La herramienta de Rolty
Rolty ScoreUna unidad de 3 a 6 m² a precio de gran ciudad, con el impuesto de transmisiones y la notaría dentro.
Lo que paga el inquilino por la unidad, IVA aparte. Un centro gestionado cobra el doble o el triple por lo mismo, porque vende acceso a todas horas y vigilancia.
Antes de tu IRPF. Es un 7,5 % anual sobre lo que se puso, y el papeleo se lleva más de la tercera parte de la renta.
De cada 100 € de renta se quedan entre 60 y 88 según cuántas unidades haya. No hay materia prima ni nóminas: hay papeleo, y el papeleo es fijo.
El IBI y la comunidad son calderilla, unos 5 € al mes entre los dos. Lo que pesa es la gestoría del IVA trimestral, que cuesta lo mismo aquí que en un piso.
Con dos meses alquilada al año la unidad ya paga su IBI y su comunidad, y con cinco paga además la gestoría del IVA. El resto del año es beneficio.
Trece años con una sola unidad y diez con una cartera de diez, porque el papeleo pesa lo mismo en las dos. El dinero vuelve por el alquiler, no por la venta.
Cuatro u ocho horas al mes con diez unidades, y con una sola son muchas menos. Casi todo se concentra en la liquidación trimestral del IVA y en los cambios de inquilino.
Contratar a alguien aquí no tiene sentido: lo único que se delega es el papeleo, y eso lo hace una gestoría por 200-350 € al año.
El tamaño más demandado son de tres a seis metros. Lo que decide si hay negocio no son los metros: es que la unidad sea finca propia en la nota simple.
Una unidad que se queda libre en verano se vuelve a alquilar antes que una que se queda libre en enero.
No hay nada que pedir en el ayuntamiento. Lo que hay es una obligación trimestral con Hacienda por una renta de 53 €.
Es el único tamaño de ciudad con precio publicado y el único donde la demanda se explica sola: pisos pequeños, obra nueva que ya no trae trastero y la mitad de la oferta de trasteros del país concentrada en las dos mayores. El metro cuadrado de trastero se paga a unos 1.000 €, menos de la mitad que el metro de vivienda usada.
No hay precio de compra ni renta de trasteros publicados para la ciudad media, así que la cuenta de esta ficha no se traslada aquí sin mirarlo sobre el terreno. Lo que cambia es el motivo de la demanda: con viviendas mayores y muchas con trastero incluido, quien alquila suele ser un negocio que necesita almacén, no un vecino que no tiene sitio.
El argumento del modelo es la falta de metros, y en una ciudad pequeña es justo el argumento que no se cumple: la vivienda es barata y tiene sitio. Tampoco hay precio ni renta publicados para este tamaño, así que aquí no hay ni demanda evidente ni dato con el que calcular.
El Estudio Rolty
Comparar deja un ganador; falta bajarlo a tu ciudad. El estudio responde con datos de tu caso: cuánto facturan los que ya lo hacen, tus números año a año y un veredicto claro.
