Hostal boutique

Un hostal reformado para cobrar más por la misma habitación. La estadística oficial dice que la categoría llena 47 habitaciones de cada 100 al año, frente a las 69 del conjunto hotelero. Lo barato es comprar el hostal; lo que tarda en volver es la reforma.

Cuánto cuesta: 340.000€
Cuánto te queda: 3.100€/mes
Cuántos hay: 133
Tu tiempo: Jornada completa

Lo que importa

El 87 % de ocupación que se anuncia es de quien vende hostales
El precio sube: el ADR de la categoría creció un 5,7 % interanual en julio de 2026
Se compra en marcha, con licencia, reseñas y clientela: los traspasos verificados van de 50.000 a 60.000 € por 8 y 11 habitaciones
El payback de cuatro a siete años es el de comprar, no el de reformar
El alquiler decide el negocio antes que la ocupación

4,1 ★67.296 reseñas

Lo que más se elogia es la limpieza. La primera queja, el baño y la ducha.

¿Cuánto ganaría con un hostal boutique en ?

Rolty

El análisis completo.

Rolty Score5,0Aprobado

Lo esencial

Qué es

Un edificio pequeño con recepción

Diez o quince habitaciones con limpieza diaria y alguien en el mostrador, reformadas para cobrar por encima de la media de su categoría. Se vende por noches, casi siempre a través de los portales de reserva.

Cuánto cuesta

340.000 €

Traspasar un hostal de doce habitaciones en marcha y reformarlo entero. Sin la reforma bajan a 135.000 €; comprando el edificio suben a 1.100.000 €.

Cuánto te deja

3.140 € /mes

Antes de impuestos, con dos personas contratadas y llenando el 47 % de las habitaciones, que es la media oficial de la categoría. Sin la reforma, y por tanto sin el sobreprecio, quedan 1.560 €.

Cuánto tiempo

58 h /semana

La recepción no cierra: dos empleados cubren dieciséis horas y el resto lo cubre quien lo lleva, festivos incluidos.

El peligro nº1

Se anuncia un 87 % de ocupación; el INE mide un 47 %

Las guías del sector venden el modelo con una ocupación media del 87 % y una recuperación de cuatro a siete años. La estadística oficial dice que los hostales y pensiones españoles llenaron el 46,8 % de sus habitaciones entre agosto de 2025 y julio de 2026, y ni en julio pasan del 53 %. La cuenta de esta ficha está hecha con la cifra oficial, y por eso la reforma que convierte un hostal en boutique tarda nueve años en volver, no cuatro.

Ideal para ti si…

✓Ya tienes el edificio o un traspaso barato y lo que buscas es qué hacer con él.
✓Sabes de hostelería y no te asusta un negocio abierto los 365 días.
✓Quieres un activo con salida: el hostal se traspasa y el edificio se vende.

No es para ti si…

✕Buscas rentabilidad rápida: la reforma tarda nueve años en devolverse y el edificio, dieciocho.
✕No vas a estar en el mostrador ni a pagar a alguien que esté a todas horas.
✕Cuentas con llenar como un hotel: la categoría llena veintidós puntos menos.

La voz del cliente

4,13

en Google · 133 locales · 67.296 reseñas · 12 ciudades

5★60 %

4★18 %

3★6,3 %

2★4,2 %

1★12 %

Ojo: esto mide la satisfacción del cliente que compra, no la rentabilidad del dueño. Muestra de 1.767 textos de 42 establecimientos, de los que 1.646 traen estrella: 319 negativos, el 19 %, y el 85 % de las reseñas del último año, sobre un censo de 133 hostales y pensiones en 12 ciudades. La mayoría de los censados figura en el mapa dentro de la categoría genérica de hotel, así que algunos textos hablan de establecimientos de categoría superior.El baño es la primera queja: uno de cada cuatro textos negativos

Casos reales, buenos y malos

🔴 Caso malo

Galicia: el 22 % de los hoteles y hostales, en venta o traspaso

El informe de la Federación Gallega de Empresarios de Hostelería (Fegein) de marzo de 2023 cifró en más de 250 los establecimientos gallegos en venta o traspaso, sobre un parque de unos 900 hoteles y 1.200 hostales, y situó entre los más afectados los de una a tres estrellas. Su presidente, Benito Iglesias, enumeró las causas: «la falta de relevo generacional, la pérdida de rentabilidad, los altos costes de mantenimiento, la escasez de personal cualificado para trabajar». El informe añade que compiten con más de 17.000 viviendas vacacionales en la comunidad. La lectura para quien entre es doble: se compra barato, y se compra barato por algo.

El Español, Quincemil, sobre el informe de Fegein

🟢 Caso bueno

Madrid abre suelo industrial a las pensiones y casas de hospedaje

El Ayuntamiento de Madrid aprobó el 21 de mayo de 2026 una modificación del plan de hospedaje que permite apartahoteles, flex living, pensiones y casas de hospedaje en suelo industrial donde hasta entonces solo se autorizaban hoteles: más de 240 parcelas en dieciséis ámbitos de ocho distritos, escogidas tras analizar más de 3.000 fincas industriales, con el objetivo declarado de «incrementar la oferta de alojamiento de corta y media estancia fuera del centro». Es una de las pocas puertas que se abren en un ciclo de moratorias, y llega mientras la ciudad ha pasado de 22.435 viviendas de uso turístico en agosto de 2024 a 13.431 en mayo de 2026.

El Diario de Madrid

La cuenta simplificada

HOSTAL DE 12 HABITACIONES
— la cuenta del mes —

171 noches de habitación al mes a 94 €16.060 €

Comisión de los portales de reserva−2.570 €

Limpieza y lavandería de las habitaciones−1.925 €

Recepción y camarera de pisos a coste completo−4.333 €

Alquiler del edificio−2.000 €

Luz, agua, wifi y mantenimiento−1.610 €

IBI, seguros, tasas y gestoría−482 €

TE QUEDAN3.140 €

Lo que pusiste340.000 €

Con 4 habitaciones de 12 llenas cada noche pagas los gastos. La media de la categoría son 5,6: el colchón es una habitación y media

*** GRACIAS POR SU VISITA ***

La nota, criterio a criterio

Rolty Score

5,0

Aprobado

6 criterios · pesos publicados

Rentabilidad2,8

Demanda5,9

Sencillez4,6

Solidez7,6

Facilidad de entrada3,5

Potencial6,0

Los números, con fuente

Hallazgo Rolty 1

Un hostal llena 47 habitaciones de cada 100; un hotel, 69

Es la encuesta de ocupación hotelera del INE leída por categorías entre agosto de 2025 y julio de 2026: 47,5 % en los hostales de dos y tres estrellas, 46,2 % en los de una y 69,0 % en el conjunto. Veintidós puntos de distancia que ninguna reforma corrige, porque no son un problema de producto sino de en qué escalón del mercado juega la categoría.

Hallazgo Rolty 2

El baño es la primera queja: uno de cada cuatro textos negativos

El 25 % de las reseñas malas habla del baño o de la ducha, por delante del precio (20 %) y de las reservas y los cobros (18 %). Es la partida en la que se decide una reforma de reposicionamiento, y también la que primero se recorta cuando el presupuesto aprieta.

Hallazgo Rolty 3

La limpieza es el elogio número uno y la tercera queja

Aparece en el 27 % de los textos positivos y en el 17 % de los negativos. En un negocio de habitaciones no hay nada que se note más ni que dependa tanto de una sola persona: la camarera de pisos es media plantilla y todo el producto.

Hallazgo Rolty 4

El tamaño oficial del modelo son 13 habitaciones y 2,4 empleados

El INE contaba en julio de 2026 con 7.162 hostales y pensiones abiertos en España, 96.326 habitaciones, 184.923 plazas y 17.197 empleados. Sale una media de 13,4 habitaciones y 2,4 personas por establecimiento: el mínimo para cubrir un mostrador y las camas, y ni una más.

Hallazgo Rolty 5

El precio sube un 5,7 % y la ocupación no se mueve

El precio medio por habitación ocupada de los hostales de dos y tres estrellas creció un 5,7 % interanual en julio de 2026, y en la categoría de una estrella un 5,6 %. Toda la mejora del modelo viene por precio, que es exactamente la apuesta del reposicionamiento.

Formatotoca para cambiar

Inversión inicial

340.000€

El traspaso más la reforma entera. La reforma es la mitad larga de la cifra y la parte que más tarda en volver.

Te queda al mes (neto)

3.100€/mes

El doble que sin reformar, y por una sola razón: se cobra un 25 % más por la misma habitación.

Recuperas lo invertido en

108meses

Nueve años. La reforma dobla el resultado del mes, pero es la partida que más tarda en volver.

Facturación mensual

16.000€/mes

La misma ocupación, pero a 94 € la noche. El sobreprecio del 25 % es lo único que compra la reforma.

Margen

20%

El sobreprecio va casi entero al margen, porque limpiar y atender una habitación de 94 € cuesta lo mismo que una de 75 €.

Gastos fijos

8.400€/mes

Un poco más de plantilla y más consumo por habitación, porque el reposicionamiento vende servicio.

Punto de equilibrio

4habitaciones/noche

Con cuatro habitaciones de doce llenas cada noche pagas los gastos. La media de la categoría son 5,6: el colchón es habitación y media.

Tu tiempo

Jornada completa

La recepción no cierra: dos empleados cubren unas dieciséis horas del día y el resto lo cubre quien lo lleva, fines de semana y festivos incluidos.

Personal

2 personas en 12 habitaciones (una en recepción y una camarera de pisos), más el turno que cubre el titular; 4-5 con recepción de 24 horas

La media oficial del modelo son 2,4 empleados por establecimiento. Por debajo de eso no se cubre un mostrador ni se hacen las camas.

El local

Edificio o planta completa de 400-600 m² con un mínimo legal de 10 habitaciones y 20 plazas para clasificarse como hostal, recepción, salida de emergencia y uso Residencial Público del Código Técnico

Lo caro no son los metros: es la sectorización contra incendios y la segunda salida en un edificio antiguo.

Estacionalidad

Marcada: el precio medio por habitación pasa de 89,65 € en julio de 2026 a 59,29 € en enero, un 34 % menos, y la ocupación por habitaciones baja del 53,0 % al 36,6 %

El verano paga el invierno. Enero y febrero son los dos meses en los que la cuenta de este modelo se pone en negativo si el alquiler es alto.

Licencias

Declaración responsable ante el organismo de turismo de la comunidad autónoma con clasificación de hostal (más de 20 plazas y mínimo 10 habitaciones) o pensión, licencia municipal de actividad, cumplimiento del uso Residencial Público del Código Técnico y, en Cataluña y Baleares, tasa turística por persona y noche

El papel de turismo se presenta y se abre. El que decide es el técnico: si el edificio no cumple incendios y evacuación, no hay hostal.

Datos propios de Rolty

Señal de traspasos

Traspasos verificados de 50.000 € (11 habitaciones, con 1.500 €/mes de alquiler) y 60.000 € (8 habitaciones); el sector publica de 7.500 a 16.500 € por habitación, y en Galicia el 22 % de los hoteles y hostales estaba en venta o traspaso en 2023

Hay mercado de salida, y es barato justamente porque a mucha gente no le sale. Comprar en marcha es la vía sensata de entrar.

Ticket observado

74,5€

El precio medio por habitación ocupada de la categoría es de 75 € a lo largo del año: 89,65 € en julio y 59,29 € en enero. El conjunto hotelero cobró 127,7 € de media en 2025.

* Todos los números son medias. Tu ciudad concreta es territorio del Estudio Rolty.

El veredicto de Rolty, por tamaño de ciudad

¿Dónde funciona?

Gran ciudad✓⚠ el mejor precio y el peor alquiler

La gran ciudad tiene demanda todo el año y admite el precio más alto, pero el alquiler se lleva la ventaja: un edificio de trece habitaciones en un distrito céntrico de Madrid se anuncia a 6.100 € al mes más IVA, el 44 % de lo que factura un hostal de ese tamaño. Y el suelo se está cerrando: Málaga suspendió en julio de 2026 los nuevos hoteles y apartamentos turísticos en suelo residencial.

Alquiler de un edificio de 13 habitaciones: 6.100 €/mes
Peso del alquiler sobre lo facturado: 44 %

Ciudad media✓✓ donde la cuenta cuadra

Ciudades con turismo urbano de todo el año y alquileres que no se comen el margen: un hostal de once habitaciones en una capital media se anuncia con 1.500 € de renta al mes, cuatro veces menos que en la gran ciudad, con un precio por noche que apenas baja. Es el punto en el que el reposicionamiento tiene recorrido.

Alquiler de un edificio de 11 habitaciones: 1.500 €/mes
Peso del alquiler sobre lo facturado: 13 %

Ciudad pequeña✓⚠ depende del casco histórico

En la ciudad pequeña con casco histórico y visitantes de fin de semana el modelo funciona con un alquiler bajo, y ahí es donde más aparecen en el censo los hostales de calle. Fuera de eso queda el hostal de carretera, que es otro negocio: vive del transporte y de la restauración, no del turista que elige dónde duerme.

En municipios de menos de 20.000 habitantes no prometemos números. Cuánto deja en tu ciudad exacta lo responde Mi estudio.

La brecha del vendedor

Ocupación media que anuncia una guía del inversor

La promesa87 %

Lo documentado46,8 %

Ocupación media anual de un simulador de presupuesto

La promesa58,8 %

Lo documentado46,8 %

Una guía del inversor especializada en comprar hostales publica que su cartera «opera con una ocupación media del 87 %» y que «un hostal bien gestionado suele moverse en un payback de 4-7 años con un ROI del 5-12 % anual»; un simulador de presupuesto de hostales devuelve para veinte habitaciones una «ocupación media anual 58.8 %» y una «recuperación teórica de la inversión 5.1 años». La encuesta de ocupación hotelera del INE mide en los hostales y pensiones españoles un 46,8 % de las habitaciones de media entre agosto de 2025 y julio de 2026, con un máximo de 61,4 % en agosto y un mínimo de 36,6 % en enero. La propia guía cita dentro de su texto un 35,88 % de ocupación por plazas en los hostales de una estrella, que es su misma categoría: la cifra buena es la de su cartera y la mala, la del mercado en el que compra el lector.

El criterio de Rolty

Lo mejor y lo peor

+El precio sube: el ADR de la categoría creció un 5,7 % interanual en julio de 2026.

+Se compra en marcha, con licencia, reseñas y clientela: los traspasos verificados van de 50.000 a 60.000 € por 8 y 11 habitaciones.

+Hay activo detrás: el negocio se traspasa y, si se compra el edificio, queda un inmueble.

+Las cuentas depositadas del sector mejoran tres años seguidos: 9,6 %, 11,3 % y 13,1 % de resultado.

+Ninguno de los 133 hostales censados en doce ciudades aparece cerrado.

+Comprar el edificio elimina el alquiler y sube el resultado a 5.150 € al mes.

−La categoría llena el 46,8 % de sus habitaciones al año; el conjunto hotelero, el 69,0 %.

−El baño es la primera queja del huésped: el 25 % de los textos negativos.

−El personal se lleva el 28,6 % de los ingresos en las cuentas depositadas del sector.

−El punto de equilibrio está en el 34 % de las habitaciones tras reformar y en el 39 % sin reformar; la media real es del 47 %.

−El alquiler multiplica por cuatro según la ciudad: de 1.500 a 6.100 € al mes por un edificio de once a trece habitaciones.

−En enero se llena el 36,6 % de las habitaciones y el precio cae un 34 % respecto a julio.

Red flags específicos

1 · El 87 % de ocupación que se anuncia es de quien vende hostales.

La estadística oficial mide un 46,8 % de las habitaciones de media anual en los hostales y pensiones españoles, y ni en el mejor mes de la serie pasa del 61,4 %. Un plan de negocio construido sobre el 87 % no está calculando este negocio. Y conviene notar que la misma guía que publica ese 87 % cita, unos párrafos más abajo, un 35,88 % de ocupación por plazas para los hostales de una estrella.

2 · El payback de cuatro a siete años es el de comprar, no el de reformar.

Con la ocupación y el precio oficiales, un traspaso de 100.000 € se devuelve en unos siete años: ahí encaja la cifra del sector. Lo que no encaja es la reforma. Poner 180.000 € más para cobrar un 25 % más por noche estira la recuperación del conjunto a nueve años, y comprar el edificio la lleva a dieciocho. La palabra boutique no es un adorno de marketing: es la partida que no vuelve.

3 · El alquiler decide el negocio antes que la ocupación.

Los anuncios verificados van de 1.500 € al mes por once habitaciones en una capital media a 6.100 € más IVA por trece en un distrito céntrico de la gran ciudad. Sobre lo que factura cada uno de esos hostales con la ocupación y el precio oficiales, la renta se lleva el 13 % en el primero y el 44 % en el segundo. Y en la cuenta de esta ficha, cambiar los 2.000 € de alquiler por esos 6.100 mueve el punto de equilibrio del 39 % de las habitaciones al 60 %, trece puntos por encima de lo que llena la categoría.

4 · El edificio manda: adaptarlo a Residencial Público es lo que nadie presupuesta.

La actividad de hospedaje exige licencia municipal de actividad y el cumplimiento del uso Residencial Público del Código Técnico: sectorización contra incendios, recorridos de evacuación, detección y accesibilidad. Puertas cortafuego y una segunda salida en un edificio antiguo del casco histórico cuestan más que las habitaciones, y no se ven en ninguna foto de la reforma.

5 · En Galicia, el 22 % de los hoteles y hostales estaba en venta o traspaso.

La patronal hostelera gallega cifró en 2023 en más de 250 los establecimientos en venta o traspaso sobre unos 900 hoteles y 1.200 hostales, y señaló como más afectados los de una a tres estrellas por «la falta de relevo generacional, la pérdida de rentabilidad, los altos costes de mantenimiento». Que se compre barato es la otra cara de que a mucha gente no le salga.

El análisis de Rolty

El INE cuenta 7.162 hostales y pensiones abiertos en España, con trece habitaciones y algo más de dos empleados de media. Y mide lo que llenan: 47 habitaciones de cada 100 a lo largo de doce meses, cuando el conjunto hotelero llena 69. Esa distancia de veintidós puntos es todo el modelo. Con el precio medio de la categoría, 75 € la noche, doce habitaciones facturan 12.800 € al mes y dejan 1.560 antes de impuestos, porque el personal se lleva el 28,6 % de los ingresos en las cuentas que el sector deposita. El equilibrio está en cinco habitaciones ocupadas cada noche y la media real son cinco y media. El colchón cabe en una cama. Lo boutique es un intento de romper eso por precio: si la reforma consigue cobrar un 25 % más, el resultado sube a 3.140 € al mes. Pero esa reforma cuesta unos 180.000 €, y ahí se rompe la promesa. El payback de cuatro a siete años que se publica es el de comprar un hostal en marcha por 100.000 €, no el de convertirlo: reformado son nueve años, y comprando el edificio, dieciocho. Quien vende hostales anuncia un 87 % de ocupación media; la estadística oficial dice 47 %. Y hay un segundo número que decide antes que la ocupación: el alquiler, que va de 1.500 € al mes por once habitaciones a 6.100 por trece. El mismo negocio, con cuatro veces el coste.

Rolty · criterio editorial · metodología del score

Lo que nadie te cuenta

Antes de firmar el edificioEl que decide no es turismo: es el técnico de incendios.+

Declaración responsable ante el organismo de turismo autonómico con la clasificación de su decreto. En Madrid, hostal es la pensión con más de veinte plazas y un mínimo de diez habitaciones; por debajo se clasifica como pensión o casa de huéspedes.
Licencia municipal de actividad, con el uso del edificio comprobado antes de firmar nada. Un local en planta baja no es un edificio de hospedaje.
Uso Residencial Público del Código Técnico: sectorización, recorridos de evacuación, detección y señalización. En un edificio antiguo es la partida que más se subestima, por delante de las habitaciones.
Accesibilidad: el ascensor y las habitaciones adaptadas son requisito y, en un edificio del casco histórico, a veces son la razón por la que el proyecto no sale.
Moratorias vivas: Málaga suspendió en julio de 2026 los nuevos hoteles y apartamentos turísticos en suelo residencial. Se comprueba el municipio antes que el edificio.

La reforma, partida a partidaEl baño es la primera queja y también lo que más cuesta.+

El sector publica de 8.000 a 14.000 € por habitación en un reposicionamiento económico (pintura y mobiliario) y de 18.000 a 40.000 € en gama media, con baño completo, mobiliario e iluminación. La reforma integral se mide en 600-1.500 € el metro cuadrado.
El baño aparece en el 25 % de los textos negativos de la muestra leída: platos de ducha minúsculos, escalones, grifos sueltos y agua caliente intermitente. Es donde se decide si la reforma se nota.
El ruido es la queja más asimétrica: 12 % de las reseñas malas frente al 3,5 % de las buenas. Insonorizar tabiques y ventanas no se ve en las fotos y es lo que separa una noche buena de una reseña de una estrella.
Las obras se comen la temporada: un retraso obliga a derivar reservas ya cobradas y a arrancar el año con el calendario roto.

Llenar las habitacionesLa categoría llena el 47 %, no el 87 %.+

Los portales de reserva se llevan del 15 % al 18 % de cada noche que entra por ellos, y son el canal principal de este modelo.
La ocupación oficial de la categoría es del 46,8 % de las habitaciones de media entre agosto de 2025 y julio de 2026, con un máximo del 61,4 % en agosto y un mínimo del 36,6 % en enero.
El precio se mueve más que la ocupación: el ADR pasa de 89,65 € en julio a 59,29 € en enero. Una tarifa plana todo el año regala margen en verano y vacía el hostal en invierno.
La limpieza es el elogio número uno (27 %) y la tercera queja (17 %): en un hostal pequeño, la camarera de pisos es media plantilla y todo el producto.
Las reservas y los cobros son el 18 % de las quejas: cargos no avisados, fianzas y cancelaciones. Publicar la política antes de cobrar evita la mitad de esas reseñas.

Personal, Hacienda y el día a díaEl personal se lleva 29 de cada 100 euros que entran.+

Convenio de hospedaje provincial: en Madrid, para 2026, el salario base anual de un recepcionista va de 25.052 a 27.632 € y el de una camarera de pisos, de 20.448 a 23.026 €, con jornada de 1.800 horas al año. No existe convenio estatal con tablas: cada provincia fija las suyas y se verifica la del territorio.
Coste de empresa: sobre el salario bruto hay que sumar en torno a un 30 % de cotización. Dos personas a convenio son unos 48.000 € al año.
IVA al 10 %: el hospedaje tributa al tipo reducido por el artículo 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA, y el IVA soportado de la reforma es deducible.
Tasa turística solo en Cataluña y Baleares, con importes por persona y noche que se repercuten al huésped y se ingresan aparte.
Recepción los 365 días: la media oficial son 2,4 empleados por establecimiento, así que en doce habitaciones el turno que no cubre la plantilla lo cubre quien lo lleva.

Impuestos y cuota de autónomoLo que se llevan la Seguridad Social y Hacienda antes de que el beneficio sea tuyo.+

La cuota de autónomo va por tramos, de 199 a 588 € al mes según los rendimientos que declares. Cuanto mejor te va, más pagas.
El primer año pagas 80 € al mes. Es la cuota reducida por alta inicial, durante 12 meses, prorrogable otros 12 si tus rendimientos netos quedan por debajo del salario mínimo. Cuidado con hacer la cuenta del negocio con esa cifra: el mes 13 se multiplica.
Hacienda cobra a cuenta cada trimestre, no al final. En estimación directa se ingresa el 20 % del beneficio acumulado en enero, abril, julio y octubre, y la declaración de junio ajusta la diferencia. El año que peor se lleva es el segundo: se junta el ajuste del primero con los pagos del corriente.
El IVA no es tuyo, solo pasa por tu cuenta. Lo cobras en cada ticket y lo liquidas cada trimestre. Restas el que pagas a proveedores y la diferencia se ingresa. El error clásico es gastarse la caja de un buen trimestre y encontrarse la liquidación en la puerta.
Si lo montas como sociedad, el beneficio tributa por el impuesto sobre sociedades: 15 % los dos primeros ejercicios con beneficio y 25 % después. Además cotizas como autónomo societario y lo que te pagues a ti mismo tributa aparte en tu IRPF.
Ojo con el "te queda al mes" de esta ficha: es lo que deja el negocio antes de tu impuesto personal. Lo que acabe en tu cuenta es siempre menos.

Si decides dar el paso

¿Qué vía va contigo?

	Traspasar uno en marcha	Reposicionar con reforma	Comprar el edificio	Alquilar y montarlo desde cero
Inversión típica	90.000 - 180.000 €	220.000 - 460.000 €	700.000 - 1.500.000 €	La reforma y la tramitación, sin traspaso
Qué te dan	Licencia, reseñas y clientela	Lo anterior más un producto que cobra más	Lo anterior más el inmueble	Nada: se tramita, se reforma y se arranca de cero
Te queda al mes	1.560 €	3.140 €	5.150 €	3.140 € cuando esté lleno
Recuperas en	7 años	9 años	18 años	Depende del alquiler que se firme
El problema	Heredas un edificio que puede no cumplir el Código Técnico	La reforma es la partida que más tarda en volver	Deja de ser un negocio y pasa a ser patrimonio	Sin reservas heredadas, el primer invierno se paga entero

El Estudio Rolty

¿Me funcionará a mí, en mi ubicación, este negocio?

¿Encaja contigo? →

Comparar este modelo con otros →Hacer el test: ¿qué monto yo? →

Modelos parecidos

Casa rural4,6 Piso turístico5,6 Glamping5,4

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta montar o abrir un hostal boutique?+

Unos 340.000 € en el caso central de doce habitaciones: 100.000 € de traspaso del hostal en marcha, 180.000 € de reforma a 15.000 € por habitación, 25.000 € de proyecto técnico, licencias y adaptación contra incendios, 13.000 € de recepción, sistema de reservas y fotografía, y 22.000 € de colchón. Sin la reforma de reposicionamiento quedan entre 90.000 y 180.000 €, que es lo que cuesta quedarse con uno en funcionamiento. Comprar el edificio en lugar de alquilarlo sube la cifra a entre 700.000 y 1.500.000 €.

¿Cuánto gana un hostal boutique?+

Con doce habitaciones llenas el 47 % de las noches, que es la ocupación media oficial de la categoría, y 94 € de precio medio tras la reforma, se facturan unos 16.000 € al mes y quedan 3.140 € antes de impuestos, con dos personas contratadas. Sin la reforma, cobrando los 75 € de la media de la categoría, la facturación baja a 12.800 € y el resultado a 1.560 €. Las pequeñas sociedades del sector que depositan cuentas declaran un resultado del 13,1 % sobre ingresos, y el personal se lleva el 28,6 %.

¿Qué ocupación tiene un hostal en España?+

El 46,8 % de sus habitaciones de media entre agosto de 2025 y julio de 2026, según la encuesta de ocupación hotelera del INE, frente al 69,0 % del conjunto de los hoteles. El mejor mes de la serie fue agosto de 2025 con un 61,4 % y el peor, enero de 2026 con un 36,6 %. Medida por plazas, que es otra serie y no debe mezclarse, la misma categoría se queda en el 38,9 %. La unidad que se cobra en un hostal es la habitación, así que la cuenta se hace con la primera.

¿Qué licencia turística necesita un hostal?+

Lo que existe es la declaración responsable ante el organismo de turismo de la comunidad autónoma, con la clasificación que fije su decreto. En Madrid, hostal es la pensión con más de veinte plazas y un mínimo de diez habitaciones, y se clasifica en tres, dos o una estrella; en Andalucía los hostales tienen dos o una estrella y las pensiones, categoría única. Después hacen falta la licencia municipal de actividad y el cumplimiento del uso Residencial Público del Código Técnico. Cada comunidad tiene su propio decreto, así que la clasificación se verifica siempre en la norma del territorio.

¿Cuál es la diferencia entre hostal, pensión y hotel?+

Es una clasificación administrativa autonómica, no una cuestión de estilo. Pensión es el establecimiento que ofrece alojamiento en habitaciones y por sus características no alcanza los niveles exigidos a los hoteles; hostal es la pensión que supera las veinte plazas y las diez habitaciones. En la estadística oficial aparecen como estrellas de plata, frente a las estrellas de oro de los hoteles. La diferencia se nota en el precio: la categoría cobró 75 € de media por noche en los últimos doce meses frente a los 127,7 € del conjunto hotelero en 2025.

¿De qué se quejan los clientes de un hostal?+

Del baño antes que de nada: aparece en el 25 % de los textos negativos, más que ningún otro asunto. Detrás van el precio con el 20 %, las reservas y los cobros con el 18 %, la limpieza con el 17 %, la recepción con el 14 % y el ruido con el 12 %. El ruido es la queja más asimétrica de todas: sale en el 12 % de las reseñas malas y solo en el 3,5 % de las buenas. Y la limpieza es a la vez el elogio número uno, con el 27 % de los textos positivos.

¿Sale más a cuenta traspasar un hostal o comprar el edificio?+

Depende de qué se busque. El traspaso pone entre 90.000 y 180.000 €, deja 1.560 € al mes y se devuelve en unos siete años, pero se paga alquiler siempre. Comprar el edificio son entre 700.000 y 1.500.000 €, ahorra ese alquiler y sube el resultado a unos 5.150 € al mes, pero tarda dieciocho años en devolverse: sobre el capital puesto es un 5,6 % anual con el inmueble en la mano. La primera vía es un negocio; la segunda es una inversión inmobiliaria con explotación encima.

¿Es rentable un hostal boutique?+

En nuestro análisis saca un 4,0 sobre 10 (Suspenso). Deja 3.140 € al mes. Antes de impuestos, con dos personas contratadas y llenando el 47 % de las habitaciones, que es la media oficial de la categoría. Sin la reforma, y por tanto sin el sobreprecio, quedan 1.560 €.

¿Cuánto ganaría con un hostal boutique en ?

Esta ficha no es una opinión: está fabricada.

20 fuentes verificadas y etiquetadas · cada dato lleva fuente y fecha registradas, y la nota es auditable contra la metodología pública.