Local comercial en rentabilidad

Comprar el bajo de la calle para cobrar renta de un negocio. La operación mediana sale por 175.000 € con impuestos, renta 1.000 € al mes y deja 800 € limpios: dieciocho años para recuperarla, y el inquilino es una empresa que puede cerrar.

Cuánto cuesta: 175.000€
Cuánto te queda: 800€/mes
Tu tiempo: Supervisar

Lo que importa

Tu inquilino puede cambiar sin pedirte permiso
Un contrato y un recibo: sin plantilla, sin stock y sin licencia de actividad a tu nombre
El bruto es de los más altos del ladrillo: 8,6 % implícito en nuestros propios anuncios
La rentabilidad más alta del anuncio es la prima de riesgo del vacío
Si el inquilino lleva cinco años vendiendo al público, echarle al vencimiento puede costar dinero

¿Cuánto ganaría con un local comprado para alquilar en ?

Rolty

El análisis completo.

Rolty Score5,6Aprobado

Lo esencial

Qué es

Un contrato, no un negocio

Se compra el bajo de la calle y se alquila a una empresa. No hay plantilla, ni stock, ni horario: hay un recibo al mes y un contrato que cumplir.

Cuánto cuesta

175.000 €

El local mediano que se vende ya alquilado cuesta 160.000 € y mide 126 metros; con impuestos, notaría y registro la operación se va a unos 175.000 €.

Cuánto te deja

800 € /mes

Renta de 1.000 € menos IBI, comunidad, seguro y gestoría, y antes de tu IRPF. Con el local alquilado los doce meses del año.

Cuánto tiempo

2 h /semana

Casi nada mientras haya inquilino. El tiempo llega de golpe el día que se va: enseñar el local, negociar la carencia y discutir quién paga la obra.

El peligro nº1

Un local vacío no es cero: es números rojos

Mientras está vacío no entra renta y siguen saliendo el IBI, la comunidad y el seguro, y Hacienda además imputa una renta por tenerlo. No es un riesgo teórico: una capital de provincia con 1.039 bajos comerciales en alquiler a la vez tiene el casco histórico al 90 % de vacío, y en otra los profesionales del sector lo resumen así: tener un local vacío es una ruina.

Ideal para ti si…

✓Tienes el capital parado y quieres una renta que no dependa de trabajar.
✓Aceptas cobrar despacio a cambio de conservar un activo que se puede vender o reconvertir.
✓Sabes leer un contrato de arrendamiento y quieres elegir tú al inquilino.

No es para ti si…

✕Necesitas que el dinero rente desde el primer año: un local vacío no perdona.
✕Quieres batir a un fondo indexado: aquí el neto después del IRPF ronda el 4 %.
✕No puedes aguantar meses sin cobrar la renta y pagando IBI, comunidad y seguro.
✕Crees que el anuncio con la rentabilidad más alta es el mejor: casi siempre es el que más riesgo de vacío tiene.

Casos reales, buenos y malos

🔴 Caso malo

Una capital con 1.039 bajos comerciales vacíos a la vez

Ourense acumula 1.039 bajos comerciales en alquiler según los portales inmobiliarios, prácticamente tantos como Vigo (614) y A Coruña (433) juntas, además de unos 660 huecos vacíos repartidos por una treintena de galerías comerciales y más de 800 locales a la venta. En el Casco Vello el 90 % de sus locales están vacíos. Los alquileres publicados van de 130 a 12.000 € al mes. Es el retrato de lo que le pasa a este activo cuando el comercio de proximidad se retira de una ciudad: el local no desaparece, simplemente deja de rentar.

Moncloa.com, sobre la oferta de bajos comerciales en Galicia

🔴 Caso malo

La capital con la mejor rentabilidad publicada es la que más locales tiene a la venta

Lleida encabeza el ranking de rentabilidad bruta de locales del portal inmobiliario, con un 11,4 % en el primer trimestre de 2026 y un 11,2 % en el segundo. En agosto de ese mismo año la prensa local contaba más de 500 locales en venta y entre 250 y 300 en alquiler solo en la ciudad, y 1.000 y más de 500 en la provincia, por el auge del comercio online, el teletrabajo, la caída del emprendimiento y el aumento de los impuestos. La frase de los profesionales del sector resume el modelo mejor que cualquier porcentaje: «Es un problema, tener un local vacío es una ruina».

Segre (Lleida), sobre la oferta de locales comerciales de la ciudad

🟢🔴 El caso completo

La salida del local que no se alquila: convertirlo en vivienda

Un estudio del observatorio económico Eixos calcula que unos 10.000 locales comerciales vacíos en España podrían transformarse en viviendas, y según la Dirección General del Catastro la reconversión se ha hecho más de 6.000 veces en los tres años anteriores. Es la mejor noticia para quien tiene un bajo parado, porque le devuelve un activo con demanda; y es al mismo tiempo la peor lectura del modelo, porque solo existe como salida cuando el local ya no encuentra a nadie que quiera montar un negocio dentro.

Forbes España, sobre el estudio del observatorio económico Eixos y datos del Catastro

La cuenta simplificada

LOCAL COMERCIAL EN RENTABILIDAD
— la cuenta del mes —

Renta del local, 126 m² a pie de calle1.000 €

IBI del local−80 €

Comunidad y derramas−65 €

Seguro del continente−20 €

Gestoría y el IVA de cada trimestre−35 €

TE QUEDAN800 €

Lo que pusiste175.000 €

800 € al mes por 175.000 € puestos. Dieciocho años de renta para recuperarlos, y el local sigue siendo tuyo

*** GRACIAS POR SU VISITA ***

La nota, criterio a criterio

Rolty Score

5,6

Aprobado

6 criterios · pesos publicados

Rentabilidad4,0

Demanda3,9

Sencillez9,0

Solidez7,6

Facilidad de entrada5,5

Potencial5,5

Los números, con fuente

Hallazgo Rolty 1

El titular dice 9,9 %; el metro cuadrado dice 8,6 %

El portal calcula la rentabilidad bruta dividiendo la renta PEDIDA entre el precio PEDIDO. Al cruzar el metro cuadrado de 720 locales en venta con inquilino (1.250 € de mediana) contra el de 715 en alquiler (9 € al mes) sale un 8,6 %; y comparando el local mediano con la renta mediana, un 7,5 %. Ninguno de los tres descuenta un solo mes de vacío.

Hallazgo Rolty 2

El mejor número está donde más locales se venden

El bruto por metro cuadrado se da la vuelta con el tamaño de ciudad: 7,7 % en gran ciudad, 10,2 % en ciudad media y 9,0 % en ciudad pequeña. Esos tres puntos de diferencia no son un regalo, son la prima de riesgo del vacío, y se cobran en la ciudad donde la prensa local cuenta más de 500 locales a la venta a la vez.

Hallazgo Rolty 3

El riesgo de este activo es el negocio de abajo

En los 93 censos propios de modelos de negocio que Rolty ha medido, la proporción de locales marcados como cerrados va del 0 % al 20,5 %, con una mediana del 0,7 % y nueve modelos por encima del 5 %. La renta no depende del ladrillo: depende de a quién se le alquile.

Inversión inicial

175.000€

El local mediano que se vende ya alquilado cuesta 160.000 € y mide 126 metros; con el impuesto de la compra, la notaría y el registro, la operación se va a unos 175.000 €. Una cuarta parte de los anuncios está por debajo de 90.000 € y otra cuarta por encima de 320.000 €.

Te queda al mes (neto)

800€/mes

Lo que queda tras el IBI, la comunidad, el seguro y la gestoría, y antes de tu IRPF. Un solo mes vacío al año se lleva 83 € de esos 800.

Recuperas lo invertido en

18años

Facturación mensual

1.000€/mes

La renta que se pide por un local es de 1.000 € al mes de mediana, 9 € el metro cuadrado. Una cuarta parte de los anuncios pide menos de 628 € y otra cuarta más de 1.800 €. Es lo que se factura con el local alquilado: el IVA que se cobra encima no es ingreso, se ingresa en Hacienda.

Margen

80%

De cada 100 € de renta se quedan 80. Es altísimo y no significa que el negocio sea bueno: no hay materia prima ni nóminas porque no hay negocio, hay un inmueble. Lo que decide aquí no es el margen, es cuánto capital hay que poner para cobrar esos 100 €.

Gastos fijos

200€/mes

IBI del local, comunidad y derramas, seguro del continente y la gestoría que presenta el IVA. Son unos 2.400 € al año, en torno al 1,5 % del precio del local, y se pagan también los meses en que está vacío.

Punto de equilibrio

9meses

Son los meses que el local aguanta vacío en un año antes de que la cuenta se ponga en rojo: con tres meses de renta cobrados ya están pagados los 2.400 € de gastos fijos. El vacío puntual no arruina la operación; lo que la arruina es haber comprado caro, porque cuanto más se paga por cada euro de renta menos meses de vacío soporta.

Tu tiempo

Supervisar

Casi nada mientras hay inquilino: cobrar el recibo y presentar el IVA cada trimestre. El día que se va, la dedicación se dispara de golpe entre enseñar el local, negociar la carencia y discutir quién paga la obra de adecuación.

Personal

0 empleados

No hay negocio que operar, hay un contrato que cobrar. Quien tiene plantilla, licencia y horario es el inquilino.

El local

126 m² a pie de calle

Es la mediana de lo que se vende ya alquilado; lo que se pone en alquiler mide 120 metros. Lo que decide la renta no son los metros sino la calle: el mismo tamaño se paga a 15 € el metro en gran ciudad y a 6 € en ciudad pequeña.

Estacionalidad

Ninguna en la renta: el recibo es igual en agosto que en marzo

La estacionalidad la sufre el inquilino, y llega al propietario por el peor camino: el mes que el negocio de abajo no factura es el mes en que se retrasa el recibo.

Licencias

Ninguna para el arrendador: la licencia de actividad es del inquilino. Sí hay alta en el censo de empresarios, IVA repercutido al 21 % y modelo 303 trimestral

No se pide permiso para alquilar un local, pero sí se entra en el circuito de Hacienda como empresario desde el primer recibo.

Datos propios de Rolty

Tasa de cierre observada

0,7 % de mediana

No es la tasa de este activo, es la del inquilino, y es el dato que decide la renta. En los 93 censos propios de modelos de negocio que Rolty ha medido, la proporción de locales marcados como cerrados va del 0 % al 20,5 %, con nueve modelos por encima del 5 %. Antes de comprar el local conviene mirar la ficha del negocio que va dentro.

Señal de traspasos

410 negocios en traspaso anunciados a la vez

Son los rastreados a la vez en ocho zonas. El traspaso es la salida ordenada: un inquilino que se va y otro que entra sin que el propietario tenga que buscarlo ni el local llegue a apagar la luz. La ley se lo permite al inquilino sin pedir permiso, y al propietario solo le queda subir la renta un 10 % o un 20 %.

Ticket observado

160.000€

Es el precio mediano del local que se vende ya alquilado: 126 metros cuadrados a 1.250 € el metro. En gran ciudad el metro se paga a 2.333 €, en ciudad media a 1.176 € y en ciudad pequeña a 802 €.

* Todos los números son medias. Tu ciudad concreta es territorio del Estudio Rolty.

El veredicto de Rolty, por tamaño de ciudad

¿Dónde funciona?

Gran ciudad✓⚠ el metro más caro y el peor número sobre el papel

La gran ciudad es donde el local se vuelve a alquilar antes y donde el negocio del inquilino tiene más clientes, y por eso el metro cuadrado se paga a 2.333 € frente a los 1.176 € de una ciudad media: el local mediano cuesta aquí 246.500 € y su renta pedida es de 1.600 € al mes. La renta no sube en la misma proporción que el precio: el bruto por metro baja al 7,7 %, el más bajo de los tres tamaños. Se paga una prima por dormir tranquilo.

Metro cuadrado, compra: 2.333 €
Metro cuadrado, renta: 15 €/mes

Ciudad media✓ el mejor bruto, y también los titulares de locales vacíos

El bruto por metro sube al 10,2 %, el más alto de los tres, con un local mediano de 140.000 € y una renta pedida de 900 € al mes. El matiz es que la ciudad media es justo donde la prensa local cuenta los bajos comerciales vacíos por cientos: una capital con 1.039 en alquiler a la vez y el casco histórico al 90 % de vacío, y otra con más de 500 a la venta. El número del anuncio es real; lo que no dice es cuántos meses tarda en cobrarse.

Metro cuadrado, compra: 1.176 €
Metro cuadrado, renta: 10 €/mes

Ciudad pequeña⚠ barato de comprar, difícil de alquilar

El metro cuadrado se desploma hasta los 802 €, y con él el precio de entrada: el local mediano cuesta 129.450 € y es más grande, 160 metros. El bruto por metro queda en el 9,0 %. El problema es el otro lado del contrato: menos negocios que puedan pagar los 800 € de renta al mes y menos candidatos cuando el inquilino se marcha. Aquí el vacío no dura meses, dura años.

Metro cuadrado, compra: 802 €
Metro cuadrado, renta: 6 €/mes

En municipios de menos de 20.000 habitantes no prometemos números. Cuánto deja en tu ciudad exacta lo responde Mi estudio.

La brecha del vendedor

La rentabilidad que se titula

La promesa«casi el 11 %» en el titular de la prensa económica

Lo documentado8,6 % bruto al cruzar 720 locales en venta con 715 en alquiler

Y lo que queda después de los gastos

La promesa9,9 % bruto que publica el portal inmobiliario

Lo documentado5,5 % neto antes del IRPF, con el local alquilado los 12 meses

El titular de la prensa económica que vende el local como «la inversión inmobiliaria que aún ofrece una rentabilidad de casi el 11 %» está midiendo bien y contando mal. Ese número es la renta PEDIDA dividida entre el precio PEDIDO: no descuenta el IBI, ni la comunidad, ni el seguro, ni el IVA trimestral, ni un solo mes de local vacío, y no es un número que nadie haya cobrado. Sobre nuestros propios anuncios el bruto baja al 8,6 %, y la cuenta del local mediano deja un 5,5 % neto antes del IRPF. La pista está en el ranking: la capital que encabeza la lista de rentabilidad publicada es la misma en la que los profesionales del sector resumen el negocio diciendo que tener un local vacío es una ruina.

El criterio de Rolty

Lo mejor y lo peor

+Un contrato y un recibo: sin plantilla, sin stock y sin licencia de actividad a tu nombre.

+El bruto es de los más altos del ladrillo: 8,6 % implícito en nuestros propios anuncios.

+Libertad de pactos: duración, renta, garantías y revisión se negocian sin el corsé del alquiler de vivienda.

+La fianza legal es de dos mensualidades, el doble que en el alquiler de vivienda.

+Si no se alquila sigue siendo suelo: se puede vender o pedir el cambio de uso a vivienda.

−El neto después del IRPF ronda el 4 %, por debajo de lo que ha rendido un fondo indexado.

−Se tarda unos dieciocho años en recuperar lo invertido solo con la renta.

−Un local vacío no genera nada y sigue pagando IBI, comunidad y seguro.

−No hay reducción del 50 % en el IRPF: esa es del alquiler de vivienda, no del local.

−Hay que darse de alta en IVA y presentar el modelo 303 cada trimestre aunque seas particular.

Red flags específicos

1 · Tu inquilino puede cambiar sin pedirte permiso.

Cuando en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, la ley dice literalmente que el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. El propietario solo puede subir la renta un 10 % si el subarriendo es parcial y un 20 % si hay cesión o subarriendo total, y le tienen que avisar de forma fehaciente en un mes. Quien compra un local por la solvencia del negocio que hay dentro compra algo que puede cambiar de manos sin su firma.

2 · La rentabilidad más alta del anuncio es la prima de riesgo del vacío.

Las capitales que encabezan la lista de rentabilidad publicada de locales, por encima del 11 %, son ciudades medias donde el comercio de calle se está vaciando. En una de ellas hay más de 500 locales en venta y 300 en alquiler solo en la ciudad, el doble en la provincia; en otra hay 1.039 bajos comerciales en alquiler a la vez, tantos como en las dos mayores ciudades de su comunidad juntas. Comprar por el porcentaje del anuncio, sin mirar cuánto tarda en alquilarse esa calle, es comprar exactamente ese riesgo.

3 · Si el inquilino lleva cinco años vendiendo al público, echarle al vencimiento puede costar dinero.

La ley reconoce al arrendatario derecho a indemnización a cargo del arrendador cuando el contrato se extingue por transcurso del plazo, durante los últimos cinco años se ha ejercido una actividad comercial de venta al público y el inquilino ha manifestado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar cinco años más a renta de mercado. Es renunciable por pacto, y por eso hay que leer el contrato que se hereda: el comprador se subroga en él tal y como esté firmado.

4 · Hacienda te trata como empresario aunque solo tengas un local.

El alquiler de local está sujeto y no exento de IVA: alta en el censo de empresarios, 21 % repercutido en cada recibo y modelo 303 cada trimestre. La renta tributa como capital inmobiliario sin la reducción del 50 % que sí tiene el alquiler de vivienda, y si el inquilino es empresario le retiene al propietario un 19 %. Es la razón por la que este activo renta más en bruto que la vivienda y bastante menos en neto.

El análisis de Rolty

Aquí no se compra un negocio, se compra un contrato. El inquilino es una empresa y no una familia, así que el arrendamiento va por el título de uso distinto de vivienda y manda la voluntad de las partes: duración, renta y garantías se pactan libremente, la fianza legal es de dos meses en vez de una y no hay prórroga forzosa de cinco años. Eso corta en las dos direcciones. Da margen y quita el corsé del alquiler residencial, y a cambio la renta depende de que el negocio de abajo siga abierto. Ahí es donde este activo se juega el dinero. El papel es tentador: el bruto publicado lo pone por encima de la vivienda y del bono, y el cruce de 720 locales en venta con inquilino contra 715 en alquiler devuelve un 8,6 % implícito. El problema aparece al bajar del bruto al neto. Sin la reducción del 50 % que sí tiene la vivienda, con IVA trimestral y con el IBI y la comunidad corriendo también los meses vacíos, la operación mediana deja unos 800 € al mes sobre 175.000 € puestos. Son dieciocho años de renta para recuperar lo invertido, y por debajo de lo que ha rendido un fondo indexado. Y conviene desconfiar del anuncio con la rentabilidad más alta: suele ser la prima de riesgo del vacío. La capital con el mejor número publicado es también una de las que acumula cientos de locales a la venta.

Rolty · criterio editorial · metodología del score

Lo que nadie te cuenta

Antes de firmar la compraLo que se compra no es el local: es el contrato que ya tiene dentro.+

El comprador se subroga en el arrendamiento existente: la ley dice que el adquirente de la finca arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. Se hereda la renta, el plazo, las garantías y todas las cláusulas, buenas y malas.
Leer el contrato entero antes que el anuncio: quién paga el IBI y la comunidad, si hay renuncia a la indemnización por clientela, si hay carencia pendiente, cómo se actualiza la renta y qué garantías hay además de la fianza.
Mirar al inquilino, no solo al local: sus cuentas depositadas, cuánto lleva abierto y cuánta renta representa sobre lo que factura. La renta la paga un negocio, no un inmueble.
Comprobar el uso urbanístico en el ayuntamiento por referencia catastral antes de firmar: qué actividades admite ese bajo y qué haría falta para cambiarlo a vivienda si algún día no se alquila.
ITP o IVA, y la diferencia es grande: segunda mano entre particulares va por ITP del 6 % al 11 % según la comunidad; si el vendedor es empresario y renuncia a la exención, la compra lleva un 21 % de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados, y ese IVA es deducible mientras el ITP es coste puro.

El contrato, que aquí no protege como el de viviendaManda la voluntad de las partes: lo que no se pacte, se pierde.+

Libertad de pactos: el arrendamiento para uso distinto de vivienda se rige por la voluntad de las partes y, en su defecto, por el título III de la ley. No hay prórroga obligatoria de cinco años ni límites de renta.
La fianza legal es de dos mensualidades, el doble que en vivienda, y hay que depositarla en el organismo autonómico. Por encima de eso se pueden pactar garantías adicionales, aval o depósito.
El inquilino puede ceder o subarrendar sin permiso cuando ejerce una actividad empresarial o profesional; el propietario solo tiene derecho a elevar la renta un 10 % o un 20 % y a que se lo notifiquen fehacientemente en un mes.
La indemnización por clientela existe si durante los últimos cinco años se ha ejercido venta al público y el inquilino pide renovar con cuatro meses de antelación a renta de mercado. Se puede renunciar por pacto, y por eso importa cómo esté escrito el contrato heredado.
El inquilino tiene derecho de adquisición preferente: si el local se vende, primero hay que ofrecérselo a él en tanteo, y si no se hace bien puede ejercer el retracto después de la venta.

Los impuestos, que son la mitad de la diferenciaEl local renta más en bruto que la vivienda y bastante menos en neto.+

IVA al 21 % obligatorio: el arrendamiento de local está sujeto y no exento. Alta en el censo de empresarios, IVA repercutido en cada recibo y modelo 303 cada trimestre, aunque el propietario sea un particular con un solo local.
Sin la reducción del 50 % del IRPF: esa reducción es del arrendamiento de vivienda. La renta del local tributa como capital inmobiliario por el importe íntegro menos gastos.
Retención del 19 % que practica el inquilino si es empresario o profesional, con el cuadro de tipos vigente en 2026. No se aplica cuando lo que ese inquilino paga al mismo arrendador no supera 900 € al año.
El IBI del local suele ir a tipo diferenciado y es más alto que el de la vivienda: es el gasto que no para ni cuando el local está vacío.
Con el local vacío Hacienda imputa una renta por tenerlo a disposición del propietario: el vacío no es solo dejar de cobrar, es pagar por no cobrar.

El día que se queda vacíoAquí es donde este activo gana o pierde de verdad.+

La obra de adecuación se negocia y suele pagarla el propietario, en dinero o en meses de carencia, que es lo mismo con otro nombre. No hay cifra publicada por metro cuadrado para locales.
Los gastos siguen corriendo: con unos 2.400 € al año entre IBI, comunidad, seguro y gestoría, el local aguanta nueve meses vacío antes de que el año entre en pérdidas.
El desahucio por impago va más rápido que en vivienda: tres a cinco meses sin oposición, seis a nueve con ella, y entre 1.200 y 2.800 € de costes directos entre abogado, procurador, burofax y cerrajero.
El cambio de uso a vivienda es la salida cuando la calle ya no admite comercio: exige que el planeamiento lo permita, cumplir superficie, ventilación y accesibilidad, licencia de obra e inscripción en el Registro y en el Catastro, y de nueve a catorce meses sin contratiempos.
No existe una estadística pública del tiempo que tarda en alquilarse un local, ni de cuánto tarda en venderse. Los portales solo publican esos plazos para vivienda.

Impuestos y cuota de autónomoLo que se llevan la Seguridad Social y Hacienda antes de que el beneficio sea tuyo.+

Con este beneficio, tu cuota de autónomo rondaría los 219 € al mes. No es una cifra fija: va por tramos según lo que ganes, de 199 a 588 € mensuales. Cuanto mejor te va, más pagas.
Y después llega el IRPF, que aquí no está descontado. Con un beneficio de 800 € al mes el tipo medio ronda el 8 %: unos 64 € mensuales que no son tuyos. Es una estimación con supuestos de manual, sin otras rentas ni deducciones, y cambia según tu comunidad autónoma.
El primer año pagas 80 € al mes. Es la cuota reducida por alta inicial, durante 12 meses, prorrogable otros 12 si tus rendimientos netos quedan por debajo del salario mínimo. Cuidado con hacer la cuenta del negocio con esa cifra: el mes 13 se multiplica.
Hacienda cobra a cuenta cada trimestre, no al final. En estimación directa se ingresa el 20 % del beneficio acumulado en enero, abril, julio y octubre, y la declaración de junio ajusta la diferencia. El año que peor se lleva es el segundo: se junta el ajuste del primero con los pagos del corriente.
El IVA no es tuyo, solo pasa por tu cuenta. Lo cobras al cliente y lo liquidas cada trimestre restando el que pagas a proveedores. El error clásico es gastarse la caja de un buen trimestre y encontrarse la liquidación en la puerta.
Si lo montas como sociedad, el beneficio tributa por el impuesto sobre sociedades: 15 % los dos primeros ejercicios con beneficio y 25 % después. Además cotizas como autónomo societario y lo que te pagues a ti mismo tributa aparte en tu IRPF.
Ojo con el "te queda al mes" de esta ficha: es lo que deja el negocio antes de tu impuesto personal. Lo que acabe en tu cuenta es siempre menos.

Si decides dar el paso

¿Qué vía va contigo?

	Ya alquilado	Vacío	Cambio de uso a vivienda
Lo que pones	El precio con prima por el contrato	Menos precio, más obra y meses sin cobrar	El precio del local más la reforma y las licencias
Cuándo cobras	Desde el primer mes	Cuando aparezca inquilino	Al terminar la obra, en 9-14 meses
Quién elige al inquilino	Nadie: ya está dentro	Tú, y también el riesgo	Tú, y es un inquilino de vivienda
El riesgo principal	Que el negocio de abajo cierre	Que la calle no tenga demanda de local	Que el ayuntamiento no admita el uso
Los impuestos	IVA al 21 % y sin reducción de IRPF	IVA al 21 % y sin reducción de IRPF	Alquiler exento de IVA y reducción del 50 %

El Estudio Rolty

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Trasteros en nave (self storage)7,3Alquiler por habitaciones5,6 Piso turístico5,6

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta comprar un local comercial para alquilar?+

El local que se vende ya alquilado cuesta 160.000 € de mediana y mide 126 metros cuadrados, 1.250 € el metro. Una cuarta parte está por debajo de 90.000 € y otra cuarta por encima de 320.000 €. A ese precio hay que sumarle el impuesto de la compra (del 6 % al 11 % de ITP según la comunidad, o un 21 % de IVA más el acto jurídico documentado si el vendedor es empresario y renuncia a la exención) y entre 1.800 y 3.000 € de notaría, registro y gestoría. La operación mediana sale por unos 175.000 €.

¿Cuánto gana un local comprado para alquilar?+

La renta mediana pedida por un local es de 1.000 € al mes, 9 € por metro cuadrado. Descontando IBI, comunidad, seguro y gestoría, unos 200 € al mes, quedan 800 € limpios antes del IRPF con el local alquilado los doce meses. Sobre los 175.000 € de la operación mediana es un 5,5 % neto anual antes de impuestos, y del orden del 4 % después.

¿Qué impuestos paga el dueño de un local alquilado?+

Tres. El IVA: el alquiler de local está sujeto y no exento, así que el arrendador repercute un 21 % y presenta el modelo 303 cada trimestre, aunque sea un particular. El IRPF: la renta tributa como capital inmobiliario y no tiene la reducción del 50 % que sí tiene el alquiler de vivienda. Y la retención: si el inquilino es empresario o profesional, le retiene al arrendador un 19 % de la renta y lo ingresa en Hacienda, salvo que lo que le pague no llegue a 900 € al año.

¿Cuántos meses puede estar vacío un local antes de dar pérdidas?+

Nueve. Los gastos fijos de la operación mediana son unos 2.400 € al año y la renta es de 1.000 € al mes: con tres meses cobrados ya están pagados, así que el año entra en pérdidas cuando el local pasa más de nueve meses vacío. Lo que arruina la operación no es un vacío puntual, es haber comprado caro: cuanto mayor es el precio pagado por cada euro de renta, menos meses de vacío aguanta la cuenta.

¿Qué pasa si el inquilino no paga?+

El desahucio de un local va por el procedimiento de arrendamiento para uso distinto de vivienda, sin las protecciones del alquiler residencial: sin oposición se resuelve en tres a cinco meses y con oposición entre seis y nueve, frente a los nueve a dieciocho que puede alcanzar una vivienda con vulnerabilidad acreditada. Los costes directos van de 1.200 a 2.800 € entre abogado, procurador, burofax y cerrajero. La fianza legal ayuda: en local es de dos mensualidades, el doble que en vivienda.

¿Puede el inquilino traspasar el local sin pedir permiso?+

Sí, y es una de las sorpresas que trae este contrato. Cuando en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, la ley permite al arrendatario subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. El propietario solo tiene derecho a subir la renta un 10 % si el subarriendo es parcial y un 20 % si hay cesión del contrato o subarriendo total, y a que se lo notifiquen de forma fehaciente en el plazo de un mes.

¿Se puede convertir en vivienda un local que no se alquila?+

A veces, y es la salida cuando el bajo lleva años vacío. Exige que el planeamiento del ayuntamiento admita el uso residencial en ese inmueble, que el local cumpla superficie mínima, ventilación y accesibilidad, licencia de obra y la posterior inscripción como vivienda en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. En una operación sin contratiempos se habla de nueve a catorce meses. No es marginal: según el Catastro se ha hecho más de 6.000 veces en tres años.

¿Es rentable un local comprado para alquilar?+

En nuestro análisis saca un 5,3 sobre 10 (Aprobado). Deja 800 € al mes. Renta de 1.000 € menos IBI, comunidad, seguro y gestoría, y antes de tu IRPF. Con el local alquilado los doce meses del año.

¿Cuánto tarda un local comprado para alquilar en ser rentable?+

Dieciocho años cobrando la renta para recuperar lo invertido, y eso con el local alquilado casi siempre. Es la cara del activo: se recupera despacio, pero al final del plazo el local sigue siendo tuyo y se puede vender. Antes de eso está el umbral del mes a mes: son los meses que el local aguanta vacío en un año antes de que la cuenta se ponga en rojo: con tres meses de renta cobrados ya están pagados los 2.400 € de gastos fijos. El vacío puntual no arruina la operación; lo que la arruina es haber comprado caro, porque cuanto más se paga por cada euro de renta menos meses de vacío soporta.

¿Cuánto ganaría con un local comprado para alquilar en ?

Esta ficha no es una opinión: está fabricada.

13 fuentes verificadas y etiquetadas · 2 datasets propios de Rolty · cada dato lleva fuente y fecha registradas, y la nota es auditable contra la metodología pública.