Comprar, reformar y vender (house flipping)

Se compra por debajo de mercado, se reforma y se vende. El caso español publicado con todos los gastos dentro dejó 3.310 € en diez meses: un 3,2 % anualizado, menos que un bono del Estado.

Cuánto cuesta: 125.000€
Cuánto te queda: 3.310 €
Tu tiempo: Supervisar

Lo que importa

La operación publicada con todos los gastos rinde menos que un bono del Estado
El activo es una vivienda: si la venta no llega, se puede alquilar o esperar
No hay empleados, ni local de negocio, ni clientes que atender cada día
Cuatro meses de retraso borran el margen
A la tercera operación puedes dejar de ser un particular para Hacienda

¿Cuánto ganaría con el house flipping en ?

Rolty

El análisis completo.

Rolty Score5,0Aprobado

Lo esencial

Qué es

Una operación, no un negocio

Se compra un piso por debajo de mercado, se reforma y se vende. No hay clientes, ni caja mensual, ni nada que atender cada día: hay una sola venta al final.

Cuánto cuesta

124.700 €

Es el capital propio del caso español publicado con todos los gastos: entrada del 30 %, gastos de compra y la reforma entera, con hipoteca para el resto. Sin financiación harían falta unos 226.000 €.

Cuánto te deja

3.310 €

Es lo que quedó en ese mismo caso al cerrar: un 1,4 % del coste de la operación y un 2,7 % del capital puesto. El objetivo que se marca el sector es un margen del 18 al 25 %, pero eso es el objetivo, no lo medido.

Cuánto tiempo

10 meses

De la firma de compra a la venta. El sector maneja plazos de nueve a catorce meses, y cada mes de más cuesta unos 865 € entre intereses, cuota, seguro e IBI.

El peligro nº1

El dinero se queda dentro hasta que vendes

No entra nada por el camino: entre diez y dieciocho meses con todo el capital inmovilizado y un solo momento para acertar, el de la venta. Y el reloj cuesta dinero. Con el margen del caso publicado, cuatro meses de retraso lo borran entero, y el 36 % de las viviendas tarda de tres a doce meses en venderse.

Ideal para ti si…

✓Tienes el capital parado y no te hace falta que produzca nada durante un año.
✓Sabes valorar una obra antes de firmar la compra, o tienes a quien te la valore.
✓Quieres hacer una operación y decidir después, sin abrir un negocio que sostener.

No es para ti si…

✕Necesitas ingresos mientras dura: aquí no entra un euro hasta el día de la venta.
✕Vas a comprar a precio de mercado: todo el margen sale del descuento de compra.
✕Vas justo de dinero. El colchón de imprevistos que usa el sector es del 10 al 15 % de la obra, y se gasta.

Casos reales, buenos y malos

🟢🔴 El caso completo

La operación española publicada con todos los gastos dejó 3.310 €

Un piso de 75 m² en Valencia: compra por 145.000 €, ITP de 14.500 €, notaría, registro y gestoría por 2.200 €, reforma integral de 54.000 € a 720 €/m², licencia, proyecto e imprevistos por 9.000 € y 8.650 € de costes financieros y de tenencia durante diez meses. Coste total, 234.850 €. Se vendió por 248.000 € y, tras la comisión del 3 %, la plusvalía municipal y la cancelación de la hipoteca, entraron 238.160 €. El beneficio fueron 3.310 €, un 3,2 % anualizado que el propio despacho que publica el caso califica de operación fallida. Su lectura: se mezcla el margen bruto con la rentabilidad anualizada y se olvidan los gastos reales.

Invisor, guía operativa de flipping inmobiliario en España con P&L

🔴 Caso malo

El modelo llevado a escala: 200 millones de pérdidas canceladas y la compra parada

Casavo levantó 200 millones en 2021 y 400 más en 2022 para comprar viviendas, reformarlas y revenderlas. En febrero de 2023 despidió al 30 % de la plantilla, abandonó la expansión a Portugal y dejó de comprar para pivotar a la intermediación y las hipotecas, con una cartera de 91 millones pendiente de vender. En diciembre de 2025 canceló los 200 millones de pérdidas acumuladas desde su fundación en 2017, tras cerrar septiembre de ese año con fondos propios negativos de 3,5 millones, y levantó unos 12 millones más para intentar llegar a beneficios. Su consejero delegado lo explicó por la aceleración hacia un modelo sin activos en balance.

Online Marketplaces, sobre la reestructuración y la salida del negocio de compra

La cuenta simplificada

UNA OPERACIÓN DE 75 m²
— la cuenta del mes —

Venta del piso reformado248.000 €

Compra del piso−145.000 €

ITP de segunda mano, notaría, registro y gestoría−16.700 €

Reforma integral de 75 m² a 720 €/m²−54.000 €

Licencia de obra, proyecto técnico e imprevistos−9.000 €

Hipoteca: intereses, cuotas y cancelación−8.600 €

Tasación, comisión bancaria, seguro, IBI y suministros−2.850 €

Comisión de la agencia y plusvalía municipal−8.540 €

TE QUEDAN3.310 €

Lo que pusiste124.700 €

Diez meses de búsqueda, obra y papeleo para quedarse 3.310 €. Es el caso español publicado con todos los gastos dentro

*** GRACIAS POR SU VISITA ***

La nota, criterio a criterio

Rolty Score

5,0

Aprobado

6 criterios · pesos publicados

Rentabilidad3,7

Demanda5,9

Sencillez5,7

Solidez6,9

Facilidad de entrada4,5

Potencial3,5

Los números, con fuente

Hallazgo Rolty 1

El caso publicado con todos los gastos dejó 3.310 €

Un piso de 75 m² comprado por 145.000 €, reformado por 54.000 y vendido por 248.000 diez meses después. Coste total 234.850 €, ingreso neto de la venta 238.160 €. Es un 2,7 % sobre los 124.700 € puestos y un 3,2 % anualizado: menos de lo que pagaban las últimas subastas del bono del Estado a diez años, entre el 3,4 y el 3,7 %.

Hallazgo Rolty 2

Cada mes de retraso cuesta unos 865 €

Intereses, cuota de la hipoteca, seguro, IBI y suministros con el piso vacío. Con el margen de ese caso, cuatro meses de más lo borran entero. Y el plazo no lo decide quien vende: el 36 % de las viviendas tarda de tres a doce meses en encontrar comprador y el 11 % pasa del año.

Hallazgo Rolty 3

La obra cuesta más del doble en la gran ciudad que en el interior

Una reforma integral de calidad media va de 900 a 1.300 €/m² en Madrid y su área y de 950 a 1.400 en Barcelona, baja a 600-950 €/m² en ciudades medias y arranca en 400-450 €/m² en el interior y la periferia. La media nacional que sale de 273.996 presupuestos reales es de 750 €/m². El precio de venta también cambia, pero la obra es lo primero que se subestima.

Hallazgo Rolty 4

Lo que escasea es justo lo que da el margen

El beneficio no lo pone la reforma, lo pone el descuento de compra. Y la oferta de vivienda en venta ha caído del 4,95 % del parque en enero de 2019 al 3,35 % en diciembre de 2025, mientras el precio de la vivienda usada sube a doble dígito interanual. La ratio que maneja el sector es de una operación viable por cada 50 a 150 anuncios analizados.

Formatotoca para cambiar

Inversión inicial

125.000€

Entrada del 30 % de la compra, gastos de la compra y la reforma entera: el banco financia el piso, no la obra.

Te queda al mes (neto)

3.310 € al cerrar la operación, no cada mes

Es lo que quedó en el caso publicado tras diez meses, con 124.700 € de capital propio inmovilizado todo ese tiempo.

Recuperas lo invertido en

14meses

El dinero no vuelve poco a poco: vuelve entero el día de la venta, o no vuelve. El caso publicado tardó diez meses y el sector maneja plazos de nueve a catorce.

Facturación mensual

No hay facturación mensual: se cobra una sola vez, el día de la venta

Durante diez o dieciocho meses no entra un euro. En el caso publicado, la venta fueron 248.000 €, de los que quedaron 238.160 € limpios tras la comisión de la agencia y la plusvalía municipal.

Margen

2,7 % sobre el capital propio, que anualizado son 3,2 %

De cada 100 € puestos volvieron 102,7 en diez meses. Sobre el coste total de la operación el margen es del 1,4 %, frente al 18-25 % que se marca el sector.

Gastos fijos

850€/mes

Lo que cuesta tener el piso parado cada mes: intereses, cuota, seguro, IBI y suministros con la obra en marcha.

Punto de equilibrio

244.500€

En el caso publicado hay que vender por unos 244.600 € para no perder dinero, casi un 69 % por encima de lo que costó comprar el piso. Todo lo que pase de ahí es beneficio.

Tu tiempo

Sin horas publicadas. Lo medible es la criba: de 50 a 150 anuncios vistos por cada operación que sale a cuenta

El trabajo no está en la obra, está en encontrar el piso. Después hay que dirigir la reforma y vender, pero el margen se gana buscando.

Personal

0 empleados. La obra va por contrata y la venta suele ir por agencia, al 3 % de comisión

No se contrata a nadie: se contratan servicios, y cada uno se lleva su parte del margen.

El local

No hay local de negocio: el activo es la vivienda que se compra, y en el caso publicado son 75 m²

No se paga alquiler, se paga el piso entero. Y hasta que se vende, el dinero está dentro de esas paredes.

Estacionalidad

No es estacional, pero el plazo de venta manda: 27 % de las viviendas se vende en 1-3 meses, 36 % tarda de 3 a 12 y 11 % pasa del año

Lo que hay que vigilar no es el mes en que se vende, es cuánto tarda: cada mes de más se paga en intereses y en IBI.

Licencias

Declaración responsable de obra menor en reformas sin estructura; licencia de obra mayor y proyecto técnico si se toca estructura, se amplía o se cambia el uso. Sin licencia de actividad, porque no hay actividad que abrir

El permiso es de la obra, no del negocio. Y hacerlo sin él se sanciona con entre 300 y 30.000 € según la gravedad.

* Todos los números son medias. Tu ciudad concreta es territorio del Estudio Rolty.

El veredicto de Rolty, por tamaño de ciudad

¿Dónde funciona?

Gran ciudad✓⚠ se vende rápido, pero comprar barato cuesta

La salida es rápida y el precio por metro es alto, así que la reforma se paga bien. El problema está en la entrada: es donde más competencia hay por el piso con descuento y donde la obra sale más cara.

Reforma integral de calidad media: 900-1.400 €/m²
Tiempo de venta habitual: de 2 a 12 semanas

Ciudad media✓✓ donde la cuenta respira

La obra cuesta un tercio menos que en la gran ciudad y el mercado sigue teniendo salida. Es el escenario del caso publicado con todos los gastos, y aun así se quedó en un 2,7 % sobre el capital puesto.

Reforma integral de calidad media: 600-950 €/m²
Tiempo de venta habitual: de 1 a 3 meses

Ciudad pequeña⚠ obra barata, salida lenta

La reforma se paga a mitad de precio, pero el piso puede quedarse meses en el escaparate, y ahí es donde el modelo pierde: cada mes parado cuesta dinero y el margen es fino.

Reforma integral de calidad media: desde 400-450 €/m²
Tiempo de venta en capitales de interior: más de 6 meses

En municipios de menos de 20.000 habitantes no prometemos números. Cuánto deja en tu ciudad exacta lo responde Mi estudio.

La brecha del vendedor

La rentabilidad que se anuncia por operación

La promesa«Reformar y vender una propiedad puede generar entre un 20 % y un 40 % de rentabilidad», en la guía de una plataforma de reformas

Lo documentado2,7 % sobre el capital propio en la operación española publicada con todos los gastos desglosados

La rentabilidad anual del producto empaquetado

La promesa«Rentabilidad de entre 12 % y 15 % neta anual», en una plataforma que vende participaciones en estas operaciones desde 25.000 €

Lo documentado3,2 % anualizado en esa misma operación, por debajo del 3,4-3,7 % del bono del Estado a diez años

Las cifras que circulan no salen de ninguna operación publicada con todos los gastos dentro. La que sí lo está rinde menos que la deuda pública, y el propio despacho que la publicó lo resume así: se mezcla el margen bruto con la rentabilidad anualizada y se olvidan los gastos reales.

El criterio de Rolty

Lo mejor y lo peor

+El activo es una vivienda: si la venta no llega, se puede alquilar o esperar.

+No hay empleados, ni local de negocio, ni clientes que atender cada día.

+No hace falta titulación ni licencia de actividad para hacer una operación.

+El mercado tiene salida: 705.357 compraventas de vivienda en 2025, la cifra más alta desde 2008.

+Se decide operación a operación: si la primera sale mal, no queda un negocio abierto que sostener.

−La operación publicada con todos los gastos rindió un 3,2 % anualizado.

−No entra dinero por el camino: el capital vuelve entero el día de la venta, diez o dieciocho meses después.

−Cada mes de retraso cuesta unos 865 €, y cuatro meses borran el margen de ese caso.

−Todo el beneficio depende de comprar con descuento, y la oferta en venta está en mínimos.

−Hacen falta entre 125.000 € con hipoteca y 226.000 € sin ella para una sola operación.

Red flags específicos

1 · La operación publicada con todos los gastos rinde menos que un bono del Estado.

3.310 € en diez meses sobre 124.700 € de capital propio: un 2,7 %, que anualizado son 3,2 %. Las últimas subastas del bono a diez años pagaban entre el 3,4 y el 3,7 % sin obra, sin licencia y sin riesgo de venta. No significa que el modelo no pueda dar más; significa que la cifra que circula por los blogs, del 20 al 40 %, no está respaldada por ninguna cuenta completa publicada en España.

2 · Cuatro meses de retraso borran el margen.

Tener el piso parado cuesta unos 865 € al mes entre intereses, cuota, seguro, IBI y suministros. El plazo no lo decide quien vende: el 36 % de las viviendas tarda de tres a doce meses en venderse, el 11 % pasa del año y en capitales de interior la salida puede irse más allá de seis meses. Aquí el reloj pesa más que el porcentaje de margen.

3 · A la tercera operación puedes dejar de ser un particular para Hacienda.

Una operación esporádica tributa como ganancia patrimonial en la base del ahorro, del 19 % al 30 %. Con habitualidad, el artículo 27.1 de la Ley del IRPF permite calificarla como actividad económica: la ganancia salta a la base general, donde el marginal sumando escala estatal y autonómica llega al 45-47 %, y obliga a darse de alta en el IAE y en autónomos. No hay un número que fije la frontera y no existe consulta vinculante que la aclare, así que el riesgo se asume a ciegas.

4 · La versión industrial de este modelo acumuló 200 millones de pérdidas.

Uno de los operadores que llevó la compra, reforma y reventa de vivienda a escala en España levantó 600 millones de euros, dejó de comprar en 2023 por la subida de tipos y en diciembre de 2025 canceló 200 millones de pérdidas acumuladas desde su fundación, tras cerrar septiembre con fondos propios negativos. Si con esa estructura y ese capital la operación no salía, conviene mirar dos veces la cuenta de una sola.

5 · La obra sin permiso se paga y a veces se derriba.

Las sanciones urbanísticas por obra sin licencia van de 300 a 3.000 € en lo leve y de 3.000 a 30.000 € en lo grave, y el ayuntamiento puede paralizar los trabajos y ordenar la demolición a cargo del propietario si la obra no es legalizable. Tirar un tabique de carga o cambiar la distribución no es obra menor, y el comprador que descubre después lo que la pintura tapaba tiene seis meses para reclamar por vicios ocultos.

El análisis de Rolty

Hay mucho contenido publicado sobre comprar barato, reformar y vender, y muy pocas cuentas completas. En España está publicada una con los gastos desglosados uno a uno: un piso de 75 metros en una ciudad media, comprado por 145.000 €, reformado por 54.000 y vendido por 248.000 diez meses después. Quedaron 3.310 €. Un 2,7 % sobre el capital, un 3,2 % anualizado, menos de lo que paga un bono del Estado a diez años sin hacer absolutamente nada. Ese número no dice que el modelo no funcione. Dice dónde está la dificultad. El margen no lo pone la reforma, lo pone el precio de compra, y ahí está el problema: la oferta de vivienda en venta ha bajado del 4,95 % del parque en 2019 al 3,35 % en 2025 mientras el precio de la vivienda usada sube a doble dígito. El descuento que hay que encontrar es justo lo que escasea, y el propio sector lo reconoce cuando dice que hace falta ver entre 50 y 150 anuncios para dar con una operación viable. Después manda el reloj. Tener el piso parado cuesta unos 865 € al mes entre intereses, cuota, seguro e IBI, y el 36 % de las viviendas tarda de tres a doce meses en venderse. Cuatro meses de más se comieron entero el margen de ese caso. La conclusión es incómoda pero limpia: esto no es un negocio, es una operación, y se gana el día que se firma la compra.

Rolty · criterio editorial · metodología del score

Lo que nadie te cuenta

Antes de comprarEl margen se gana el día de la compra, no el de la venta.+

La ratio que maneja el sector es una operación viable por cada 50 a 150 anuncios analizados. El resto no sale a cuenta.
El impuesto de transmisiones se paga siempre y cambia mucho: del 6 % de Madrid al 10-13 % de Cataluña, pasando por el 9-10 % de buena parte del arco mediterráneo.
La obra hay que presupuestarla antes de firmar, no después. El colchón de imprevistos que usa el sector es del 10 al 15 % del presupuesto.
La financiación de una compra para revender no es una hipoteca de vivienda habitual: cubre en torno al 70 % del precio de compra y no financia la reforma.
Notaría, registro y gestoría rondan los 2.200 € en una compra de 145.000 €, y la tasación y la comisión bancaria suman otros 1.500 €.

La obraLa licencia decide si hay obra o hay multa.+

Obra menor (baños, cocina, suelos, cambios sin tocar estructura): suele bastar la declaración responsable municipal.
Obra mayor (estructura, ampliación, cambio de uso): licencia y proyecto técnico firmado, con sus tasas.
Hacerla sin permiso se sanciona con 300 a 3.000 € en lo leve y 3.000 a 30.000 € en lo grave, con posible paralización y demolición a cargo del propietario si no es legalizable.
El coste de una reforma integral de calidad media va de 400-450 €/m² en el interior a 900-1.400 €/m² en Madrid y Barcelona, con una media nacional de 750 €/m².
El sector recomienda contar con hasta tres meses de demora en la licencia antes de planificar la venta.

Los impuestosLa venta va exenta de IVA, y por eso el IVA de la obra no se recupera.+

La segunda entrega de una vivienda está exenta de IVA: el 10 % o el 21 % que factura el reformista es coste puro, no se deduce.
En la venta se paga la plusvalía municipal, que fija cada ayuntamiento y no tiene media publicada.
La ganancia tributa en la base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000, 23 % hasta 200.000, 27 % hasta 300.000 y 30 % por encima.
Si se repite la jugada, el artículo 27.1 de la Ley del IRPF permite tratarlo como actividad económica: base general, marginal del 45-47 %, alta en el IAE y en autónomos.
Constituir una sociedad es la salida habitual cuando hay varias operaciones al año: la microempresa tributa al 19 % hasta 50.000 € de base y al 21 % el resto.

La ventaEl comprador tiene seis meses para reclamar lo que la pintura tapó.+

Las acciones por vicios ocultos caducan a los seis meses desde la entrega, según el artículo 1490 del Código Civil.
Lo que más se reclama son humedades, filtraciones y las instalaciones del edificio que una reforma estética deja igual que estaban.
La comisión de agencia habitual es del 3 % del precio de venta, y sale entera del margen.
El plazo real de venta reparte así el mercado: 7 % en menos de una semana, 19 % en menos de un mes, 27 % de uno a tres meses, 36 % de tres a doce y 11 % más de un año.

Cuando deja de ser una operaciónHacienda no mira la intención, mira la habitualidad.+

El criterio que maneja el sector es que el riesgo aparece con dos o tres operaciones al año, aunque no hay número escrito en la ley.
No existe consulta vinculante de la Dirección General de Tributos que fije la frontera para este modelo concreto.
Si la recalificación llega, alcanza a las operaciones ya hechas, no solo a las siguientes.
Con estructura societaria cambia todo el planteamiento: los gastos son deducibles, pero aparecen contabilidad, cuentas anuales y un segundo impuesto al repartir el beneficio.

Impuestos y cuota de autónomoLo que se llevan la Seguridad Social y Hacienda antes de que el beneficio sea tuyo.+

La cuota de autónomo va por tramos, de 199 a 588 € al mes según los rendimientos que declares. Cuanto mejor te va, más pagas.
El primer año pagas 80 € al mes. Es la cuota reducida por alta inicial, durante 12 meses, prorrogable otros 12 si tus rendimientos netos quedan por debajo del salario mínimo. Cuidado con hacer la cuenta del negocio con esa cifra: el mes 13 se multiplica.
Hacienda cobra a cuenta cada trimestre, no al final. En estimación directa se ingresa el 20 % del beneficio acumulado en enero, abril, julio y octubre, y la declaración de junio ajusta la diferencia. El año que peor se lleva es el segundo: se junta el ajuste del primero con los pagos del corriente.
El IVA no es tuyo, solo pasa por tu cuenta. Lo cobras al cliente y lo liquidas cada trimestre restando el que pagas a proveedores. El error clásico es gastarse la caja de un buen trimestre y encontrarse la liquidación en la puerta.
Si lo montas como sociedad, el beneficio tributa por el impuesto sobre sociedades: 15 % los dos primeros ejercicios con beneficio y 25 % después. Además cotizas como autónomo societario y lo que te pagues a ti mismo tributa aparte en tu IRPF.
Ojo con el "te queda al mes" de esta ficha: es lo que deja el negocio antes de tu impuesto personal. Lo que acabe en tu cuenta es siempre menos.

Si decides dar el paso

¿Qué vía va contigo?

	Por tu cuenta	Con gestión contratada	Solo poniendo el dinero
Capital por operación	125.000 € con hipoteca; 226.000 € sin ella	Lo mismo, más la comisión de la gestora	Desde 25.000 € según la plataforma
Quién elige el piso	Tú, tras ver de 50 a 150 anuncios	La empresa propone y tú apruebas	Nadie: el proyecto ya está elegido
Quién paga el sobrecoste de la obra	Tuyo, entero	Tuyo, salvo lo que cubra el contrato	Del promotor del proyecto
Qué se anuncia de entrada	Nada: la rentabilidad es la que salga	Un margen objetivo del 18-25 %	Un 12-15 % neto anual
Cuánto dura el dinero fuera	9-18 meses	9-18 meses	12-18 meses
Cuánto trabajo es	Buscar, negociar, dirigir obra y vender	Supervisar y decidir	Ninguno

El Estudio Rolty

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Coliving5,6 Agencia inmobiliaria5,6 Piso turístico5,6

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero hace falta para hacer house flipping?+

Entre 125.000 y 226.000 € por operación, según se financie o no. En el caso español publicado con todos los gastos, el capital propio fueron 124.700 €: 43.500 € de entrada (el 30 % de una compra de 145.000 €), 18.200 € de gastos de compra y 63.000 € de reforma con sus imprevistos. La hipoteca cubre parte de la compra, nunca la obra. Pagándolo todo sin financiación, la misma operación pedía 226.050 €, porque desaparecen los intereses, la tasación y la comisión bancaria.

¿Cuánto beneficio deja una operación?+

En ese caso, 3.310 € en diez meses sobre los 124.700 € de capital propio: un 2,7 %, que anualizado son 3,2 %. Sobre el coste total de la operación, 234.850 €, se queda en un 1,4 %. Sin hipoteca, la misma operación habría dejado unos 13.410 €, porque se ahorran los intereses, la tasación y la cancelación, pero inmovilizando 226.050 € en vez de 125.000. El objetivo que declara el sector es un margen bruto del 18 al 25 %, y para llegar ahí en ese piso había que comprarlo unos 39.000 € más barato o venderlo un 16 % más caro.

¿Cuánto tarda en venderse un piso reformado?+

Depende mucho de dónde esté. En el conjunto de España, el 7 % se vende en menos de una semana, el 19 % en menos de un mes, el 27 % entre uno y tres meses, el 36 % entre tres y doce y el 11 % tarda más de un año. En las grandes ciudades la salida se mide en semanas y en capitales de interior puede pasar de seis meses. Es el dato que más pesa: cada mes con el piso parado cuesta unos 865 €.

¿Hace falta licencia de obra para reformar el piso?+

Sí, en una u otra forma. Cambiar baños, cocina, suelos o instalaciones sin tocar estructura suele ir por declaración responsable de obra menor; tocar estructura, ampliar o cambiar el uso exige licencia de obra mayor y proyecto técnico. Hacerlo sin permiso se sanciona con entre 300 y 3.000 € en las infracciones leves y entre 3.000 y 30.000 € en las graves, y el ayuntamiento puede paralizar la obra y ordenar la demolición a cargo del propietario si no es legalizable.

¿Qué impuestos se pagan al comprar, reformar y vender?+

Tres. En la compra, el impuesto de transmisiones patrimoniales, que va del 6 % de Madrid al 10-13 % de Cataluña según la comunidad. En la obra, el IVA del reformista, al 10 % si la obra encaja como renovación de vivienda y al 21 % en el resto, y no se recupera, porque la venta de una vivienda de segunda mano está exenta de IVA. En la venta, la plusvalía municipal que fija cada ayuntamiento y el IRPF de la ganancia, que en la base del ahorro va del 19 % en los primeros 6.000 € al 30 % por encima de 300.000 €.

¿A partir de cuántas operaciones Hacienda lo considera un negocio?+

No hay un número escrito. El artículo 27.1 de la Ley del IRPF habla de ordenación por cuenta propia de medios de producción con ánimo de intervenir en el mercado, y el criterio que maneja el sector es que el riesgo aparece con dos o tres operaciones al año. Si se reclasifica como actividad económica, la ganancia deja de tributar en la base del ahorro y pasa a la general, donde el tipo marginal sumando escala estatal y autonómica llega al 45-47 %, con alta en el IAE y en autónomos.

¿Se puede hacer con hipoteca?+

Sí, y es lo habitual, pero no es una hipoteca de vivienda habitual: cubre en torno al 70 % del precio de compra y no financia la reforma, que se paga con capital propio. En el caso publicado, la financiación redujo el capital necesario de 234.850 a 124.700 €, y a cambio se llevó 8.600 € entre intereses, cuotas y cancelación en diez meses. Es la decisión que más cambia la cuenta: menos dinero parado, menos beneficio.

¿Es rentable el house flipping?+

En nuestro análisis saca un 4,4 sobre 10 (Suspenso). Deja 3.310 €. Es lo que quedó en ese mismo caso al cerrar: un 1,4 % del coste de la operación y un 2,7 % del capital puesto. El objetivo que se marca el sector es un margen del 18 al 25 %, pero eso es el objetivo, no lo medido.

¿Cuánto ganaría con el house flipping en ?

Esta ficha no es una opinión: está fabricada.

15 fuentes verificadas y etiquetadas · cada dato lleva fuente y fecha registradas, y la nota es auditable contra la metodología pública.