La herramienta de Rolty
Rolty ScoreEl local mediano que se vende ya alquilado cuesta 160.000 € y mide 126 metros; con el impuesto de la compra, la notaría y el registro, la operación se va a unos 175.000 €. Una cuarta parte de los anuncios está por debajo de 90.000 € y otra cuarta por encima de 320.000 €.
La renta que se pide por un local es de 1.000 € al mes de mediana, 9 € el metro cuadrado. Una cuarta parte de los anuncios pide menos de 628 € y otra cuarta más de 1.800 €. Es lo que se factura con el local alquilado: el IVA que se cobra encima no es ingreso, se ingresa en Hacienda.
Lo que queda tras el IBI, la comunidad, el seguro y la gestoría, y antes de tu IRPF. Un solo mes vacío al año se lleva 83 € de esos 800.
De cada 100 € de renta se quedan 80. Es altísimo y no significa que el negocio sea bueno: no hay materia prima ni nóminas porque no hay negocio, hay un inmueble. Lo que decide aquí no es el margen, es cuánto capital hay que poner para cobrar esos 100 €.
IBI del local, comunidad y derramas, seguro del continente y la gestoría que presenta el IVA. Son unos 2.400 € al año, en torno al 1,5 % del precio del local, y se pagan también los meses en que está vacío.
Son los meses que el local aguanta vacío en un año antes de que la cuenta se ponga en rojo: con tres meses de renta cobrados ya están pagados los 2.400 € de gastos fijos. El vacío puntual no arruina la operación; lo que la arruina es haber comprado caro, porque cuanto más se paga por cada euro de renta menos meses de vacío soporta.
Dieciocho años cobrando la renta para recuperar lo invertido, y eso con el local alquilado casi siempre. Es la cara del activo: se recupera despacio, pero al final del plazo el local sigue siendo tuyo y se puede vender.
Casi nada mientras hay inquilino: cobrar el recibo y presentar el IVA cada trimestre. El día que se va, la dedicación se dispara de golpe entre enseñar el local, negociar la carencia y discutir quién paga la obra de adecuación.
No hay negocio que operar, hay un contrato que cobrar. Quien tiene plantilla, licencia y horario es el inquilino.
Es la mediana de lo que se vende ya alquilado; lo que se pone en alquiler mide 120 metros. Lo que decide la renta no son los metros sino la calle: el mismo tamaño se paga a 15 € el metro en gran ciudad y a 6 € en ciudad pequeña.
La estacionalidad la sufre el inquilino, y llega al propietario por el peor camino: el mes que el negocio de abajo no factura es el mes en que se retrasa el recibo.
No se pide permiso para alquilar un local, pero sí se entra en el circuito de Hacienda como empresario desde el primer recibo.
La gran ciudad es donde el local se vuelve a alquilar antes y donde el negocio del inquilino tiene más clientes, y por eso el metro cuadrado se paga a 2.333 € frente a los 1.176 € de una ciudad media: el local mediano cuesta aquí 246.500 € y su renta pedida es de 1.600 € al mes. La renta no sube en la misma proporción que el precio: el bruto por metro baja al 7,7 %, el más bajo de los tres tamaños. Se paga una prima por dormir tranquilo.
El bruto por metro sube al 10,2 %, el más alto de los tres, con un local mediano de 140.000 € y una renta pedida de 900 € al mes. El matiz es que la ciudad media es justo donde la prensa local cuenta los bajos comerciales vacíos por cientos: una capital con 1.039 en alquiler a la vez y el casco histórico al 90 % de vacío, y otra con más de 500 a la venta. El número del anuncio es real; lo que no dice es cuántos meses tarda en cobrarse.
El metro cuadrado se desploma hasta los 802 €, y con él el precio de entrada: el local mediano cuesta 129.450 € y es más grande, 160 metros. El bruto por metro queda en el 9,0 %. El problema es el otro lado del contrato: menos negocios que puedan pagar los 800 € de renta al mes y menos candidatos cuando el inquilino se marcha. Aquí el vacío no dura meses, dura años.
No es la tasa de este activo, es la del inquilino, y es el dato que decide la renta. En los 93 censos propios de modelos de negocio que Rolty ha medido, la proporción de locales marcados como cerrados va del 0 % al 20,5 %, con nueve modelos por encima del 5 %. Antes de comprar el local conviene mirar la ficha del negocio que va dentro.
Son los rastreados a la vez en ocho zonas. El traspaso es la salida ordenada: un inquilino que se va y otro que entra sin que el propietario tenga que buscarlo ni el local llegue a apagar la luz. La ley se lo permite al inquilino sin pedir permiso, y al propietario solo le queda subir la renta un 10 % o un 20 %.
Es el precio mediano del local que se vende ya alquilado: 126 metros cuadrados a 1.250 € el metro. En gran ciudad el metro se paga a 2.333 €, en ciudad media a 1.176 € y en ciudad pequeña a 802 €.
El Estudio Rolty
Comparar deja un ganador; falta bajarlo a tu ciudad. El estudio responde con datos de tu caso: cuánto facturan los que ya lo hacen, tus números año a año y un veredicto claro.
