La herramienta de Rolty
Rolty ScoreEl precio de la nuda propiedad más los impuestos y la notaría. Es dinero al contado: los bancos no suelen hipotecar una nuda propiedad con el usufructuario dentro.
No es una laguna de datos: es la definición del modelo. No hay renta, no hay inquilino y no hay factura que emitir.
El retorno llega entero al final: unos 53.000 € en 21,8 años en el caso de referencia, si la vivienda no sube de precio.
Lo que mide este modelo es la rentabilidad anual de toda la operación, y en el caso de referencia sale al 1,1 % sin revalorización y al 4,1 % con una subida del 3 % anual.
El IBI, la comunidad ordinaria y las reparaciones corrientes son del usufructuario. Al comprador solo le llegan las derramas extraordinarias, y nadie publica cuánto suman de media.
Es lo que tiene que subir la vivienda cada año para que la operación empate con el bono del Estado. Por debajo de esa subida, este modelo rinde menos que la deuda pública.
No se recupera antes de que se extinga el usufructo. A los 65 años el INE da 19,9 años más de esperanza de vida a un hombre y 23,6 a una mujer, y son medias: la mitad de las personas las superan.
No hay clientes, ni proveedores, ni inquilinos. Lo único que aparece son las derramas extraordinarias y el trato con el usufructuario.
No es una actividad económica: es la compra de un derecho real sobre una vivienda.
El comprador figura como titular en el Registro desde el primer día, y aun así no tiene la llave.
Lo que varía en este modelo no es el calendario, es el plazo, y no depende de la temporada.
No se abre un negocio, se compra un derecho. Todo el papeleo es notarial, registral y fiscal.
En gran ciudad el vendedor acepta menos rebaja porque su casa vale mucho y tiene demanda de sobra. A cambio, es donde la revalorización, que es lo único que paga este modelo, tiene más recorrido histórico.
No hay medición pública del descuento por edad en esta franja: el informe de tasación cubre dos grandes capitales y una ciudad pequeña, y nada intermedio. La cuenta se hace con la regla fiscal, que es una valoración legal y no un precio pactado.
En ciudad pequeña el vendedor acepta la rebaja más grande medida, más de un tercio del valor. El problema es que este modelo cobra en revalorización, y es justo lo que menos ofrece un mercado pequeño.
Es el 0,25 % de las compraventas de vivienda del año, y es a la vez el mercado donde se compra y el mercado donde habría que revender si hiciera falta salir antes de tiempo. El reparto por comunidades lo encabezan la Comunitat Valenciana con 433 operaciones y Andalucía con 340. Con ese volumen, salir depende de encontrar a alguien dispuesto a esperar lo que quedaba.
El Estudio Rolty
Comparar deja un ganador; falta bajarlo a tu ciudad. El estudio responde con datos de tu caso: cuánto facturan los que ya lo hacen, tus números año a año y un veredicto claro.
