La herramienta de Rolty
Rolty ScoreEntrada del 30 % de la compra, gastos de la compra y la reforma entera: el banco financia el piso, no la obra.
Durante diez o dieciocho meses no entra un euro. En el caso publicado, la venta fueron 248.000 €, de los que quedaron 238.160 € limpios tras la comisión de la agencia y la plusvalía municipal.
Es lo que quedó en el caso publicado tras diez meses, con 124.700 € de capital propio inmovilizado todo ese tiempo.
De cada 100 € puestos volvieron 102,7 en diez meses. Sobre el coste total de la operación el margen es del 1,4 %, frente al 18-25 % que se marca el sector.
Lo que cuesta tener el piso parado cada mes: intereses, cuota, seguro, IBI y suministros con la obra en marcha.
En el caso publicado hay que vender por unos 244.600 € para no perder dinero, casi un 69 % por encima de lo que costó comprar el piso. Todo lo que pase de ahí es beneficio.
El dinero no vuelve poco a poco: vuelve entero el día de la venta, o no vuelve. El caso publicado tardó diez meses y el sector maneja plazos de nueve a catorce.
El trabajo no está en la obra, está en encontrar el piso. Después hay que dirigir la reforma y vender, pero el margen se gana buscando.
No se contrata a nadie: se contratan servicios, y cada uno se lleva su parte del margen.
No se paga alquiler, se paga el piso entero. Y hasta que se vende, el dinero está dentro de esas paredes.
Lo que hay que vigilar no es el mes en que se vende, es cuánto tarda: cada mes de más se paga en intereses y en IBI.
El permiso es de la obra, no del negocio. Y hacerlo sin él se sanciona con entre 300 y 30.000 € según la gravedad.
La salida es rápida y el precio por metro es alto, así que la reforma se paga bien. El problema está en la entrada: es donde más competencia hay por el piso con descuento y donde la obra sale más cara.
La obra cuesta un tercio menos que en la gran ciudad y el mercado sigue teniendo salida. Es el escenario del caso publicado con todos los gastos, y aun así se quedó en un 2,7 % sobre el capital puesto.
La reforma se paga a mitad de precio, pero el piso puede quedarse meses en el escaparate, y ahí es donde el modelo pierde: cada mes parado cuesta dinero y el margen es fino.
El Estudio Rolty
Comparar deja un ganador; falta bajarlo a tu ciudad. El estudio responde con datos de tu caso: cuánto facturan los que ya lo hacen, tus números año a año y un veredicto claro.
