Local comercial en rentabilidad

Cuando en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, la ley dice literalmente que el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. El propietario solo puede subir la renta un 10 % si el subarriendo es parcial y un 20 % si hay cesión o subarriendo total, y le tienen que avisar de forma fehaciente en un mes. Quien compra un local por la solvencia del negocio que hay dentro compra algo que puede cambiar de manos sin su firma.

Las capitales que encabezan la lista de rentabilidad publicada de locales, por encima del 11 %, son ciudades medias donde el comercio de calle se está vaciando. En una de ellas hay más de 500 locales en venta y 300 en alquiler solo en la ciudad, el doble en la provincia; en otra hay 1.039 bajos comerciales en alquiler a la vez, tantos como en las dos mayores ciudades de su comunidad juntas. Comprar por el porcentaje del anuncio, sin mirar cuánto tarda en alquilarse esa calle, es comprar exactamente ese riesgo.

La ley reconoce al arrendatario derecho a indemnización a cargo del arrendador cuando el contrato se extingue por transcurso del plazo, durante los últimos cinco años se ha ejercido una actividad comercial de venta al público y el inquilino ha manifestado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar cinco años más a renta de mercado. Es renunciable por pacto, y por eso hay que leer el contrato que se hereda: el comprador se subroga en él tal y como esté firmado.

El alquiler de local está sujeto y no exento de IVA: alta en el censo de empresarios, 21 % repercutido en cada recibo y modelo 303 cada trimestre. La renta tributa como capital inmobiliario sin la reducción del 50 % que sí tiene el alquiler de vivienda, y si el inquilino es empresario le retiene al propietario un 19 %. Es la razón por la que este activo renta más en bruto que la vivienda y bastante menos en neto.