La herramienta de Rolty
Rolty ScoreEl piso de cuatro dormitorios, los impuestos de la compra y amueblar los cuartos.
Las cuatro habitaciones alquiladas, a la renta que se pide en cada tamaño de ciudad.
Antes de tu IRPF, con las cuatro alquiladas y contando que cada una se queda vacía un mes al año.
De cada 100 € de renta se queda alrededor de la mitad, porque no hay materia prima ni nóminas: hay suministros y desgaste.
Lo que más pesa son la luz, el agua, el gas y el internet, que aquí paga el propietario.
Con dos habitaciones alquiladas se pagan todos los gastos del piso; de la tercera en adelante es tuyo. Con hipoteca del 70 % no bastan las cuatro.
Décadas, no años: el dinero vuelve vendiendo el piso, no alquilándolo. Con el piso ya en propiedad, los muebles se recuperan en menos de un año.
Ninguna fuente española publica horas de gestión de un piso alquilado por habitaciones. El único proxy es lo que cobran los gestores por hacerlo: entre el 18 % y el 22 % de lo que entra. Lo que sí se mide es el trabajo: cuatro contratos y cuatro entradas nuevas al año.
Aquí no se contrata a nadie a propósito: hacerlo cambia cómo tributa todo.
La inspección mira que el número de cuartos cuadre con la superficie y con la cédula: dividir de más es lo que se sanciona.
Una habitación que se queda libre en octubre puede tardar meses en llenarse; la que se libera en agosto se alquila sola.
No hay papeles que pedir en el ayuntamiento; lo que hay que mirar es el contrato y si la ciudad está declarada tensionada.
La habitación se paga a 500 € de mediana, casi el doble que en una ciudad pequeña, pero el metro cuadrado de compra cuesta 4.292 €, casi el triple. Esa tijera deja aquí el peor resultado de los tres tamaños: un 2,8 % neto anual, por debajo del bono del Estado. A eso se suma que es donde vive la regulación: en la comunidad autónoma con zonas tensionadas, la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar lo que pediría el piso entero. Si el piso ya se tiene, la cuenta cambia; comprarlo aquí para trocearlo, no sale.
La habitación se paga a 330 € y el piso entero a 900, así que el troceo mantiene su ventaja, y el metro cuadrado de compra se queda en 2.532 €. La cuenta sale a un 2,9 % neto anual, también por debajo del bono del Estado: lo que aporta este tamaño de ciudad no es el número, es la demanda, porque hay universidad, hospital y trabajadores desplazados a la vez. Llenar las cuatro habitaciones no depende de que empiece el curso.
Aquí sale el mejor número del modelo: la habitación se paga a 280 € y el metro cuadrado de compra baja a 1.593 €, lo que deja un 3,7 % neto anual, el único de los tres tamaños que se pone a la altura del bono del Estado. El problema es la demanda, que aquí depende de un solo motivo. En la muestra, una capital de provincia con universidad pide 385 € por habitación y una ciudad industrial de la misma comunidad autónoma, 235 €. Sin universidad, sin hospital grande y sin un polígono que traiga gente de fuera, no hay a quién alquilar cuatro cuartos.
Es lo que se pide por una habitación: la mediana de los 720 anuncios medidos son 350 € y la media nacional que publica el sector, 425 €.
El Estudio Rolty
Comparar deja un ganador; falta bajarlo a tu ciudad. El estudio responde con datos de tu caso: cuánto facturan los que ya lo hacen, tus números año a año y un veredicto claro.
