Comprar, reformar y vender (house flipping)

3.310 € en diez meses sobre 124.700 € de capital propio: un 2,7 %, que anualizado son 3,2 %. Las últimas subastas del bono a diez años pagaban entre el 3,4 y el 3,7 % sin obra, sin licencia y sin riesgo de venta. No significa que el modelo no pueda dar más; significa que la cifra que circula por los blogs, del 20 al 40 %, no está respaldada por ninguna cuenta completa publicada en España.

Tener el piso parado cuesta unos 865 € al mes entre intereses, cuota, seguro, IBI y suministros. El plazo no lo decide quien vende: el 36 % de las viviendas tarda de tres a doce meses en venderse, el 11 % pasa del año y en capitales de interior la salida puede irse más allá de seis meses. Aquí el reloj pesa más que el porcentaje de margen.

Una operación esporádica tributa como ganancia patrimonial en la base del ahorro, del 19 % al 30 %. Con habitualidad, el artículo 27.1 de la Ley del IRPF permite calificarla como actividad económica: la ganancia salta a la base general, donde el marginal sumando escala estatal y autonómica llega al 45-47 %, y obliga a darse de alta en el IAE y en autónomos. No hay un número que fije la frontera y no existe consulta vinculante que la aclare, así que el riesgo se asume a ciegas.

Uno de los operadores que llevó la compra, reforma y reventa de vivienda a escala en España levantó 600 millones de euros, dejó de comprar en 2023 por la subida de tipos y en diciembre de 2025 canceló 200 millones de pérdidas acumuladas desde su fundación, tras cerrar septiembre con fondos propios negativos. Si con esa estructura y ese capital la operación no salía, conviene mirar dos veces la cuenta de una sola.

Las sanciones urbanísticas por obra sin licencia van de 300 a 3.000 € en lo leve y de 3.000 a 30.000 € en lo grave, y el ayuntamiento puede paralizar los trabajos y ordenar la demolición a cargo del propietario si la obra no es legalizable. Tirar un tabique de carga o cambiar la distribución no es obra menor, y el comprador que descubre después lo que la pintura tapaba tiene seis meses para reclamar por vicios ocultos.