrendamiento de habitaciones no está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la Audiencia Provincial de Cantabria resolvió en su sentencia 166/2026 un desahucio de habitación aplicando el Código Civil. Para quien alquila tiene las dos caras: no hay prórroga obligatoria de cinco años y el desahucio se tramita antes, pero desaparecen las reglas por defecto de la ley de arrendamientos, todo lo que no esté escrito en el contrato deja de existir, y la reducción del 50 % en el IRPF pasa a depender de poder demostrar que la habitación es la vivienda habitual del inquilino.

Noticias Jurídicas y Roda Abogados, sobre las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid y de Cantabria

🟢 Caso bueno

Hacienda confirmó en 2025 que la rebaja del 50 % también vale por habitaciones

La Dirección General de Tributos resolvió en la consulta vinculante V0412-25, de 20 de marzo de 2025, que el propietario que alquila su vivienda habitación a habitación puede aplicar la reducción del 50 % sobre el rendimiento neto positivo del artículo 23.2 de la ley del IRPF, siempre que el arrendamiento satisfaga una necesidad permanente de vivienda del inquilino y no constituya actividad económica, es decir, sin personal contratado ni local afecto. La administración puede exigir prueba del destino real: empadronamiento, duración del contrato o recibos de pago. Queda fuera todo lo que sea temporada, turístico o por días.

Dirección General de Tributos, consulta vinculante V0412-25, recogida por idealista/news

La cuenta simplificada

PISO DE 4 HABITACIONES, EN PROPIEDAD
— la cuenta del mes —

4 habitaciones alquiladas a 400 €1.600 €

Luz, agua, gas e internet de los cuatro−260 €

IBI, comunidad y seguro del hogar−200 €

Una habitación vacía casi un mes al año, cada una−128 €

Seguro de impago y gestoría−83 €

Mantenimiento y reposición entre inquilinos−89 €

TE QUEDAN840 €

Lo que pusiste330.000 €

El mismo piso alquilado entero pediría lo que 2,8 de tus habitaciones. Tres pagan lo que pagaría un inquilino solo: tu negocio entero es la cuarta, y 388 de esos 400 € se van en los suministros y en la habitación que se queda vacía

*** GRACIAS POR SU VISITA ***

La nota, criterio a criterio

Rolty Score

5,6

Aprobado

6 criterios · pesos publicados

Rentabilidad3,7

Demanda6,5

Sencillez6,2

Solidez9,1

Facilidad de entrada4,0

Potencial4,5

Los números, con fuente

Hallazgo Rolty 1

Un piso entero pide lo que 2,8 habitaciones

Es el cruce de 1.419 anuncios en las doce ciudades medidas: la renta que se pide por un piso completo equivale a 2,44 habitaciones donde más compensa trocear y a 3,15 donde menos, con 2,78 de mediana. Con cuatro habitaciones se factura alrededor de un 40 % más que alquilando el piso de una vez; con tres, prácticamente lo mismo.

Hallazgo Rolty 2

La cuenta propia y la del sector dicen lo mismo: 6 % bruto, 3 % neto

Sumando las cuatro rentas sobre el precio de compra sale un 5,8 % bruto, y el sector publica un 6,5 % de rentabilidad bruta para la vivienda en el segundo trimestre de 2026. Restando gastos queda un 3,1 % neto, y el Banco de España mide un 3,0 % para el alquiler de vivienda sobre precios pagados. Las dos vías llegan al mismo sitio: el troceo no cambia de liga, cambia de trabajo.

Hallazgo Rolty 3

La oferta creció un 12 % y el precio, un 1 %

Entre abril y junio de 2026 la oferta de habitaciones en piso compartido subió un 12 % interanual y la demanda otro 12 %, pero el precio medio se quedó en 425 € al mes con una subida del 1 %. La mitad de esa oferta está en cuatro ciudades. El mercado crece por los dos lados a la vez, y eso deja el precio sin recorrido.

Hallazgo Rolty 4

El mercado de habitaciones es de particulares: el 70,7 %

En los 720 anuncios de habitación medidos, siete de cada diez los publica un particular. En el piso entero baja al 36,6 % y en la compra de vivienda, al 19,2 %. Aquí no se compite con agencias: se compite con el vecino que ha puesto un anuncio.

Formatotoca para cambiar

Inversión inicial

330.000€

El piso de cuatro dormitorios, los impuestos de la compra y amueblar los cuartos.

Te queda al mes (neto)

840€/mes

Antes de tu IRPF, con las cuatro alquiladas y contando que cada una se queda vacía un mes al año.

Recuperas lo invertido en

31,5años

Décadas, no años: el dinero vuelve vendiendo el piso, no alquilándolo. Con el piso ya en propiedad, los muebles se recuperan en menos de un año.

Facturación mensual

1.600€/mes

Las cuatro habitaciones alquiladas, a la renta que se pide en cada tamaño de ciudad.

Margen

51%

De cada 100 € de renta se queda alrededor de la mitad, porque no hay materia prima ni nóminas: hay suministros y desgaste.

Gastos fijos

600€/mes

Lo que más pesa son la luz, el agua, el gas y el internet, que aquí paga el propietario.

Punto de equilibrio

2habitaciones

Con dos habitaciones alquiladas se pagan todos los gastos del piso; de la tercera en adelante es tuyo. Con hipoteca del 70 % no bastan las cuatro.

Tu tiempo

Sin datos suficientes

Ninguna fuente española publica horas de gestión de un piso alquilado por habitaciones. El único proxy es lo que cobran los gestores por hacerlo: entre el 18 % y el 22 % de lo que entra. Lo que sí se mide es el trabajo: cuatro contratos y cuatro entradas nuevas al año.

Personal

0 empleados. Contratar personal convertiría el alquiler en actividad económica y haría perder la reducción del 50 % en el IRPF

Aquí no se contrata a nadie a propósito: hacerlo cambia cómo tributa todo.

El local

El piso: 85-125 m² con 3 a 5 dormitorios, cédula de habitabilidad coherente con el número de habitaciones y zonas comunes de verdad

La inspección mira que el número de cuartos cuadre con la superficie y con la cédula: dividir de más es lo que se sanciona.

Estacionalidad

Agosto y septiembre concentran la búsqueda por el curso académico; enero y febrero son los meses malos para cubrir una habitación vacía

Una habitación que se queda libre en octubre puede tardar meses en llenarse; la que se libera en agosto se alquila sola.

Licencias

Ninguna licencia de actividad ni registro: es arrendamiento. Contrato individual por habitación regido por el Código Civil, no por la Ley de Arrendamientos Urbanos. En zona tensionada de Cataluña, la suma de las rentas está topada a la renta máxima del piso entero

No hay papeles que pedir en el ayuntamiento; lo que hay que mirar es el contrato y si la ciudad está declarada tensionada.

Datos propios de Rolty

Ticket observado

380€/mes

Es lo que se pide por una habitación: la mediana de los 720 anuncios medidos son 350 € y la media nacional que publica el sector, 425 €.

* Todos los números son medias. Tu ciudad concreta es territorio del Estudio Rolty.

El veredicto de Rolty, por tamaño de ciudad

¿Dónde funciona?

Gran ciudad⚠ la habitación más cara y la peor cuenta

La habitación se paga a 500 € de mediana, casi el doble que en una ciudad pequeña, pero el metro cuadrado de compra cuesta 4.292 €, casi el triple. Esa tijera deja aquí el peor resultado de los tres tamaños: un 2,8 % neto anual, por debajo del bono del Estado. A eso se suma que es donde vive la regulación: en la comunidad autónoma con zonas tensionadas, la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar lo que pediría el piso entero. Si el piso ya se tiene, la cuenta cambia; comprarlo aquí para trocearlo, no sale.

Habitación: 500 €/mes
Comprar el piso: 4.292 €/m²

Ciudad media✓ la demanda que no depende de un solo motivo

La habitación se paga a 330 € y el piso entero a 900, así que el troceo mantiene su ventaja, y el metro cuadrado de compra se queda en 2.532 €. La cuenta sale a un 2,9 % neto anual, también por debajo del bono del Estado: lo que aporta este tamaño de ciudad no es el número, es la demanda, porque hay universidad, hospital y trabajadores desplazados a la vez. Llenar las cuatro habitaciones no depende de que empiece el curso.

Habitación: 330 €/mes
Comprar el piso: 2.532 €/m²

Ciudad pequeña✓⚠ la mejor cuenta, si hay quien alquile

Aquí sale el mejor número del modelo: la habitación se paga a 280 € y el metro cuadrado de compra baja a 1.593 €, lo que deja un 3,7 % neto anual, el único de los tres tamaños que se pone a la altura del bono del Estado. El problema es la demanda, que aquí depende de un solo motivo. En la muestra, una capital de provincia con universidad pide 385 € por habitación y una ciudad industrial de la misma comunidad autónoma, 235 €. Sin universidad, sin hospital grande y sin un polígono que traiga gente de fuera, no hay a quién alquilar cuatro cuartos.

Habitación: 280 €/mes
Comprar el piso: 1.593 €/m²

En municipios de menos de 20.000 habitantes no prometemos números. Cuánto deja en tu ciudad exacta lo responde Mi estudio.

La brecha del vendedor

Rentabilidad anual que promete la mentoría

La promesa25-30 %

Lo documentado3,1 %

Rentabilidad anual que promete quien vende la reforma

La promesa12-14 %

Lo documentado3,1 %

Quien vende mentoría de este modelo lo publica así: «Obtendrás un 25-30% de rentabilidad anual, con unos ingresos de unos 1000 euros al mes por cada piso». Y un operador que vende la reforma y la gestión de habitaciones premium lo cifró en la prensa económica en mayo de 2026 entre el 12 % y el 14 % anual, con un piso que pasaría de unos 700 € alquilado entero a unos 1.600 € troceado. Las dos promesas se miden contra la misma cuenta: cuatro habitaciones a 400 € dejan 840 € al mes sobre 330.000 €, y eso es un 3,1 % anual. La segunda promesa, la de ir de 700 a 1.600 €, es multiplicar la renta por 2,3; el cruce de 1.419 anuncios en doce ciudades dice que un piso entero ya equivale a 2,8 habitaciones, así que cuatro habitaciones multiplican por 1,4, no por 2,3. La diferencia entre el 30 % y el 3 % no está en la gestión: está en que el porcentaje del vendedor se calcula sobre el dinero que se pone para amueblar, y no sobre el piso, que es donde está el capital de verdad.

El criterio de Rolty

Lo mejor y lo peor

+El activo es un piso: si el negocio no sale, se alquila entero o se vende.

+Cuatro rentas en vez de una: un impago quita la cuarta parte de la caja, no toda.

+Cuatro habitaciones facturan alrededor de un 40 % más que el mismo piso alquilado entero.

+La rebaja del 50 % en el IRPF también vale aquí si la habitación es la vivienda habitual del inquilino.

+No hace falta título, ni licencia de actividad, ni local: se empieza con un contrato y un anuncio.

+Se compite con particulares: el 70,7 % de los anuncios de habitación medidos los publica un particular, frente al 36,6 % en el piso entero.

−El flujo es del 3,1 % anual sobre el capital, por debajo del bono del Estado a diez años.

−Con una hipoteca del 70 % al tipo y el plazo medios, las cuatro habitaciones llenas no cubren la cuota.

−El piso entero ya equivale a 2,8 habitaciones: hasta la cuarta, trocear no gana nada.

−Los suministros los paga el propietario: unos 260 € al mes que en el piso entero paga el inquilino.

−El impago es el riesgo real y aquí se convive con él: de tres a nueve meses y entre 9.200 y 11.200 € en un caso tipo.

−En zona tensionada de Cataluña la suma de las habitaciones está topada al precio del piso entero.

Red flags específicos

1 · El que no paga es tu inquilino, no un okupa.

En 2025 se practicaron en España 25.540 lanzamientos: 18.317 por impago de alquiler, el 71,7 %, frente a 1.845 procedimientos por ocupación ilegal, que además cayeron un 20,1 %. El riesgo del que casi no se habla es diez veces el riesgo del que se habla todos los días, y confundirlos lleva a comprar la solución equivocada: una alarma no evita un impago. En este modelo tiene además una vuelta de tuerca, porque el moroso comparte cocina y baño con los otros tres durante los tres a nueve meses que dura el desahucio.

2 · Con hipoteca, las cuatro habitaciones llenas no pagan la cuota.

Al tipo medio de las hipotecas nuevas sobre vivienda de junio de 2026, el 2,96 %, y al plazo medio de 25 años, financiar el 70 % del piso mediano de una ciudad media son unos 837 € al mes de cuota. Las cuatro habitaciones a 330 € dejan 681 € tras gastos y vacante. Faltan unos 150 € cada mes, con las cuatro alquiladas. La cuenta de este modelo está hecha para el capital ya puesto: con deuda, el punto de equilibrio se va por encima de las cuatro habitaciones.

3 · El troceo no gana nada hasta la cuarta habitación.

La renta de un piso entero equivale a 2,78 habitaciones de mediana en las doce ciudades medidas. Con tres habitaciones se ingresa lo mismo que alquilándolo entero y se pagan además los suministros de tres personas, unos 200 € al mes, con tres contratos, tres rotaciones al año y los conflictos de convivencia encima. Trocear un piso de tres dormitorios es trabajar mucho más para cobrar lo mismo.

4 · Cataluña ya topó la suma de las habitaciones al precio del piso entero.

La Ley 11/2025 de medidas en materia de vivienda y urbanismo, en vigor desde el 1 de enero de 2026, y su desarrollo en 2026 establecen que en zona de mercado residencial tensionado la suma de las rentas de los contratos de habitación vigentes a la vez no puede superar la renta máxima que correspondería al arrendamiento del piso completo según el índice de referencia. El objetivo declarado es justo impedir que trocear multiplique el ingreso. Las sanciones por exceso de renta van de 3.000 € a 900.000 € según la gravedad, y lo cobrado de más se devuelve. Donde esto aplica, el modelo pierde su única ventaja.

5 · Alquilar una habitación no es la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Las Audiencias Provinciales de Madrid y de Cantabria han resuelto que el arrendamiento de habitaciones queda fuera de esa ley y se rige por el Código Civil. A favor: no hay prórroga obligatoria de cinco años y el desahucio se tramita antes. En contra: no hay ninguna de las protecciones ni de las reglas por defecto de la ley de arrendamientos, así que todo lo que no esté escrito en el contrato no existe, y la rebaja del 50 % en el IRPF solo llega si la habitación es la vivienda habitual del inquilino y se puede demostrar.

El análisis de Rolty

El alquiler por habitaciones se vende como la forma de sacarle dos o tres veces más a un piso, y los números propios dicen otra cosa. En las doce ciudades medidas, la renta que pide un piso entero equivale a 2,8 habitaciones, entre 2,4 y 3,2 según la ciudad. Con cuatro habitaciones se factura alrededor de un 40 % más que alquilando el piso de una vez, y ese 40 % se lo comen casi entero los suministros que aquí paga el propietario, unos 260 € al mes, más la habitación que se queda vacía. Con tres habitaciones no se gana nada: es trabajar cuatro veces más para cobrar lo mismo. La cuenta redonda, con las cuatro alquiladas a 400 €, deja 840 € al mes antes de IRPF sobre 330.000 € inmovilizados. Es un 3,1 % anual, prácticamente la misma cifra que el Banco de España mide para el alquiler de vivienda sobre precios pagados, y por debajo del 3,4-3,7 % que paga el bono del Estado a diez años. Con una hipoteca del 70 % al tipo y el plazo medios, las cuatro habitaciones llenas no llegan a cubrir la cuota. Lo que sí aporta el modelo es reparto del riesgo: cuatro inquilinos en lugar de uno, y un impago que quita una cuarta parte de la caja en vez de toda. Y hay un caso en el que cuadra, el piso que ya se tiene: ahí lo único que se invierte son los muebles.

Rolty · criterio editorial · metodología del score

Lo que nadie te cuenta

El contratoAlquilar una habitación no es la ley de arrendamientos: es el Código Civil.+

Un contrato individual por habitación, con inventario, normas de convivencia y plano de la zona privativa y de las comunes.
No hay prórroga obligatoria de cinco años ni las reglas por defecto de la ley de arrendamientos: lo que no esté escrito, no existe.
El desahucio se tramita por el Código Civil y es más rápido, según han resuelto las Audiencias Provinciales de Madrid y de Cantabria.
La fianza habitual es un mes por habitación, y conviene depositarla donde lo exija la comunidad autónoma.
La inspección comprueba que el número de habitaciones cuadre con la superficie y con la cédula de habitabilidad.

Los impuestosLa rebaja del 50 % sí vale aquí, pero con dos condiciones.+

El arrendamiento de vivienda está exento de IVA: no se repercute ni se deduce nada.
La reducción del 50 % en el IRPF se aplica si la habitación es la vivienda habitual del inquilino y no hay actividad económica, según la consulta vinculante V0412-25.
Contratar personal o afectar un local convierte el alquiler en actividad económica y hace perder la reducción.
El destino de temporada, turístico o por días queda fuera de la reducción, aunque el contrato diga otra cosa.
Hacienda puede pedir empadronamiento, duración del contrato o recibos para comprobar que ahí se reside de verdad.

Los suministros y la convivenciaLa luz, el agua y el internet los pagas tú: unos 260 € al mes.+

En el alquiler por habitaciones los suministros van casi siempre a cargo del propietario, y son la partida que se come la ventaja del troceo.
Cada habitación se renueva más o menos una vez al año: cuatro búsquedas, cuatro contratos y cuatro entradas.
Los conflictos de convivencia los arbitra el casero, porque no hay nadie más entre los cuatro inquilinos.
Delegarlo cuesta entre el 18 % y el 22 % de lo que entra, que sobre 1.600 € son de 290 a 350 € al mes: casi la renta de una habitación.
Un seguro de impago cuesta entre el 3 % y el 6 % de la renta anual, y no todas las aseguradoras admiten contratos por habitación.

Dónde está topado y dónde se puede prohibirLa comunidad no puede echarte, pero la comunidad autónoma sí puede ponerte precio.+

En zona de mercado residencial tensionado de Cataluña, la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta máxima del piso entero.
Las sanciones por exceso de renta allí van de 3.000 € a 900.000 € según la gravedad, y lo cobrado de más se devuelve.
La comunidad de propietarios no puede prohibirlo sin una prohibición estatutaria inscrita en el Registro de la Propiedad (Tribunal Supremo, 31 de mayo de 2021).
La mayoría de tres quintos que sí permite prohibir el alquiler turístico no alcanza al alquiler de habitaciones.
Antes de comprar conviene leer los estatutos inscritos, no el acta de la última junta.

Impuestos y cuota de autónomoLo que se llevan la Seguridad Social y Hacienda antes de que el beneficio sea tuyo.+

La cuota de autónomo va por tramos, de 199 a 588 € al mes según los rendimientos que declares. Cuanto mejor te va, más pagas.
El primer año pagas 80 € al mes. Es la cuota reducida por alta inicial, durante 12 meses, prorrogable otros 12 si tus rendimientos netos quedan por debajo del salario mínimo. Cuidado con hacer la cuenta del negocio con esa cifra: el mes 13 se multiplica.
Hacienda cobra a cuenta cada trimestre, no al final. En estimación directa se ingresa el 20 % del beneficio acumulado en enero, abril, julio y octubre, y la declaración de junio ajusta la diferencia. El año que peor se lleva es el segundo: se junta el ajuste del primero con los pagos del corriente.
El IVA no es tuyo, solo pasa por tu cuenta. Lo cobras al cliente y lo liquidas cada trimestre restando el que pagas a proveedores. El error clásico es gastarse la caja de un buen trimestre y encontrarse la liquidación en la puerta.
Si lo montas como sociedad, el beneficio tributa por el impuesto sobre sociedades: 15 % los dos primeros ejercicios con beneficio y 25 % después. Además cotizas como autónomo societario y lo que te pagues a ti mismo tributa aparte en tu IRPF.
Ojo con el "te queda al mes" de esta ficha: es lo que deja el negocio antes de tu impuesto personal. Lo que acabe en tu cuenta es siempre menos.

Si decides dar el paso

¿Qué vía va contigo?

	Con el piso que ya tienes	Comprándolo al contado	Delegando la gestión
Lo que pones	3.000 - 6.000 €	180.000 - 480.000 €	Lo mismo que en tu vía, más la comisión
Lo que te queda al mes	840 €	840 €	de 490 a 550 €
Lo que tardas en recuperarlo	Menos de un año	27 - 36 años	Más que sin delegar
Tu trabajo	Cuatro contratos al año	Cuatro contratos al año	Firmar y cobrar
Quién asume el impago	Tú	Tú	Tú

El Estudio Rolty

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Modelos parecidos

Trasteros Coliving5,6 Piso turístico5,6

Preguntas frecuentes

¿Cuánto gana un piso alquilado por habitaciones?+

Con cuatro habitaciones alquiladas a 400 € entran 1.600 € al mes y quedan 840 € antes de IRPF, una vez pagados los suministros de los cuatro, el IBI, la comunidad, el seguro, el mantenimiento y la habitación que se queda vacía un mes al año. La horquilla del modelo va de 550 € en una ciudad pequeña, donde la habitación se paga a 280 €, a 1.130 € en una grande, donde se paga a 500 €. Sobre el capital inmovilizado eso es un 3,1 % anual.

¿Cuánto cuesta un piso para alquilar por habitaciones?+

Entre 180.000 y 480.000 € para uno de cuatro dormitorios, y lo que decide la cifra es la ciudad, no el número de cuartos: el metro cuadrado de compra va de 1.593 € en ciudad pequeña a 4.292 € en gran ciudad. Al precio del piso hay que sumarle del 6 % al 10 % de impuesto de transmisiones según la comunidad autónoma, unos 2.200 € de notaría, registro y gestoría, y entre 3.000 y 6.000 € de amueblar y equipar los cuatro dormitorios y las zonas comunes. Con el piso ya en propiedad, lo único que se pone son esos muebles.

¿Sale más a cuenta alquilar por habitaciones o el piso entero?+

Depende de cuántas habitaciones tenga. En las doce ciudades medidas, la renta de un piso entero equivale a 2,8 habitaciones, con un mínimo de 2,4 y un máximo de 3,2. Con cuatro habitaciones se factura alrededor de un 40 % más que alquilando el piso de una vez, pero ese 40 % se lo comen casi entero los suministros, que aquí paga el propietario y son unos 260 € al mes, más la vacante por habitación y la rotación. Con tres habitaciones no se gana nada: es trabajar cuatro veces más para cobrar prácticamente lo mismo. El modelo empieza a compensar en la cuarta y despega en la quinta.

¿Qué contrato hay que hacer para alquilar una habitación?+

Un contrato individual por habitación, con inventario, normas de convivencia y plano de la zona privativa. No es un contrato de la Ley de Arrendamientos Urbanos: las Audiencias Provinciales de Madrid y de Cantabria han resuelto que el alquiler de habitaciones queda fuera de esa ley y se rige por el Código Civil. Eso tiene dos caras: no hay prórroga obligatoria de cinco años y el desahucio es más rápido, pero tampoco hay el paraguas de la ley de arrendamientos, y la fianza y el resto de obligaciones dependen de lo que se pacte por escrito.

¿Puede la comunidad de vecinos prohibir el alquiler por habitaciones?+

No sin estatutos inscritos. El Tribunal Supremo resolvió el 31 de mayo de 2021 que la comunidad no puede impedir el alquiler de habitaciones a estudiantes si la prohibición estatutaria no está inscrita en el Registro de la Propiedad, y que las molestias ordinarias de convivencia se toleran. Es una diferencia importante con el alquiler turístico, que desde abril de 2025 sí se puede prohibir por tres quintos de los propietarios: esa mayoría no alcanza al alquiler de habitaciones.

¿Se aplica la rebaja del 50 % en el IRPF alquilando por habitaciones?+

Sí, con dos condiciones. La Dirección General de Tributos lo confirmó en la consulta vinculante V0412-25, de marzo de 2025: la reducción del 50 % del artículo 23.2 se aplica si la habitación es la vivienda habitual del inquilino y si no hay actividad económica, es decir, ni personal contratado ni local afecto. Lo que no vale es el destino de temporada, el turístico o el alquiler por días. Y no basta con que el contrato lo diga: Hacienda puede pedir empadronamiento, duración del contrato o recibos para comprobar que ahí se reside de verdad.

¿Qué pasa si un inquilino deja de pagar?+

Que se convive con él mientras dura el proceso, y esa es la diferencia con alquilar el piso entero. El desahucio por impago tarda de tres a cinco meses sin oposición y de seis a nueve con ella, y en un caso tipo de 900 € de renta y ocho meses sin cobrar cuesta entre 9.200 y 11.200 € contando abogado, procurador, burofax y cerrajero. Lo que amortigua el golpe es que las otras tres rentas siguen entrando: la caja no baja a cero, baja una cuarta parte. Un seguro de impago cuesta entre el 3 % y el 6 % de la renta anual, aunque no todas las aseguradoras admiten contratos por habitación.

¿Es rentable el alquiler por habitaciones?+

En nuestro análisis saca un 4,8 sobre 10 (Suspenso). Deja 840 € al mes. Antes de tu IRPF, con las cuatro habitaciones alquiladas a 400 €. Sobre los 330.000 € inmovilizados es un 3,1 % al año, prácticamente la misma cifra que el Banco de España mide para el alquiler de vivienda sobre precios pagados y menos de lo que paga el bono del Estado a diez años.

¿Cuánto tarda el alquiler por habitaciones en ser rentable?+

Décadas, no años: el dinero vuelve vendiendo el piso, no alquilándolo. Con el piso ya en propiedad, los muebles se recuperan en menos de un año. Antes de eso está el umbral del mes a mes: con dos habitaciones alquiladas se pagan todos los gastos del piso; de la tercera en adelante es tuyo. Con hipoteca del 70 % no bastan las cuatro.

¿Cuánto ganaría con el alquiler por habitaciones en ?

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